Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как продать квартиру с использованием материнского капитала». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Требование выделения долей является обязательным для соблюдения условием. Пенсионный фонд требует, чтобы оно прописывалось в договоре на приобретение недвижимости. В письменной форме составляется обязательство оформить на детей доли в собственности. Оно подписываются в присутствие нотариуса.
Обратите внимание! Деньги предоставляются на улучшение жилищных условий всей семье. Мать не может приобрести дом только в единоличное владение.
Получатели материнского капитала в 9 из 10 случаев используют выделенные им средства на покупку собственного жилья или для иного формата улучшения жилищных условий. Но по разным причинам у таких семей может возникать необходимость продать квартиру, купленную на материнский капитал. В такие моменты граждане интересуются, возможна ли такая сделка, какие особенности и сложности она имеет.
Содержание:
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Поэтому совершая сделки с объектом недвижимости, приобретённым на материнский капитал, строго следите за правильным оформлением документов. Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).
В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.
Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:
Согласно Постановлению Правительства РФ № 20 от 13.01.2009 г. обладатель сертификата материнского капитала может направлять средства не только на совместные сделки. Средства можно направить на сделку, заключаемую супругом.
Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.
Кстати! Пенсионный фонд перечисляет средства по сертификату в течение 45 дней. Поэтому даже в случае классической продажи, жилье попадает в залог. Это защищает продавца от того, что он может остаться без денег и недвижимости.
Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.
Использование материнского капитала упрощает покупку недвижимости. Однако его применение влечет за собой возникновение ряда особенностей. Продать квартиру, купленную за материнский капитал, становится сложнее. Процедура требует соблюдения ряда нюансов.
Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.
Каким бы образом ни распорядились родители, средства пенсионщиками выделяются строго в соответствии с целью мат. капитала. Кроме того, при выдаче указанных средств родители либо один из них, который становится или является собственником жилья, принимает на себя обязательство выделить ребёнку в будущем правомочие на часть жилья.
Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны.
То есть, несовершеннолетние дети должны быть вписаны в квартиру при покупке вне зависимости от того, какую долю покрыл сертификат.
Согласно действующему законодательству, материнский капитал предоставляется на различные нужды, включая улучшение условий проживания всей семьи. Законодательно установлена необходимость выделить доли на каждого ребенка. Эта процедура проводится сразу же после приобретения жилья. В противном случае могут возникнуть затруднения, связанные с процессом оформления. К тому же, при невыполнении данных требований родители могут попасть под действие статьи 159 Уголовного кодекса РФ «Мошенничество». При реализации квартиры, купленной с использованием материнского капитала, рискуют все участники сделки. Продавец может остаться без сертификата и квартиры, если сделка будет оспорена. Для покупателей риск аналогичен. Если нарушены права детей, то они по достижению совершеннолетия могут их восстановить.
Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату
Если же квартира является залогом, то начать процедуру продажи нужно с похода в банк. Без его согласия оформить сделку не удастся. А уже имея на руках согласие, можно идти в органы опеки за разрешением. Дальнейшая последовательность действий идентична тому, как производится продажа квартиры без обременения.
Допускается направление средств на отдельное жилое помещение. В виде исключения возможно приобретение долевой собственности.
Однако их можно потратить на приобретение жилища, что впоследствии будет доступно к продаже. При этом имеются определённые риски продавца.
Если в семье воспитывается 2 и более несовершеннолетних ребёнка, допустимо получение материнского капитала. Он предоставляется в рамках госпрограммы, направленной на поддержку родителей и детей. Деньги предоставляет пенсионный фонд. Поэтому он активно следит за тем, чтобы сделка была осуществлена в соответствии с правилами.
Отвечает юрист Роман Харланов:
В любом случае эти средства принадлежат не самим гражданам, а их детям, при рождении которых выделялся капитал. Поэтому вследствие вложения их в жильё соответствующие дети автоматически становятся его совладельцами.
Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка. Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки. И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.
Последовательность действий, связанных с продажей квартиры с маткапиталом, зависит от того, есть ли у недвижимости обременение (то есть, оформлялась ли ипотека на квартиру).
Ставшие совершеннолетними, дети могут в течение трёх лет подать исковое заявление с требованием восстановить их права. В этом случае, сделка оспаривается в судебном порядке. И решение суда всегда будет в пользу несовершеннолетнего участника сделки. Соответственно покупатель оказывается буквально на улице. Спорная квартира будет продана или возвращена прежним владельцам.
Отвечает адвокат Сергей Головин:
Большая часть получателей средств по программе материнского капитала предпочитает направлять их на улучшение условий проживания. Но со временем это жилье приходится продавать с целью смены района проживания или приобретения более просторной квартиры.
Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Рассматриваемые средства являются целевыми социальными выплатами, которые необходимо тратить на ребёнка. В противном случае государство в лице Пенсионного фонда попросту не выдаст деньги. Если же заполучить их обманными способами, то такие действия рассматриваются в качестве преступных.
Если по какой-либо причине хозяином помещения будет только женщина, она в обязательном порядке подготавливает у нотариуса документальные обязательства, подтверждающие, что она в последующем выделит доли мужу и детям. Если использован материнский капитал, продать квартиру можно.
Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.
Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье. ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.