Расчет задолженности по договору аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет задолженности по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договоры, имеющие в качестве предмета некие материальные обязательства, как правило, предусматривают и обязательство недобросовестного контрагента выплатить те или иные штрафные санкции за нарушение договорных обязательств. Вообще термин «штрафные санкции» является сборным и включает в себя два вида денежных санкций – пеню и штраф.
Различают два вида неустоек:
- Законную.
- Договорную.
Законная неустойка взимается за нарушение договорных условий и просрочку платежей, она не меняется от желания и возможностей сторон, заключающих договор. Определяется эта неустойка законом, она не зависит от условий договорного соглашения (статья 332 ГК РФ).
Примерами являются выплаты алиментов или возмещение компенсации за пользование чужими средствами. Эти удержания не изменяются и от них нельзя отказаться. Также стороны не вправе уменьшить размер суммы.
Договорная неустойка определяется при подписании договора и согласуется сторонами. Размер и порядок начисления оговаривается во время заключения соглашения. Предусматриваются возможные варианты нарушения обязательств и соответствующие размеры выплат.
Законодательство предоставляет полную свободу действий для сторон, заключающих договор. Это касается порядка начисления неустойки и её взыскания.
Неустойки подразделяют на несколько видов:
- зачётную;
- исключительную;
- альтернативную;
- штрафную.
Зачётная неустойка взимается за неисполнение взятых договорных обязательств. Выплачивается только часть непокрытых убытков.
При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.
Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.
Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.
Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.
Калькуляторы. Проценты. Расчет задолженности
Договора может и вовсе не быть. И даже в этом случае вы можете взыскать долг. Но об этом мы расскажем чуть позже.
Итак, помимо реквизитов сторон и характеристик помещения в договоре аренды должны быть прописаны:
Срок аренды. Как правило, это 11 месяцев Ведь договор, заключенный на более длительный срок, нужно регистрировать в Росреестре. Большинство арендодателей не желают «заморачиваться» этим, поэтому просто перезаключают договор каждый год.
Сумма арендного платежа и дата внесения. Например: «До 10 числа каждого месяца арендатор обязуется внести арендную плату в размере 30 тысяч рублей».
Долг по договору аренды – это не только пропущенные платежи, но и неустойка. Её размер может быть прописан в договоре (как правило, это 0,01%). В ином случае неустойка рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ (статья 395 ГК РФ).
В идеале к договору должен прилагаться акт приёма-передачи помещения.
Ваши действия при взыскании задолженности отчасти будут зависеть от того, действует ли договор на данный момент.
Помимо неустойки вы можете взыскать и убытки. В данном случае убыток – в упущенной выгоде. Ведь вы не можете сдать помещение, пока в нём находится должник. И он не платит, и новых арендаторов не впустить – однозначно вы теряете деньги.
Если арендатор пропустил более двух платежей, вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом должника (это оговорено в законе). А значит, нет необходимости дожидаться окончания срока аренды, чтобы потребовать от арендатора съехать.
Но вам нужно не только «выселить» должника, но и получить от него свои деньги.
Поэтому отправляем должнику два документа:
- уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке;
- досудебную претензию.
Далее действуем так же, как и в первой ситуации – ждем реакцию должника. Если её не последовало, идем в суд. В этом случае составляется так называемое сложное исковое заявление. Ведь мы одновременно и договор расторгаем, и долг взыскиваем, и просим освободить помещение.
В один прекрасный день, придя в своё помещение, вы видите, что должника и след простыл. Нет ни оборудования, ни товара, ни других каких-либо его вещей. Уход «по-английски» в таких случаях, как правило означает, что добровольно арендатор гасить долг не собирается.
Поэтому как и в описанных выше ситуациях:
- отправляем досудебную претензию и уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (это обязательно, ведь формально арендатор еще имеет право пользоваться помещением);
- если должник на претензию не отреагировал, идем в суд.
Советуем в этой ситуации быть очень внимательными. Ведь с чужим имуществом шутки плохи. Пока вещи, товар, оборудование арендатора находятся на вашей территории, вы несете ответственность за их сохранность. Если это имущество пропадет или будет попорчено, должник может потребовать с вас возмещение убытков.
