Дифференцированный платеж в каких банках в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дифференцированный платеж в каких банках в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а ближе к концу периода кредитования взносы становятся минимальными.
Что такое дифференцированный платеж
Разница в размере платежей обусловлена тем, что при дифференцированной схеме так называемое тело кредита (его сумма без учета процентов) распределяется на весь срок равными долями, а поверх фиксированной суммы начисляются проценты на остаток.
Поскольку к концу срока кредитования основной долг сокращается, то и процентов начисляется меньше — отсюда изменения в сумме ежемесячного платежа. Для сравнения, при аннуитете размер минимальных взносов всегда фиксирован, но меняется соотношение процентов и основного долга. В первые месяцы львиная доля платежа уходит на погашение процентов, тогда как основной долг заемщика почти не убывает. Только после того как банк получил большую часть положенных процентов, начинается погашение основного долга. Таким образом, итоговая переплата по кредиту оказывается существенно выше.
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Основное достоинство дифференцированных платежей — ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по схеме, более выгодной банку. В случае же с дифференцированной системой погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которыми действительно пользовался в расчетном месяце. Поскольку тело кредита с каждым взносом становится меньше, с ним сокращаются и отчисления кредитору. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это заметно при больших суммах и сроках ипотеки.
С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высоким заработком, поскольку платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20–25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при согласовании кредита банк отталкивается именно от первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные платежи. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшиться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряют меньшие суммы.
Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с платежным графиком и уточнять, какую сумму потребуется внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.
Рекомендации заемщикам
Если вы рассматриваете варианты оформления кредита на срок от пяти лет и более, то дифференцированный кредит позволит получить существенную экономию на переплате.
Но при этом нужно понимать, что в первые годы суммы ежемесячных взносов будут высокими. Снизить размер платежей можно, оформив аннуитентный кредит на максимально возможный срок.
Мы рекомендуем провести сравнение банков и выбрать условия по кредитам, позволяющие досрочно платить кредит без ограничений.
Если финансовая ситуация будет благоприятной и позволит сделать накопления, то заемщик сможет распорядиться ими по своему усмотрению: погасив досрочно долг, положив на депозит, купив валюту, сделав инвестиции.
Если же уровень доходом снизится, то долгосрочный кредит с небольшим ежемесячным взносом не станет критичной нагрузкой для семейного бюджета.
Понравилась статья? Поделись с друзьями!
Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами
Рассмотрев принципы ипотеки с дифференцированными платежами, банки в 2019 году выдают их менее охотно, можно отметить положительные и отрицательные моменты:
| Плюсы дифференцированного платежа | Минусы дифференцированного платежа |
| Выгода клиента в меньшей переплате процентов за весь период погашения ипотеки. | Банки тщательно изучают финансовую стабильность заемщика. При возникновении любых сомнений в платежеспособности банк может отказать в ипотеке или уменьшить сумму займа. |
| Прозрачная схема расчета ежемесячного взноса. | При одинаковых условиях первые платежи будут значительно выше аннуитетных, что может сказаться на расходах заемщика. |
| Быстрое погашение основного долга по ипотеке. | Выше риск просрочек. |
| Выгодные условия при досрочном погашении ипотеки. | Мало актуальных предложений по ипотеке. |
| Уменьшение страховых взносов, которые начисляются на остаток основного долга. |
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки
Почти все дополнительные расходы заёмщика должны быть указаны в кредитном договоре. К ним относятся:
- Сумма первоначального взноса. Обычно составляет 10–30% от одобренной банком суммы, вносится сразу после подписания договора.
- Оформление страховок. Обязательное страхование касается только залога – при ипотеке это квартира, дом или другой вариант недвижимости. Стоимость полиса определяется как процент от суммы кредита, с каждым месяцем уменьшается. Личное страхование необязательно, но с ним банки могут уменьшать процентную ставку в среднем на 0,5–1%.
- Оценка недвижимости. Её заказывают у профессиональных оценщиков и указывают стоимость жилья в договоре. Обычно банки рекомендуют аккредитованные компании, с которыми сотрудничают, но заёмщик вправе обратиться в любую.
