Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Решения и рекомендации

Намечая покупку жилья и последующий ремонт, стоит потратить немного времени и показать план квартиры специалистам, работающим в сфере проектирования перепланировки.

Опытным проектировщикам часто достаточно одного взгляда на план, чтобы оценить все возможности для перепланировки квартиры и указать на потенциальные ошибки.

То же самое касается и квартир с незаконной перепланировкой – проектировщики определят перспективы ее узаконивания, и какой восстановительный ремонт может для этого потребоваться.

Идеально, чтобы продавец сам согласовал перепланировку до обращения в банк или согласился компенсировать снижением цены все затраты, необходимые для ее надлежащего оформления.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Можно ли делать перепланировку в купленной в ипотеку квартире

По словам Анны, когда оформляется ипотека, в ипотечном договоре прописывается условие, что перепланировку в квартире делать нельзя. Так банк хочет обезопасить себя от снижения цены квартиры — недвижимость у него в залоге, и в случае неоплаты ипотеки, банк будет ее реализовывать. В интересах кредитора, чтобы квартира не дешевела, а планировки могут уменьшить стоимость значительно.

«У банка обязательно нужно запрашивать разрешение на перепланировку. Если этого не сделать, можно получить повышение ставки по ипотеке или более серьезную реакцию — просьбу погасить ипотеку досрочно и расторжение договора.

Кроме снижения стоимости, банку совсем не хочется ждать, когда квартира реализуется, если заемщик не выплатит ипотеку. А перепланировки могут затормозить процесс продажи залогового жилья».

Покупаем квартиру с неузаконенной перепланировкой: пошаговая инструкция

При покупке недвижимости с неузаконенным перепланированием рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Подробно обсудить детали сделки с продавцом, потребовать скидку, поскольку предстоящая процедура согласования перепланировки будет сопровождаться финансовыми затратами.
2. Выяснить у соседей, не повлияла ли переделка на их жизнь. То есть, не появилась ли плесень, сырость, проблемы с вентиляцией и отоплением, а также трещины в стене.
3. Заключить и подписать договор купли-продажи жилого объекта.
4. Подать через МФЦ документы на регистрацию.
5. Осмотреть жилплощадь и подписать акт приема-передачи.
6. Получить ключи после расчета с продавцом.

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Но если для покупки нужен ипотечный кредит, квартиру может не одобрить банк. «О наличии в квартире перепланировки банк узнает из отчета оценщика, который выезжает на квартиру во время подготовки к ипотечной сделке. При этом он не только смотрит на состояние квартиры и качество сделанного в ней ремонта, но и устанавливает факт перепланировки», — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова.

В конечном счете все будет зависеть от серьезности выполненных в квартире изменений и отношения конкретного банка к перепланировкам. То, что одни банки легко согласуют, другие не пропустят никогда. Строже всех к рассмотрению квартир с перепланировками подходят банки, работающие по стандартам АИЖК.

Большинство банков пропускают незначительные улучшения, например объединение ванной и санузла, монтаж в квартире новых гипсокартонных перегородок или расширение дверного проема в ненесущей стене. Но если в квартире снесена стена, к рассмотрению объекта банк подойдет очень тщательно.

Как правило, в таких случаях банки просят покупателя написать заявление, что он обязуется в течение 6–12 месяцев (срок отличается в зависимости от банка) узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние. На практике, если клиент аккуратно выплачивает ипотеку, соблюдение этих обязательств никто не контролирует. Требуя предоставить такой документ, банк подстраховывает себя в ситуации, когда заемщик перестает платить и квартиру приходится продавать.

«Важно, чтобы оценщик указал в отчете, что перепланировка может быть узаконена, — объясняет Татьяна Третьякова. — Кроме того, перепланировка влияет на стоимость квартиры. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч — затраты на оформление перепланировки».

Насколько всё было плохо

А может прокатит? Надежда меня не покидала. Я читал, что некоторые банки иногда дают ипотеку на квартиры с незаконными перепланировками, если не затронуты несущие конструкции, на месте остались радиаторы и «мокрые зоны». Я, взяв у продавца план из БТИ, решил оценить масштабы перепланировки.

Вот несколько примеров изменений, с которыми даже не стоит пытаться проводить оценку и тратить деньги.

• Снесена стена между кухней и комнатой. Это как раз тот вариант просторной гостиной, по которой я планировал бродить в махровом халате.
• Перенесена кухня или санузел. Это всё мокрые зоны, которые нельзя трогать без согласования.
• Перенесены коммуникации. Газовые, отопительные и водопроводные трубы должны остаться на месте.

