Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Выкуп земельного участка под объектом недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если же на земельном участке имеются только здания или иные объекты вспомогательного назначения, то земельный участок может быть предоставлен в собственность только в целях эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007).
Как же доказать обоснованность размера земельного участка. Суды принимают в качестве доказательств заключения специалистов. Земля неуклонно и стабильно растет в цене. И для этого совсем не требуется каких-либо дополнительных усилий. В настоящее время вложение в землю сравнивают с банковскими вкладами и драгоценными металлами.
Содержание:
В каких случаях можно перевести землю в собственность?
При этом законодатель не определяет что такое здание, строение и сооружение, соответственно правообладатели земельных участков трактуют статью 36 ЗК РФ произвольно и пытаются приобрести в собственность под объектами, которые либо не являются зданиями, строениями, сооружениями, либо под объектами, которые не соответствуют целям предоставления.
Если субъект малого или среднего предпринимательства желает использовать свое преимущественное право выкупа арендованного имущества, согласен с ценой договора, а также погашает всю задолженность, то в течение 30 дней договор купли-продажи должен быть заключен. Если в уполномоченный орган поступает заявление об отказе в использовании права выкупа, в течение 30 дней не обжалуется положение, не подписывается проект договора купли-продажи, то субъект утрачивает свое преимущественное право приобретения арендованного имущества.
Также Закон содержит порядок определения цены выкупа земельных участков, согласно которому цена выкупа земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации в размере, кратном ставке земельного налога в зависимости от численности населения поселения. При этом Закон устанавливает крайние значения кратности от 3 до 30.
Еще одним видом льготного выкупа является выкуп арендатором земельного участка, переоформившим свое право бессрочного (постоянного) пользования на право аренды до 01.07.2012.
Органы муниципальной власти, например, Администрация Городского округа Ревда, имеют практику предоставления в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества, не являющимися зданиями, строениями, сооружениями. При проверки законности заключенных договоров купли-продажи земельных участков прокуратурой заявляются иски о признании договоров ничтожными.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.
С переходом нашей страны к построению рыночной экономики и правового государства одной из важнейшей задач явилось разгосударствление земли и других объектов недвижимого имущества. При этом если процесс приватизации объектов промышленности проходил в целом достаточно активно, то многообразие форм собственности на землю, закрепленное в Конституции Российской Федерации, нашло законодательное оформление только с принятием Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 (далее по тексту – Кодекс).
При написании Кодекса законодатель исходил из базового принципа единства прав (вида прав) на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости прочно связанные с ним (перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). В целях реализации данного принципа в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Закон) закреплена норма, согласно которой юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды либо приобрести из в собственность до 1 января 2006 года.
На практике самое распространенное основание для отказа — это попытка выкупить землю, которая выкупу не подлежит по закону.
Нормы Закона распространяются на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не изъятые и не ограниченные в обороте, при их продаже собственникам расположенных на них объектов недвижимости, при одновременном их отчуждении лицу, приобретающему здания, строения, сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, при приватизации такого имущества.
В соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства, собственник любого объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, в том числе объекта незавершённого строительства, имеет право на пользование его части, занятой объектом недвижимости и необходимой для его эксплуатации.
Выкуп земельного участка у администрации будет возможен только в тех случаях, когда земельный участок относится к землям населенных пунктов (в некоторых случаях и земель сельхозназначения) в пределах того региона, в исполнительные органы которого обращается заявитель.
Права правопреемников на выкуп земельного участка
Человек может достаточно продолжительный период времени проживать в доме, построенном на арендованном куске земли. Но рано или поздно закономерно возникновение желания выкупить используемую землю из аренды в собственность. Из вышесказанного видно, что собственная земля – это не просто выгодно, но и прибыльно. И этот факт не зависит от того, кто именно является собственником — это касается физических лиц.
В настоящий момент практика судов общей юрисдикции Свердловской области и практика Арбитражных судов единообразна по этому вопросу.
