Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Когда наступает просточка по дду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В «Правовой Петербург» обратился участник долевого строительства жилого комплекса «ХХХ». Квартиру ему передали, но с задержкой на шесть месяцев. Юристы рассчитали ему сумму неустойки по договору долевого участия, и, поскольку на претензию застройщик не отреагировал, помогли подать иск в суд на застройщика, в котором потребовали пеню, штраф и возмещение морального вреда, и выступили на процессе в его интересах. Судья принял решение в пользу дольщика. Стоимость услуг юриста была взыскана с ответчика.
А вот в отношении бытующего среди дольщика слуха о том, что закон выделяет на доработки и устранение проблем 45 дней, следует поговорить особо. Их типичная ошибка, что они вычисляют процент за каждый день просрочки сдачи дома, округляя его до 3х разрядов после запятой, а то и до 2х.
Содержание:
12 комментариев
Самое первое – это определение даты, от которой следует вести отсчет просрочки. В ДДУ указан день, когда квартира должна быть передана покупателю (например, 01.01.2017 г.). Отсчет будет вестись со следующего дня (с 02.01.2017 г.). Учитываются все дни, пока не будет подписан акт приема-передачи квартиры, даже если застройщиком уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
После передачи ключей он обанкротит свою компанию, как в октябре 2018 обанкротился один из объектов ПИКа. Даже объекты именитых застройщиков банкротятся, что уж говорить о простых?
ФЗ «О защите прав потребителей».
- Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
- Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Формула расчета задержки сдачи дома
За консультацией к юристам обратилась жительница Санкт-Петербурга, заключившая ДДУ. Её застройщик просрочил сдачу дома на 10 месяцев. Из-за вынужденной задержки она не могла оформить право собственности на жилье и платила по договору об ипотеке за квартиру повышенные проценты. Она интересовалась, может ли при подаче претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома включить это в сумму убытков. Специалисты подтвердили, что дольщик вправе требовать компенсации любого ущерба, возникшего в связи с неисполнением обязательств по ДДУ.
На рынке долевого строительства более половины застройщиков задерживают сроки подписания акта приёма-передачи. Из-за этого любой участник ДДУ может оказаться без квартиры в час икс. И он, разумеется, волей не волей вспоминает, что 214 ФЗ дает ему возможность получить компенсацию.
Если это правило толковать самым буквальным образом, то застройщик должен незамедлительно устранить все недостатки, и только если срок их устранения был зафиксирован в ДДУ или другом соглашении, то он не может превысить сорокапятидневного лимита. Но даже при таком буквальном подходе время устранения – это календарные дни.
Задержка строительства по дду Более того, судебная практика подтверждает, что указание на отсутствие к застройщику претензий, содержащееся в подписанном передаточном акте также не является препятствием для взыскания пени.
Величина этой неустойки составляет за каждый день подобной просрочки одну трехсотую часть от ставки рефинансирования российского ЦБ по цене договора. В том случае, когда участник ДДУ – гражданин, такая неустойка удваивается.
Исковое заявление о взыскании неустойки При игнорировании застройщиком направленной ему претензии, а также отказа выполнения изложенных в ней требований, взыскание неустойки возможно исключительно в судебном порядке. Для этого дольщику необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика исковое заявление. В случае если сумма неустойки не превышает 50 тыс. рублей, заявление подается в мировой суд.
ДДУ, или 23.85 % годовых! Когда расторгается ДДУ и возвращается полная сумма по договору вместе с неустойкой за весь срок пользования, получается, что застройщику была дана ссуда под большой процент — в среднем, не менее 23 % годовых! Очевидно, что при высокой процентной ставке итоговая сумма в расчетах будет больше. Таким образом, окончательная сумма неустойки зависит от:
- суммы по ДДУ
- количества дней с момента передачи денег застройщику до даты расторжения ДДУ
- количества просроченных дней
- ставки рефенансирования (или ключевой ставки)
- физическое или юридическое лицо — дольщик
Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается. За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства.
Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
В споре с застройщиком лучше прибегнуть к помощи квалифицированных юристов, специалистов по жилищному праву. Чем они могут помочь?
Если В ДДУ срок сдачи 06.06.2016 ( время для передачи по акту приема-передачи до 06.12.2016), а квартира не передана в эксплуатацию по сегодняшний день-от какого числа рассчитывать неустойку?
Сверх суммы неустойки, согласно ст. 15 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возмещения убытков (упущенной выгоды). К таким убыткам можно отнести оплату аренды квартиры на то время, пока идет строительство, а также повышенные проценты по ипотеке, если в ее условиях указано, что заемщик погашает заем по повышенной ставке до оформления права собственности. Разумеется, основания для дополнительного взыскания потребуется доказать: приложить договор найма жилья и документы по его оплате, договор ипотеки и квитанции обо всех платежах.
ТРЕБОВАНИЕ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ БЕЗ ОШИБОК
По ДДУ передача ключей октябрь 2017 , будут передавать в мае. За это время ставка менялась 4е раза. Указывать в досудебной 8,5 или 7,25? Дольщик должен знать, что застройщик в рамках долевого строительства может подписать договор страхования гражданской ответственности со страховой компанией на случай неисполнения обязательств или ненадлежащее исполнение. Этот договор при наступлении страхового случая дает дольщику право на получение возмещения.
В ч.2 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г “Об участии в долевом строительстве” упомянут тезис о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Т.е. это дата, когда фактически застройщик (с просрочкой) сдал, а дольщик — получил свою квартиру.
Смысл 191-й статьи отечественного ГК приводит к выводу, что стартует срок устранения недоделок и дефектов на следующий после дня выявления этих дефектов день.
Претензионный досудебный порядок
Александр Марущенко Старший юрист Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени! Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика. Как правильно посчитать пени? Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки.
В ч.2 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г “Об участии в долевом строительстве” упомянут тезис о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Т.е.
Но судья может рассчитать по периодам, к примеру за время просрочки ставка менялась 3 раза, вот каждый период и будет рассчитан по своей ставке и это тоже будет верно.
Прежде всего, важно понимать, что взыскание возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке. В основе этой процедуры лежит точный расчет суммы, которую покупатель вправе требовать за нарушение сроков. Информация о том, как взыскивать и как выполнять расчет, содержится в ФЗ №214.
Как составить соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон?
По поводу ставки: считаю с учетом позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26, а именно: при расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, применяется ставка рефинансирования (ключевая ставка Банка России), действовавшая по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу квартиры.
Вас могут с ней отфутболить. Или сказать «оставляйте, мы распишемся через неделю». Вы потом приедете и узнаете, что это лохотрон. Претензии и след простыл.
По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции. Когда и за что можно требовать неустойку Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:
- ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.
Допсоглашение по переносу сроков
И вот тут нужно указать особо: сам ФЗ-214 не устанавливает никакого лимита на такое устранение застройщиком проблем. Слухи о 45-дневном периоде, выделяемом на устранение, появились под влиянием первого пункта 20-й статьи другого российского закона — No 2300-1. В этом документе говорится, что если соглашение, зафиксированное сторонами в письменном виде, не предусматривает ограничения по времени в вопросе устранения дефектов, то эти дефекты продающая сторона (или сторона-изготовитель) должна устранить в минимально возможные сроки. А тот временной лимит, который с этой целью фиксируется в письменном соглашении, ограничен периодом в сорок пять дней.
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2018 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2020 года.
В случае нарушения сроков сдачи квартиры, приобретенной по договору долевого строительства, у строительной компании возникает обязанность по уплате неустоек, размер которых зависит от срока просрочки. В этой ситуации граждане, не получившие жилье вовремя, имеют полное право требовать в суде неустойку, размер которой может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей. Суды, как правило, встают на сторону истцов, но размер неустойки зачастую сокращается в несколько раз.