Лучше составить опись имущества. Этим вы «убьете двух зайцев»:
- обезопасите себя от обвинений должника в порче или пропаже имущества;
- получите возможность использовать имущество арендатора как залог.
Акт описи имущества должен быть составлен и оформлен соответствующим образом. Иначе он будет недействительным. Юристы БОЛЬШОГО ДЕЛА подскажут вам – как правильно описать имущество должника.
Записаться к юристу
В этой ситуации вы отправляете должнику следующие документы:
- досудебную претензию (где указываете, что оставляете имущество арендатора в качестве залога);
- копию акта описи имущества;
- уведомление о расторжении договора (если срок его действия еще не истек).
Если от арендатора не поступит «ни ответа, ни привета» — идем в суд.
От чего зависит размер неустойки?
Если ваш контрагент не исполняет обязательства по договору, прежде всего, нужно обратиться к тексту соглашения — в частности, к тем положениям, которые регламентируют ответственность сторон и определяют нюансы взыскания неустойки. Именно договор способен помочь нам определиться с тем, как посчитать неустойку. Как правило, в договоре или прописывается величина пени или же содержится указание, что штрафные санкции рассчитываются в соответствии с законодательством.
Первый вариант означает, что стороны самостоятельно договорились о размере неустойки, и считать ее нужно именно на основании той процентной ставки, которая указана в контракте. В этом случае размер неустойки будет зависеть от следующих параметров:
- суммы обязательств по договору (или ее части, если обязательства выполнены не в полном объеме);
- установленной соглашением процентной ставки;
- периода, за который начисляются штрафные санкции.
Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.
Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:
Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.
При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.
Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.
Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.
Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.
Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.
Когда возникает задолженность
Договор аренды предусмотрен ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Одним из существенных условий сделки является арендная плата, которую арендатор обязан своевременно вносить. Ее порядок, условия и сроки внесения указываются в договоре (ст. 614 ГК РФ).
Из этого следует, что задолженность образуется в результате нарушения сроков или размера оплаты, определенных договоренностью сторон. Эти данные прописываются отдельными пунктами и выражаются в конкретных цифрах.
Право на взыскание задолженности возникает на следующий день после того дня, который обозначен в договоре как последний для оплаты.
С этого же момента исчисляется исковая давность, составляющая 3 года (статьи 195, 196 ГК РФ). Также возникает право требовать неустойку.
Неустойка по договору аренды нежилого помещения
Одним из ключевых условий договора аренды на основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса (далее также ГК) является его возмездность. Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, определенные в момент заключения соответствующей сделки. Обеспечивается исполнение данного обязательства законным способом; кроме того, стороны могут самостоятельного оговорить в договоре дополнительные способы защиты прав арендодателя в случае просрочки платежа (платежей).
Выплата неустойки по договору аренды возможна лишь в том случае, если стороны заранее оговорили данное обеспечение и закрепили в договоре параметры его расчета. Нормативными правовыми актами законная неустойка для данной гражданско-правовой сделки не устанавливается.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК стороны могут предусмотреть 2 варианта расчета неустойки в случае просрочки платежа: штраф или пени. При этом в силу указанной нормы договоренность о неустойке считается достигнутой и действительной лишь в том случае, если устанавливается в письменном виде. Подобное соглашение может:
- включаться в основной договор;
- заключаться в качестве дополнительного соглашения;
- являться приложением к договору;
- составляться в форме отдельного документа.
Хотя законом и не дается развернутого определения каждому из видов неустойки, практика применения штрафов в гражданско-правовых сделках по передаче имущества в аренду закрепляет следующие признаки штрафа:
- устанавливается, как правило, в твердой сумме или фиксированном проценте от такой суммы;
- носит разовый характер (выплачивается единожды по факту неисполнения обязанности);
- не зависит от срока неисполнения обязательства по внесению арендного платежа.
Закон об аренде нежилых помещений
Статья акутальна на: Февраль 2020 г.
Арендные отношения являются чуть ли не самым распространенным направлением в заключении гражданско-правовых сделок. Ежедневно на территории нашей страны заключаются сотни договоров по временной передаче недвижимости для владения и пользования арендаторам.