Процедура выкупа земельного участка под объектом недвижимости
Выкуп в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137- ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и выкуп земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015, в настоящее время — гл. v. 1 ЗК РФ) являются различными правоотношениями.
Наиболее показательным является Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 г. № 12668/2012 по делу А32-6529/2010. Указанный судебный акт прямо предусматривает, что законом не предусмотрено предоставление в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, т. к. он не поименован в статье 36 ЗК РФ. Постановление Президиума ВАС по другому делу от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156 указывает на отсутствие оснований для предоставления в собственность земельного участка собственнику разрушенного здания, строения, сооружения. Право приобрести земельный участок под разрушенным объектом возникает только после восстановления соответствующего здания, строения, сооружения.
Эту правовую позицию последовательно поддерживают арбитражные суды и по настоящее время (определения ВАС РФ от 30.03.2010 №ВАС-3722/10, от 12.10.2011 по делу №А35-7365/2010).
Выкуп определенного земельного участка в частную собственность у администрации предусматривает необходимость в проведении определенного ряда юридических процедур, результатом которых является передача прав собственности от текущего собственника тому гражданину, которым оформляется выкуп.
Необходимость в оформлении права аренды на земельный участок под объектом незавершенного строительства, находящийся в государственной собственности может возникнуть как в случае окончания срока ране заключенного договора аренды участка под строительство, так и в случае приобретения такого объекта у третьего лица.
Физическое лицо может достаточно продолжительный период времени проживать в доме, построенном на арендованном участке земли. Но рано или поздно возникновение желания выкупить используемую землю из аренды в собственность.
Выкуп земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, до настоящего времени является актуальной проблемой для многих землепользователей. В основном это связано с уклонением уполномоченных органов от предоставления земельных участков в собственность по различным основаниям и неоднозначность перспективы оспаривания действий государственных органов… Тем не менее суды во многих случаях идут навстречу землепользователям, в том числе в вопросах льготного выкупа земельных участков. Для упорядочения данных правоотношений приняты изменения в3 ЗК РФ вступившие в 2015 году.
Статья 36 Земельного кодекса РФ предусматривает предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, собственнику зданий, строений и сооружений, расположенных на таком.
Но законодательство беспрестанно меняется. Не стал исключением и Земельный кодекс РФ, а также нормы действующего законодательства, относящиеся к земле.
При этом законодатель не определяет что такое здание, строение и сооружение, соответственно правообладатели земельных участков трактуют статью 36 ЗК РФ произвольно и пытаются приобрести в собственность земельный участок под объектами, которые либо не являются зданиями, строениями, сооружениями, либо под объектами, которые не соответствуют целям предоставления земельного участка.
Случаются ситуации, когда на одном земельном участке расположены несколько зданий, строений, сооружений, принадлежащих разным лицам, либо здания, сооружения, находящиеся на земельном участке, принадлежат сразу нескольким лицам. Выход из такого положения предусмотрен в п. 3 ст. 36 ЗК РФ: с данными лицами заключается договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поскольку правоотношения являются различными, ограничения и условия, установленные ЗК РФ в части выкупа земельного участка, не подлежат применению. Например, если на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, нет объекта недвижимости, это не является препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (постановление Президиума ВАС РФот21.03.2006 по делу №А41-К1-1979/05).
Как быть с муниципальными землями?
Одним из существенных, ключевых условий развития и стабильного функционирования промышленности и экономики страны в целом, а также привлечения инвестиций является состояние земельной политики в стране, поскольку очевидно, что земля является пространственной основой для любого вида деятельности. При этом крайне важна степень оборотоспособности земли, ее участия в экономической деятельности организации (возможность продажи, залога, аренды и проч.).
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка.
Если участок находится в собственности, на него имеются все возможные права и с ним можно производить любые действия. Тогда возникает масса вопросов. Как это сделать? Каков порядок выкупа? И вообще, возможно ли это?
Ведь если участок находится в собственности, то на него имеются все возможные права и с ним можно производить любые действия. Тогда возникает масса вопросов. Как это сделать? Каков порядок выкупа? И вообще, возможно ли это?