Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Специфика составления договора между частными лицами
Обычные граждане без каких-либо ограничений могут заключать данные сделки. В ГК полностью отсутствуют какие-либо сведения о невозможности совершения этих действий между отдельными гражданами. К особенностям этого процесса относится:
- в п. 3 ст. 576 ГК имеются сведения о возможности для каждого физического лица быть участником договора уступки права, причем даже по ДДУ, а при этом данное соглашение может быть безвозмездным;
- непременно в такой документ включаются обязательные условия, так как создается смешанный договор, связанный с дарением и переуступкой права, поэтому указывается, что не только передаются права требования от одного лица другому, но и то, что этот процесс осуществляется не безвозмездной основе, поэтому новый кредитор не обязан выполнять какие-либо действия в пользу частного лица, передающего права;
- обязательно включается пункт, говорящий о безвозмездном характере договора, так как если просто в документе отсутствует цена права, то это не ведет к автоматическому приравниванию его к безвозмездному договору.
Как правильно составляется безвозмездный договор цессии
Для составления данного контракта не требуется пользоваться какой-либо определенной и строго установленной формой, причем информация об этом имеется в ст. 432 ГК.
ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Однако при заполнении требуется учитывать условия:
- обязательно прописывается в документе предмет соглашения;
- остальные пункты могут указываться в соответствии с желаниями и требованиями всех сторон, участвующих при составлении соглашения;
- непременно указывается, что контракт является безвозмездным, поэтому не предъявляются никакие условия к стороне, получающей права;
- не требуется обязательно нотариально заверять этот документ, но при желании стороны могут воспользоваться услугами нотариуса, что позволит привлекать нотариуса в случае возникновения в будущем судебного разбирательства, на основании которого третьи лица будут пытаться признать контракт ничтожным, а также при его утере он может легко восстанавливаться;
- рекомендуется, чтобы все три стороны были оповещены о проведении процедуры, чтобы в дальнейшем не возникало проблем при проведении судебного разбирательства;
- кроме составления самого соглашения о цессии, рекомендуется дополнительно сделать акт о передачи права требования и о сверке расчетов между сторонами.
Право застройщика на изменение проектной документации
Ст. 7 ФЗ-2014 устанавливает требование к застройщику — передачу участникам долевого строительства объекта, качество которого соответствует условиям ДДУ, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов.
Компания-девелопер имеет право вносить изменения в проектную декларацию, уведомляя об этом участников долевого строительства через свой официальный сайт. При этом все вносимые изменения:
- должны быть согласованы с дольщиками;
- не должны ухудшать эксплуатационные качества объекта.
Если внесенные застройщиком изменения ущемляют интересы дольщика, последний имеет право предъявить претензию.
Цессия — уступка прав на квартиру
Уступка требования или цессия – это передача прав и обязанностей стороны по основному договору другому лицу. По этому соглашению передаются права и обязанности участника долевого строительства. То есть, ДДУ продолжает действовать как и ранее, но происходит замена одной из сторон – дольщика.
Пример:
Иванов захотел купить квартиру в новом доме. Он заключил со строительной организацией договор долевого участия, выплатил стоимость квартиры, однако спустя год решился на переезд в другой город. Он нашел Сидорова, который хочет себе приобрести такую квартиру, и они заключили соглашение об уступке требования по ДДУ. Сидоров возмещает Иванову стоимость квартиры, после чего он становится новым участником.
К новому участнику переходят все права и обязанности дольщика, перечисленные в ДДУ, а также во всех дополнительных соглашениях, актах, иных документах, которые подписывал его предшественник.
Дополнительное соглашение об изменении дольщика
Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.
Обязательные условия:
- дата заключения;
- стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
- объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
- цена уступки, если сделка возмездная.
В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:
- наименование,
- номер,
- дата заключения,
- наименование сторон,
- объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
- сроки сдачи объекта,
- права на земельный участок, разрешительная документация,
- дата и номер регистрации в Росреестре,
- а также все дополнительные соглашения к нему.
