Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «214 Фз Об Участии В Долевом Строительстве Действующая Редакция 2019 Текст». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
ФЗ-214 можно найти как данные по тому, что именно регулирует закон, так и механизмы привлечения средств дольщиков, которые попадают под действие этого закона.
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Каждый человек может получить в собственность помещение различными методами. В большинстве случаев люди попросту совершают покупку недвижимости. Долевое строительство, как вариант, также распространено.
Содержание:
Цели перехода на проектное финансирование
В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.
Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название. Начните изучать предложенный застройщиком ДДУ с основной части — предмета договора.
С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики получать прямые инвестиции для реализации объектов.Главное изменение — сокращение перечня объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую привлекать средства дольщиков ,Т.Е. действие проектного финансирования началось неожиданно и для застройщиков уже реализующих свои проекты.
Жилищно-строительные кооперативы и покупка в них пая – это особая тема. Требующая рассмотрения. Юридически на ЖСК распространяются требования ФЗ 214. Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии.
Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.
Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях?
Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства с 1 июля 2019 г. оно будет заменено на проектное финансирование.
Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ и по словам Министра строительства и ЖКХ РФ Н.Стасишина, необходимые критерии отбора проектов, которым будет разрешено достраивать без эскроу-счетов Минстрой разработает в феврале 2019г.
Разберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме. Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков. В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.
Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.
Если проще, то 214 ФЗ в новой редакции 2017 года регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов, которые осуществляются не на деньги девелопера, а за счет привлечения средства инвесторов – так называемый дольщиков строительства. Если вы купили квартиру в готовом доме, который уже сдан, и сразу получили на руки ключи – это скорее всего договор купли-продажи недвижимость у организации. Если вы заплатили деньги и планируете ждать несколько лет возведения новостройки – значит, это или механизм ДДУ, или пай ЖСК. Конечно, есть и другие схемы привлечения, скорее мошеннические, но ФЗ-214 здесь уже не причем.
Под шапкой «Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214» предлагаемого к подписанию соглашения вполне может размещаться текст договора о совместной инвестиционной деятельности, о предварительной купле-продаже жилой недвижимости, о финансировании строительства или об участии в кооперативном строительстве.
Но несмотря на принятый закон и заключение договоров, в которых прописываются сроки и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, процент обманутых дольщиков огромен. Клиенты сталкиваются с такой проблемой, как банкротство застройщика, сопряжённое с риском потери принадлежащих людям сбережений. При недобросовестности застройщика задерживаются сроки ввода объекта строительства в эксплуатацию, происходят двойные продажи, вовремя не выдаются документы, что приводит к отсутствию возможности зарегистрировать жильё в собственность. Если у застройщика нет оборотных средств, остаётся недостроенное жильё.
Что такое проектное финансирование
Привлекать денежные средства для долевого возведения по другим основаниям не допускается. За нарушение установленного порядка строительства к виновным лицам могут быть применены меры воздействия, в том числе и административного характера.
Чтобы не стать обманутым дольщиком и не пытаться срочно разорвать отношения с девелопером после нескольких лет ожидания квартиры, нужно внимательно подготовиться к покупке. Кроме проверки благонадежности застройщиков, стоит изучить 214 ФЗ с изменениями 2018 года – зная закон, вы заранее будете уверены в том, что девелопер работает «по белому», или использует какие-то уловки для ведения бизнеса. А это неплохой способ принять верное решение перед покупкой.
Зам.директора юридической компании «ПРЕЦЕДЕНТ» Стаж юридической практики 10 лет. Практик в области административных процедур в сфере строительства (частного и коммерческого). Специализация в области земельного, градостроительного, жилищного и трудового законодательства.
Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.
Как сильно поднимутся цены в новостройках
С 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств дольщиков сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.
Использование денежных средств для компенсирования расходов в отношении объектов, которые в эксплуатацию ещё не введены, возможно только при наличии следующих оснований:
- Соглашения о возведении сооружения в порядке долевого участия.
- Жилищных сертификатов, наделяющих человека возможностью получить помещение в собственность.
- Решения ЖСК.
Также планируется распространить действие системы обязательного страхования на счета эскроу с возмещением до 10 млн руб. Таким образом, застройщик будет обязан использовать не средства покупателя квартиры, а собственные или открывать кредитную линию в банковском учреждении. Но не каждый банк сможет открывать счета для хранения денег покупателей квартир, а только специально уполномоченное кредитное учреждение. Средства дольщиков будут застрахованы с помощью Фонда защиты участников долевого строительства, который сформировали за счёт финансирования Российской Федерации и других публично-правовых организаций.
Каковы прогнозы на 2018-2024 гг.
Предметом регулирования Федерального Закона № 214-ФЗ являются правоотношения, связанные с денежными средствами физических и юридических лиц, которые используются компанией для выполнения работ по возведению жилья. Привлекаемые финансы необходимы для компенсирования затрат на строительство объектов недвижимости. К последним относятся не только жилые дома, но также и другие помещения, которые будут использоваться заказчиком впоследствии. Также Закон устанавливает права и гарантии для участников процесса. Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, — не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.
Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика. Стаж юридической практики 17 лет. Большой опыт судебного представительства в сфере недвижимости. Специалист в области земельного, договорного, корпоративного, налогового, трудового и семейного права.
Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков.
В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты. Речь идет о том, что девелопер обязан зарегистрировать в Росреестре обязанность передать вам ключи и сдать дом в установленный срок – все это делается с помощью договора долевого участия. При этом следует заметить, что если такой информации в договоре не будет, то заключить его не получится в легитимном порядке.