Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Новостройки предварительный договор купли продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Не секрет что не без помощи ПДКП существовали так называемые двойные продажи, с которыми успешно справился упомянутый выше закон. И конечно, договор долевого участия (ДДУ) в этом смысле имеет лучшую репутацию. Но с другой стороны застройщики до сих пор работают по ПДКП. Правомерно ли это? Как же правильно нужно реагировать покупателям в этом случае? Эксперты в сфере недвижимости проанализировали данную ситуацию и отметили плохие и хорошие стороны этого документа.
Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.
Предварительный договор купли-продажи как механизм привлечения инвестиций не пользуется большой популярностью, но все же встречается на первичном рынке жилья. Рассмотрим главные особенности соглашения.
Содержание:
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Многие опасаются двойных продаж, да и ФЗ №214 значительно ограничил юридическую силу ПДКП. «Наш фонд работает только по договору долевого участия (ДДУ), ведь так покупатель более защищен, — рассказывает заведующая сектором коммерческих продаж Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области Вера Туманова. — Прежде чем оплатить сделку, покупатель регистрирует договор в Росреестре, без регистрации договор не имеет юридической силы. Так что я не рекомендую вам отдавать большие суммы денег, имея на руках только предварительный договор».
Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.
Что нужно сделать, чтобы обезопасить себя, гарантированно получить собственность квартиры в дальнейшем, может быть через суд.
Обычно ПДКП заключаются в двух случаях. В первом случае— когда застройщики продают объекты по предварительному договору на ранней стадии строительства, еще не имея на то разрешения. Логично, что пока застройщик не получит такое разрешение, он не имеет права продавать объект по договору долевого участия. Он может либо ждать момента получения такого разрешения либо, руководствуясь жаждой наживы, начать оформлять продажи раньше. Очевидно, что это просто сбор средств с клиентов, которые также хотят сэкономить, руководствуясь ошибочным понятием «раньше значит меньше». Существует даже такое понятие как предварительный договор долевого участия.
Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.
Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).
Скажите, в предварительном договоре указано что основной должен быть подписан в течение месяца с момента получения собственности застройщиком, но не позднее года. Срок уже подходит к месяцу, остались считанные дни, нужно ли предъявить застройщику письменную претензию, должен же я попытаться все решить в досудебном порядке или может получить от них официальный отказ с обоснованием? Как правильно поступить?
В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги. Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой «оставлены без удовлетворения». В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.
При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.
Это противозаконно. К сожалению, сегодня так работают даже крупные застройщики. Всё-таки эта схема неправомерна и ваши права в случае чего она не защитит. Такой договор подписывать не рекомендуется. Многие знают, что продавец квартиры при оформлении договора купли-продажи предоставляет нотариусу и будущему собственнику документы, подтверждающие его право собственности на продаваемый объект. К таким относятся технический паспорт, свидетельство о купле-продаже, договор дарения и прочее. Но если в качестве продавца выступает застройщик, решивший избежать посредников по продаже объекта, то на этапе строительства у него нет таких официальных бумаг. Поэтому строительные компании и нашли простой выход из сложившейся ситуации – предварительный договор купли-продажи квартиры, которая еще не построена.
Теоретически, после того, как строительная компания наконец-то получает долгожданное разрешение на строительство, должно произойти переоформление документов с ПДКП на ДДУ. Но бывает, что недобросовестные застройщики отказываются от переоформления. Такая практика носит явный противозаконный характер, поскольку могут пострадать покупатели недвижимости. Покупка квартиры в строящемся доме всегда подразумевает под собой определенные риски. Один из них — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), по которому до сих пор работают некоторые застройщики. На что стоит обратить внимание, подписывая такой договор? Выяснял корреспондент журнала «Все про Недвижимость».
Скидки и спецпредложения от застройщиков
Судебные инстанции могут признать недействительным предварительный договор купли-продажи, который нотариально не заверялся.
Сегодня на рынке нового жилья в Санкт-Петербурге более половины сделок принято совершать с заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием «предварительный договор». Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег. При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи.
Недостатки предварительного договора купли-продажи
История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса — 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме. В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья. А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ — договор купли-продажи. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Такое соглашение заключается в письменной форме, удостоверяется нотариусом (согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины) и проходит государственную регистрацию.
У договора, о котором сегодня пойдет речь, говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земельного участка, стороны заключают именно предварительный договор. В чем преимущества такого документа? Все просто: он позволяет не потерять возможность в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости с данным покупателем или продавцом по зафиксированной стоимости объекта. Правда, сейчас заключение предварительных договоров становится редкостью.
При этом регулируется предварительный договор по-разному. Так, если продавец физическое лицо, то предварительный договор относится к категории гражданско-правовых и ограничивается сроками, утвержденными в тексте соглашения.
Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ занялась одной из серьезных проблем, с которой сталкиваются граждане, вкладывая деньги в будущую квартиру. Проблема называется «договор купли-продажи жилья». Это главный документ для подобной сделки. Но заключают его немногие.
Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:
- Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
- У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
- При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.
Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Второй случай — когда застройщики, предлагая подписать ПДКП, продают квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически неприемлем. Дело в том, что квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Другие схемы незаконны. Это главное, что должен понимать человек, отдающий свои кровные заработанные застройщику.