- Оплата госпошлины. Это необходимо, чтобы купленная недвижимость перешла в собственность заёмщика. Ускоренное оформление ипотеки стоит дороже. Дополнительно придётся заплатить за снятие обременения с залога.
- Оплата услуг нотариуса. Обращаться к нему необходимо, если, например, супруги оформляют жильё в общую собственность или используется маткапитал, при котором обязательно выделение долей детям.
Иногда приходится тратиться на оплату банковской ячейки или аккредитива. Но этого можно избежать, если продавец согласен на перечисление денег на счёт или наличными.
Что такое дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж встречается значительно реже, так как такой вид не так выгоден банку. При этой системе сумма ежемесячного платежа всякий раз будет разной, а с течением времени она будет становиться все меньше.
При такой схеме выплат общая сумма долга остается приблизительно одинаковой от платежа к платежу, зато получится значительно уменьшить проценты.
Неудобство здесь лишь одно: отсутствует привычный график платежей. Вместо него есть специальное срочное обязательство, согласно которому заемщик обязуется выплачивать ипотечный кредит. Дифференцированный платеж по ипотеке принимает далеко не каждый банк.
Какие еще можно выделить особенности в таком виде платежа:
- Как правило, на начальном этапе заемщик выплачивает более крупные суммы;
- Проценты начисляются на общую сумму долга;
- Чем более значительную сумму вы внесете, тем меньше будет общий долг, и тем меньше процентов придется выплачивать;
- При частичном досрочном погашении можно сократить только ежемесячный платеж, но не срок кредита;
- Так как сумма ежемесячного платежа постоянно меняется, довольно трудно спрогнозировать свои расходы, но данный вид погашения хорошо подходит тем, кто планирует расплатиться за ипотеку в течение ближайших лет.
Для того, чтобы лучше понять разницу между двумя схемами погашения ипотечного кредита, можно еще раз кратко остановиться на основных особенностях каждой из них. Так, при аннуитетном платеже ваши расчеты с банком будут отличаться следующими особенностями:
- Ежемесячные выплаты неизменны в течение всего срока ипотечного кредита;
- Проценты начисляются на текущий платеж;
- Тело кредита распределяется на все платежи не в равных долях;
- В начале срока кредита заемщик выплачивает в большей степени проценты, чем основной кредит;
- График погашения состоит из равных взносов в каждую платежную дату.
Если же речь идет о дифференцированном платеже, особенности будут такими:
- Размер выплат с течением времени уменьшается;
- Проценты начисляются на остаток;
- Общая сумма кредита делится равными долями;
- В начале срока выплаты более значительны;
- С каждым новым месяцем начисляется все меньше процентов.
Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.
Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.
Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:
| Сумма кредита (руб.) | 2 000 000 | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Срок кредита | 10 лет | 10 лет | 10 лет |
| Процентная ставка | 12% | 12,5% | 13% |
| Ежемесячный платеж (руб.) | 28 694 | 29 275 | 29 862 |
| Переплата по кредиту (руб.) | 1 443 303 | 1 513 028 | 1 583 458 |
Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.
Достоинства и недостатки схем ипотечных платежей
Если резюмировать, к основным достоинствам аннуитета относятся стабильность, что позволяет настроить автоплатеж и не задумываться о том, какую сумму нужно внести в каждый следующий месяц. Кроме того, очевидным преимуществом является существенная экономия при досрочном погашении с уменьшением срока кредита. Недостатком аннуитетных платежей является тот факт, что в конечном счете общая переплата по банковским процентам оказывается существеннее.
В случае с дифференцированными платежами переплата будет меньше, кроме того, ежемесячные выплаты будут медленно, но верно уменьшаться. В какой-то момент они снизятся до минимальных значений. В то же время, это преимущество оборачивается и недостатком, потому что первые годы ипотеки выплаты существенно выше, чем при аннуитетных платежах, что многим заемщикам может показаться некомфортным.
