Купля продажа недвижимости по видам недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа недвижимости по видам недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.

Когда используется договор уступки права требования

Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.

Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.

Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.

Как правильно совершить сделку купли-продажи недвижимости?

Рассмотрим наиболее безопасный порядок проведения сделки купли-продажи недвижимости в 2019 году.

1. Подобрать объект. Сегодня есть огромное количество способов сделать это без привлечения риелтора: например, через Авито, Циан или Яндекс.Недвижимость. Кстати, большинство риелторских агентств в любом случае выставляют все объекты на этих площадках.
2. Осмотреть квартиру и пообщаться с собственником. Обратите внимание на состояние объекта, соответствие планировки документам БТИ, адекватность поведения владельца недвижимости.
3. Получить от собственника документы на объект (список обязательных бумаг мы приведем ниже). Если квартира устраивает вас по всем параметрам, рекомендуем проконсультироваться с юристом, предоставив все бумаги от продавца.
4. Договориться о заключении предварительного договора купли-продажи и согласовать процедуру сделки. Как правило, в этот момент передается аванс — небольшая часть суммы, свидетельствующая о готовности приобрести недвижимость.
5. Убедиться, что собственник выполнил все обязательные условия перед заключением основного договора купли-продажи: погасил долги за коммунальные услуги, выписал всех зарегистрированных лиц из квартиры и т.д.
6. Снять банковскую ячейку. Одна из наиболее безопасных схем, как провести сделку по недвижимости, — в присутствии продавца положить в ячейку деньги, заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будут прописаны условия, при которых продавец получит доступ к средствам (например, когда предоставить свидетельство о переходе прав собственности из Росреестра).
7. Подписать договор купли-продажи. Он обязательно требует нотариального удостоверения.
8. Собрать пакет документов и подать его в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.
9. Получить выписку из ЕГРН.

Понятие договора продажи недвижимости

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли — продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско — правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли — продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как и всякий договор купли — продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Кодекса о государственной регистрации сделок и договоров: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 164); положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц).

Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно — судебной практике. В частности, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости? Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, совпадающего с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли — продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли — продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли — продажи.

Поскольку права собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества .

См. п. 2 Обзора практики // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82.

Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно пункту 14 данного Постановления при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение .

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.

Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточнении.

Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.

Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения (либо распоряжения в иной форме) такого имущества покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.

Во-вторых, положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

Социальная роль недвижимости – это удовлетворение всех потребностей человека (психологических, физиологических, интеллектуальных).

Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.

Основой объекта недвижимости является земля.

Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг.

Земля подразделяется на:

1) земельные участки, предназначенные под застройку или для иных целей использования;

2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.).

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.

Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.

В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные для развлечения.

Институциональная недвижимость – это здания для правительственных или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных типов недвижимого имущества.

Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации:

1) сооружения, введенные в эксплуатацию;

2) здания, которые требуют капитального ремонта или реконструкции;

3) незавершенное строительство.

По степени воспроизводимости в натуральной форме выделяют недвижимость:

1) невоспроизводимую – это месторождения полезных ископаемых;

2) воспроизводимую – это сооружения, здания. По степени специализации различают:

1) специализированную: химические и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие к культуре.

2) неспециализированную – это иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования.

По характеру использования недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены.

Купля-продажа жилой и нежилой недвижимости

Сегодня продать и купить можно любую недвижимость – жилую и нежилую. Наименование объекта недвижимости, с описанием, адресом, общей площадью – неотъемлемая часть любого договора (ст. 554, ЖК РФ).

• Имейте в виду, что жилым является помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания – это дома, квартиры, дачи, коттеджи и т.д. Оно должно обладать стандартным набором технических и санитарных качеств, определенным п.2, ст.288 Гражданского Кодекса.
• Гостиницы, апартаменты, офисные помещения, магазины – не являются жилыми, несмотря на то, что там всегда много народа.

Казалось, какая разница – жилое помещение или нежилое, ан нет:

• налог на нежилую недвижимость намного больше;
• нежилую недвижимость приобретают под коммерческую деятельность.

Какие существуют виды сделок с недвижимостью

ВНИМАНИЕ! Сделки с недвижимостью справе совершать только ее полноправные собственники. Однако они не обязаны делать это исключительно лично. Сделкой может заниматься доверенное лицо собственника, если последний оформит на имя представителя доверенность и заверит ее у нотариуса.