В ГК РФ аренда нежилого помещения рассматривается как право собственника передать принадлежащее ему недвижимое имущество, которое не предназначено для проживания людей.
При этом договоренность может быть легализована только в том случае, если предмет договора имеет государственную регистрацию.
Заключение столь ответственной сделки, безусловно, требует учета множества законодательных нюансов.
Любое упущение в заключенном договоре может существенно сузить права одной стороны и поставить в преимущественное положение другого участника.
Рассмотрим более детально все правила заключения договора по аренде нежилых объектов с учетом последних изменений в действующем гражданском законодательстве.
Задолженность в отношении арендной платы – это та сумма, которая осталась неоплаченной после наступления даты платежа. Это же число является моментом начала исковой давности. В течение трех лет можно подать заявление в суд. После этого есть вероятность, что его отклонят.
Для того чтобы рассчитать размер задолженности, необходимо умножить количество просроченных месяцев на сумму платежа. К полученному результату можно будет также прибавить неустойку.
Она, в свою очередь, бывает двух типов:
- законная;
- договорная.
Как следует из названия, первая начисляется независимо от условий договора. Обычно это одна трехсотая соответствующей ставки ЦБ РФ. Вторая предусмотрена условиями соглашения.
Неустойка начисляется за каждый день просрочки. Общая формула выглядит следующим образом:
- задолженность х количество суток без оплаты х ставка ЦБ х 1/300.
Неустойка по договору аренды
Поскольку наиболее распространенным способом укрепления финансовой дисциплины арендатора является начисление пеней за просрочку платежа аренды, составление договорных обязательств обязательно должно предусмотреть эти санкции. Защита интересов арендодателя в случае некорректного составления договора, не предусматривающего пени за просрочку арендной платы, может производиться в судебном порядке.
- Оплатить задолженность в размере 2022000,00 рублей возникшую в результате неоднократных существенных нарушений условий договора аренды нежилого помещения.
- Предпринять все необходимые, разумные и зависящие от Арендатора, действия, направленные на надлежащее выполнение своих обязательств, на уменьшение размера причиненных и причиняемых Арендодателю убытков.
Расчет неустойки по договору аренды
Взыскание задолженности по договору аренды производится на условиях, прописанных в соглашении между сторонами и гражданском законодательстве. Собственник или иной правообладатель имущества вправе обратиться к арендатору с требованиями по оплате основного долга и неустойки по договору аренды.
Основной долг — это невнесенная плата за период использования арендованного имущества и период извещения о расторжении договора, даже если имущество не использовалось в это время.
Например, юридические лица заключили между собой договор об аренде офиса с 1 января по 30 ноября 2018-го года, и прописали условие о необходимости извещать о досрочном расторжении договора не менее, чем за 2 месяца. Если арендатор решит не использовать офис с 1 апреля, но предупредит об этом только 5 марта и тогда же перестанет платить, основным долгом будет оплата, которую арендодатель должен был получить за период от 5 марта до 4 мая 2018-го года включительно.
Взыскание задолженности в судебном порядке
Когда в результате внесудебного порядка долг не возвращен, способом достижения цели станет исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды. Примечательно, что в иске о взыскании задолженности по аренде можно заявить требования о взыскании:
-
неустойки;
-
реального ущерба;
-
упущенной выгоды;
-
понесенных затрат на госпошлину, услуги нотариуса и т.д.
Иски физических лиц и/или к физическим лицам рассматриваются в судах общей юрисдикции:
-
при цене иска меньше 50 тысяч рублей мировыми судьями;
-
при цене иска больше 50 тысяч рублей – районными органами правосудия.
Спор с двумя участниками дела разрешается в 2-3 судебных заседания примерно за 2 месяца. Решение вступает в законную силу через месяц после его вынесения в окончательной форме (по нормам ГПК на это отведено 5 дней, реально мотивировочная часть может готовиться в течение месяца).
Взыскать задолженность по договору аренды между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями возможно через арбитражный суд. Здесь продолжительность рассмотрения дела дольше:
-
по общему правилу, иск рассматривается в течение 6 месяцев с момента поступления иска в суд;
-
если дело рассматривается в упрощенном порядке, срок сокращается до 2 месяцев.