Диффepeнциpoвaнный плaтeж – чтo этo знaчит
Диффepeнциpoвaннaя cиcтeмa вoзвpaтa oзнaчaeт, чтo нa этo пepвoм этaпe кpeдит oплaчивaeтcя бoльшими cyммaми, нo eжeмecячныe взнocы пocтeпeннo yмeньшaютcя. Пpoцeнты нaчиcляютcя нa ocтaтoк дoлгa, пoэтoмy зaeмщик зaинтepecoвaн в тoм, чтoбы внecти пepвыe плaтeжи кpyпными cyммaми. B peзyльтaтe ocтaтoк дoлгa бyдeт yмeньшaтьcя вмecтe c диффepeнциpoвaнными плaтeжaми.
Пo cyти зaeмщик внaчaлe paвными дoлями выплaчивaeт тeлo кpeдитa и пpoцeнты нa ocтaтoк. B peзyльтaтe выплaты пo пpoцeнтaм нa этoм этaпe дoвoльнo cyщecтвeнны. B дaльнeйшeм oни coкpaщaютcя вмecтe c тeлoм кpeдитa, пoэтoмy к кoнцy кpeдитнoгo дoгoвopa oбъeмы выплaт cтaнoвятcя мeньшe.
Пpи этoм ecли зaeмщик xoчeт cдeлaть чacтичнoe дocpoчнoe гaшeниe, coкpaщaтьcя бyдeт тoлькo eжeмecячный плaтeж. Пpи этoй cиcтeмe oплaты yмeньшeниe cpoкa кpeдитa нe пpeдycмoтpeнo.
Кpoмe тoгo, зa cчeт пocтoяннoгo измeнeния cyммы плaтeжa зaeмщикy тpyднo плaниpoвaть cвoи pacxoды. B peзyльтaтe нepeдки cлyчaи, кoгдa зaeмщик нe paccчитывaeт cвoи cилы, yпycкaeт из видy кaкиe-тo oбязaтeльныe, нo нeyчтeнныe пpи oфopмлeнии кpeдитa тpaты, и нaчинaeтcя пpocpoчкa пo выплaтaм.
Bpeмeнa, кoгдa тaкoй плaтeж пoльзoвaлcя y бaнкoв пoпyляpнocтью, дaвнo пpoшли. Teпepь бoльшинcтвo бaнкoв иcпoльзyют тoлькo aннyитeтнyю плaтeжнyю cиcтeмy, кaк бoлee выгoднyю для ceбя и для клиeнтa. Пoэтoмy бoльшинcтвo бaнкoв вooбщe нe paccмaтpивaeт вoзмoжнocть пpeдocтaвлять кpeдиты нa ycлoвияx диффepeнциpoвaннoй плaтeжнoй cиcтeмы. Пpи этoм в тex бaнкax, чтo вce-тaки включaют в ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa диффepeнциpoвaнныe плaтeжи – oкoлo 10 пo вceй Poccии – нeт oчepeди из жeлaющиx вocпoльзoвaтьcя этoй вoзмoжнocтью.
Расчет платежей по ипотеке при дифференцированном платеже
Оформление ипотечного кредита — это ответственный шаг, который финансовым бременем ложится за заемщика. Потому многие клиенты предпочитают самостоятельно рассчитать кредит, чтобы банк не навязал им дополнительных трат (страховку, комиссии или возможные штрафы).
Порядок расчета представлен ниже:
|
Формула дифференцированного платежа |
|
|
РМП = ТЗ/ЧПТ + (ТЗ*ПС*ЧД)/ДГ |
|
|
РМП |
Размер ежемесячного взноса |
|
ТЗ |
Текущая задолженность |
|
ПС |
Процентная ставка |
|
ЧПТ |
Число платежных периодов (месяцев), оставшихся до полного возврата ипотеки |
|
ЧД |
Число дней в расчетном периоде (месяце) |
|
ДГ |
Число дней в году |
Дифференцированный и аннуитетный платежи по ипотеке: какой выбрать
В первой декаде февраля Сбербанк перестал выдавать жилищные кредиты с дифференцированными платежами. Любопытно, что некоторые кредитные брокеры не сразу отреагировали на эту новость и почти до конца месяца предлагали клиентам такой вариант ипотеки.
А вот среди потенциальных заемщиков нашлось немало тех, кто сразу заметил уход с рынка данного кредитного продукта, и довольно активно скорбел по этому поводу. Большинство интересующихся ипотекой считают, что кредит с дифференцированным способом погашения обходится заемщику ощутимо дешевле, чем кредит с аннуитетными платежами.