Самыми распространенными являются следующие виды сделок с недвижимостью:

• Покупка или продажа жилой/нежилой недвижимости, земельных участков
• Безвозмездные сделки с недвижимостью (бесплатная приватизация, дарение, наследование)
• Обмен (мена) объектов недвижимости друг на друга, с доплатой или без
• Аренда

Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью

1. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
2. Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
3. 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
4. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
5. Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.

Подводные камни и риски

Самые большие риски у сделок между физлицом-покупателем и юрлицом продавцом:

1. Мошенничество и подделка документов.
2. Юрлицо может расторгнуть сделку, например, если не получено согласие от всех учредителей.
3. Если фирму ликвидировали или признали банкротом сделку признаю недействительной.

Чтобы избежать рисков нужно запросить в МФЦ выписку о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений.

В документе будут указаны:

1. собственник квартиры;
2. предыдущий собственник и процесс передачи продавцу;
3. является ли она заложенным имуществом;
4. есть ли другие ограничения.

Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?

На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:

• Экономическая ситуация в стране – с наступлением кризиса платежеспособность населения существенно снижается, что негативно сказывается и на скорости продажи недвижимости.
• Стоимость квартиры – заявленная продавцом цена должна соответствовать рыночной либо быть чуть ниже (если речь идет о срочной продаже). В противном случае такая жилплощадь будет долго ждать своего покупателя.
• Состояние отчуждаемого объекта – «убитая», старая квартира, требующая капремонта и больших вложений, будет продаваться дольше.
• Иные факторы – категория объекта недвижимости (новый дом или панельное строение со времен советского союза), месторасположение (многие отдают предпочтение квартирам, расположенным в районах с развитой инфраструктурой), общая площадь, количество комнат и т.д.

В каких случаях сделка может быть признана недействительной

Недействительными являются абсолютно все сделки нарушающие законодательство РФ. В том случае, если сделка все же будет признана недействительной – все права на собственность откатываются к моменту ее заключения. А покупатель естественно лишается всех прав на имущество.

Распространенные основания для признания сделки недействительной:

• Совершение сделки под принуждением или угрозами, то есть не по собственной воле;
• Если сделка была заключена человеком, которого ввели в заблуждение;
• Когда были нарушены права третьих лиц. Например, в случае если квартира была продана без согласия зарегистрированных в ней несовершеннолетних особ;
• Когда документы были подписаны пьяным, больным или находящимся в состоянии аффекта человеком;
• Если продажа состоялась без разрешения одного из собственников, который должен был согласовать продажу данного объекта.

Поиск покупателя на коммерческую недвижимость

---

Для того, чтобы найти своего покупателя, можно действовать, используя различные каналы. Прежде всего, необходимо своего потенциального покупателя подробно информировать о вашем предложении. Интернет, например, позволяет размещать у себя фотографии не только вашей собственности, но и давать панораму улицы, где она находится. Чем более тщательно вы подойдёте к этому вопросу, тем больше шансов продать быстро и с прибылью. Для этого в интернете есть популярный сайт «Авито», но есть и другие интернет-ресурсы. Не надо забывать старые добрые печатные издания (газеты или журналы). Наконец, есть фирмы, которые профессионально занимаются недвижимостью, то есть, риэлторские компании. Если вы внимательно подготовили документы, то при заключении сделки не возникнет досадных проблем, которые могут в последний момент отпугнуть покупателя, продемонстрировав ему ваше пренебрежительное отношение к своим обязанностям как владельца. К договору, при его подписании, должен быть приложен акт приёма – передачи. Подписание договора не обязательно закреплять нотариально, он считается действующим с момента подписания. Но в свои права новый владелец вступает только после занесения договора в Росреестр.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества

Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).

Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:

• до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
• до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
• свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)

За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:

• 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).

Требуется ли регистрация?

Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:

1. в территориальном органе Росреестра;
2. в МФЦ «Мои документы».

Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.

Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:

• 2 тысячи рублей для физических лиц;
• 22 тысячи рублей – для юридических.

Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:

1. Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
2. Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.

После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.

Похожие записи:

• Может ли ИП совмещать УСН и ЕНВД по одному виду деятельности
• Кем еще может работать бухгалтер?
• Как снять автомобиль с учета если она не на ходу, инструкция.