В особых случаях пропишите условия:
- о безвозмездной передача прав;
- о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
- об ипотеке.
Укажите все характеристики кредитного договора:
- данные о его регистрации,
- закладной,
- сведения о банке,
- сумме долга,
- порядке и сроках выплаты платежей — графике,
- сведения об обеспечительных мерах.
Комментарий к Статье 11 214-ФЗ
Нормами статьи регламентирована уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Переход прав кредитора к другому лицу регламентирован нормами статей 383 — 390 ГК РФ параграфа 1 гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу установлены в ст. 382 ГК РФ.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям (см. п. 1 ст. 382 ГК РФ). Права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств (см. ст. 387 ГК РФ):
- — в результате универсального правопреемства в правах кредитора;
- — по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом;
- — вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;
- — при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;
- — в других случаях, предусмотренных законом.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (см. п. 2 ст. 382 ГК РФ).
Следует отметить, что в соответствии со ст. 383 ГК РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.
Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, определен в ст. 384 ГК РФ следующим образом: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты».
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов
До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.
| Продавец-физлицо | Компания |
| Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; | Договор долевого участия; |
| платежные поручения об оплате договора долевого участия; | акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком; |
| справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; | договоры подряда; |
| оригинал договора долевого участия; | счета-фактуры; |
| оригинал договора уступки долевого участия. | учредительные документы; |
| доверенности на представителя; | |
| протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО. |
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Имущественный вычет при покупке жилья у родственников после 2012 года
Для всех сделок, заключенных начиная с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица, при покупке жилья у которых нельзя получить вычет, определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.
В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников полностью конкретизирован. Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.
Пример: В 2021 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, то Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.
Пример: В 2021 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.
Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.
Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако, согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи. То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.
Дополнительное соглашение об изменении дольщика
Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.
- дата заключения;
- стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
- объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
- цена уступки, если сделка возмездная.
В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:
- наименование,
- номер,
- дата заключения,
- наименование сторон,
- объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
- сроки сдачи объекта,
- права на земельный участок, разрешительная документация,
- дата и номер регистрации в Росреестре,
- а также все дополнительные соглашения к нему.
В особых случаях пропишите условия:
- о безвозмездной передача прав;
- о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
- об ипотеке.
Укажите все характеристики кредитного договора:
- данные о его регистрации,
- закладной,
- сведения о банке,
- сумме долга,
- порядке и сроках выплаты платежей — графике,
- сведения об обеспечительных мерах.
Как проводится переуступка по ДДУ?
Для продавца и покупателя порядок действий различается.
Если вы покупатель:
- Проверьте застройщика
Узнайте, есть ли данные о застройщике в ЕГРЮЛ, не открыто ли дело о банкротстве. Ознакомьтесь с разрешением на строительство дома, документами на право возведения здания на конкретном участке, проектной декларацией, отзывами других дольщиков.
Уточните его семейное положение, не прописаны ли в ДДУ иные лица, которые могут заявить свои требования на квартиру, какие обременения имеет объект недвижимости.
Запросите у продавца копию договора долевого участия, внимательно ознакомьтесь с описанием будущей квартиры. Важно узнать, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре.
Также запросите платежные документы. Если дольщик оплатил объект не полностью, то долги перейдут на покупателя.
За проверкой юридической чистоты сделки лучше обратиться к юристу.
Если вы дольщик:
- уведомите застройщика о своем решении и получите его письменное согласие;
- уведомите банк и также получите его согласие, если квартира находится в ипотеке.
Не пытайтесь мошенничать. Если сделка была проведена по подозрительно низкой цене или совершена в процессе рассмотрения банкротного дела компании-застройщика, ее могут признать недействительной.
Переоформить ДДУ на другого человека можно после полной оплаты строящейся квартиры, так и с переводом долга. Учтите, что вы не должны подписывать документы о приемке квартиры, иначе сделка по переуступке прав будет признана недействительной.