Для начала вспомним, что такое дифференцированные и аннуитетные платежи.
Дифференцированный платеж. Погашение кредита через дифференцированные платежи еще называют погашением равными долями. Расчет ежемесячного платежа по такой схеме понятен на интуитивном уровне.
Сумма кредита разбивается на число месяцев в сроке кредита, и заемщик ежемесячно погашает одну такую долю тела кредита, плюс проценты, набежавшие на остаток задолженности. Понятно, что с каждым месяцем непогашенный долг уменьшается, следовательно, уменьшается платеж, вносимый заемщиком.
Что лучше: новостройка или вторичка?
Если вы пожелаете взять ипотеку в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Юникредит банке и прочих, то столкнетесь с массой ипотечных продуктов, но с аннуитетной схемой погашения. Даже самый крупный банк России – Сбербанк – предпочитает давать ипотеку при стабильном погашении долга, так выгоднее.
В случае принятия в расчет платежеспособности доходов родителя(ей) заемщика/созаемщика — документы, подтверждающие родство (документы, удостоверяющие личность; свидетельство о рождении; свидетельство о браке; свидетельство о перемене фамилии, имени, отчества и т.п.). По мнению большинства аналитиков, в текущем году снижение ставок ожидать не стоит. Проценты по кредитным продуктам зависят в первую очередь от ключевой ставки Центробанка, в ближайшее время ее снижение не планируется. Следовательно, и ставки по ипотеке примерно останутся на уровне прошлого года: от 5,85% до 6,5 % для новостроек, и от 7,8 % до 9 % для квартир на рынке вторичного жилья.
Виды платежей по кредиту аннуитетный и дифференцированный
Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Синоним аннуитетного платежа — «равными долями», но это отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым.
Итак, при дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.
Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет, ведь инфляция велика, и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.
В каких банках есть возможность выбора?
Выдавая кредиты, банки получают доход в виде процентов. Им выгоднее дольше держать заемщика в должниках, поэтому аннуитетный вариант ипотеки значительно выгоднее.
В 2021 году среди известных банков право выбора клиенту предоставляют Россельхозбанк и Газпромбанк. Предоставляя более выгодные условия по ипотеке, они тем самым привлекают к себе большее количество клиентов.
Лидером в банковской сфере является Сбербанк. Он предлагает широкий спектр услуг, как частным клиентам, так и юридическим лицам. Пользуется большим доверием граждан. К сожалению, Сбербанк предлагает своим клиентам только аннуитетную схему платежей. Она наиболее выгодна банку.
Дифференцированные программы банков
Ипотека с дифференцированными платежами предлагается банками в 2019 крайне редко. Объясняется это отсутствием выгоды для кредитора. Легче всего получить такой кредит в Москве и других крупных городах из-за большого количества кредиторов и высокой конкуренции между ними. В небольших населенных пунктах нет так такой борьбы за клиентов, поэтому банкам не приходится разрабатывать различные виды ипотеки с дифференцированным и аннуитетным способами погашения.
В таблице указаны самые распространенные программы жилищной ссуды с дифференцированной схемой.
| Программа | Кредитор | Объем выдаваемых заемных средств (руб.) | Ставка (%) | Период кредитования | Размер первого взноса (%) |
| «Новостройка» | Банк Открытие | от 300 тыс. до 30 млн. | 11,5 | до 30 лет | от 20 |
| Приобретение жилья на вторичном рынке | Газпромбанк | от 300 тыс. до 45 млн. | 12 | до 30 лет | от 15 |
| Ипотека | Россельхозбанк | от 100 тыс. до 20 млн. | От 12,9 | до 30 лет | от 15 |
| Покупка жилой недвижимости, участие в долевом строительстве | Сургутнефтегазбанк | от 100 тыс. до 8 млн. | От 13,25 | до 30 лет | от 0 |
| Частный дом | от 300 тыс. до 15 млн. | От 13,25 | до 20 лет | от 15 |
Покупка жилья без использования собственных средств доступна по ипотеке от Сургутнефтегазбанка при условии, что сделка купли-продажи будет заключена с определенными застройщиками, аккредитованными финансовой организацией.