Я, как знатный параноик, сразу полез читать про подобные случаи. Ведь мне совсем не хотелось ждать 15 лет, чтобы сделать квартиру для себя удобной. Но выяснилось, что отказы происходят довольно редко. Отказать могут по четырём распространённым причинам.

• Задуман снос несущих конструкций. Тут, как говорится, рукой подать до обрушения всего дома. Поэтому банки не рискуют.
• Планируются опасные работы. Здесь всё понятно. Не надо строить ядерный реактор над соседским санузлом. Это я, конечно, шучу. Любой адекватный архитектор, у которого вы закажете проект перепланировки, ничего опасного планировать не будет.
• Работы проводятся в нижних этажах. Моя квартира была на седьмом этаже. По этому поводу я не парился.
• Проект сделал не аккредитованный специалист. Т. е. вариант «я у мамы архитектор – всё сам нарисовал» не прокатит. Придётся в любом случае обратиться к профессионалам.

Законодательством предусмотрены наказания за несанкционированную перестройку:

• штраф для граждан – 25 МРОТ;
• выписка предписания по устранению нарушений;
• повторный штраф за неисполнение предупреждения и судебный процесс.

Кстати! Когда нарушены интересы соседей, то иск может последовать и от них, например, в случае появления трещины в конструкции дома.

Закон допускает:

• продажу объекта с публичных торгов и с выплатой владельцу средств, за исключением суммы судебных издержек;
• аннулирование договора социального найма, причем собственник обязан будет вернуть помещению прежний вид.

Почему необходимо узаконивание перепланировки

В общих чертах, подавляющее множество произведенных модификаций, даже если они не выражены в инспекционных и право определяющих документах – не критичны: из квартиры за них точно никто не выгонит.

Однако, случаи в жизни бывают самыми различными. В частности, если чьи-либо соседи снизу посчитают, что не значащаяся в нормативной документации ванна или душевая кабина (установленная когда-либо над их кухонной зоной, но своевременно не оформленная) способна ухудшить их условия жизни в данном жилом помещении, они будут иметь право направить обращение в судебный орган. Результат судебного разбирательства легко предугадать: произведенные изменения будут признаны противоречащими закону, собственника обяжут выплатить большую денежную сумму и предпишут вернуть возвратить все в исходное положение. В результате выходит так, что покупатель оплачивал недвижимость с ванной, а приобрел жилище без необходимых элементов и со сложностями.

Итак, если недвижимый объект с незаконной ванной предлагается к продаже по стоимости жилого помещения с «зарегистрированными» условиями, это дает основание что-то заподозрить и начать торги. «Самовольный захват» коридора – это также основание для пересмотра стоимости.

По какой причине новую планировку необходимо узаконить, вопреки тому, что это весьма затруднительно? В первую очередь на такие ситуации, когда жилье все же нужно будет когда-нибудь выставить на продажу.

ВНИМАНИЕ !!! Необходимо напомнить, что незаконная перепланировка – не преграда для продажи, но перечень вероятных приобретателей будет очень узким (таким образом, и на стоимости квартиры это будет видно). Ведь подавляющее множество сделок на недвижимом рынке в настоящее время осуществляется с использованием средств ипотечного кредитования, а банковские организации, как все знают, никогда не одобряют займы под Залог недвижимости с обременением.

Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?

• На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.

• Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.

• Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.

• При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.

• Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.

• Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

• Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
• Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
• За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
• Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
• В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Так как вся ответственность лежит на нынешнем владельце жилья, то и вина в случае нарушения целостности несущей конструкции будет на покупателе. А при серьезных нарушениях выписывается большой штраф за самовольную перепланировку, а так же предписание восстановить изначальное состояние помещения.

В случае уклонения от этих обязательств, предусматривается серьезное наказание вплоть до выселения из жилья.

Тем временем риски продавца прекращаются с тех пор, как был заключен договор о купле-продаже квартиры. До того, как сделка будет заключена, покупатель может требовать снижения цены на жилье, или согласования перепланировки на законном уровне. После сделки, покупатель этого требовать более не сможет, поэтому, нужно согласовывать с продавцом данный вопрос до того, как договор о продаже будет подписан.

Похожие записи:

• Повышение пенсии детям войны в 2023 году какого числа
• Право стать патронатным воспитателем как оформить договор
• Как получить направление на лечение в другой город по ОМС