Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Вы владеете долей в праве собственности на квартиру либо являетесь собственником комнаты в коммунальной квартире и хотите продать свою собственность постороннему лицу, не являющемся вашим соседом.
Продавец не несет никакие риски кроме того, что его могут вызвать в суд. Все риски в данном случае несет покупатель такого жилья. Ведь он может лишиться указанной комнаты и при этом продавец комнаты будет должен вернуть ему деньги, уплаченные за нее.. Если же денег у продавца уже нет, то выплата может растянуться на всю жизнь. Соседи по комнате, чье преимущественное право было нарушено, имеют право в течении 3 месяцев подать иск о переводе права собственности на себя, уплатив при этом стоимость, указанную в договоре купли-продажи жилья.
Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.
Содержание:
Порядок покупки и перечень документов
Вопрос: Как оформить и документально подтвердить переход права на долю земельного участка, на котором построен дом и признан многоквартирным.
Продать комнату можно двумя способами:
- С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
- Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.
В случае неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая мне комната будет продана другому лицу, за обозначенную выше цену. Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса, при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники других комнат. Условия продажи установлены Гражданским кодексом, в частности, ст. 250. Преимущественное право дается именно собственникам, а не всем жильцам коммуналки. Если кто-либо из соседей занимает комнату на основании договора аренды или социального найма, их не требуется уведомлять о продаже. Уточнить статус всех соседей можно с помощью информация из Росреестра. Выписка по квартире обо всех правах и правообладателях позволит не пропустить реальных собственников и отсечь тех, кто собственником не является. В случае если в квартире есть неприватизированные комнаты, уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.
Отчуждаемая комната _____ м² за № 2 принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи комнаты № ___________ от ________ г., что подтверждает Свидетельство о Государственной регистрации права ________ от _________ г. Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ Вы имеете право преимущественной покупки принадлежащей мне комнаты, поэтому прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения Вам настоящего заявления написать мне по адресу: г. Москва, бульвар Матроса Железняка д. 16/7, кв. 16, о своем желании или об отказе от приобрести указанную комнату за вышеуказанную сумму.
Как получить отказ от соседей при продаже доли
Направлены уведомления о предстоящей продаже комнаты в простой письменной форме заказными письмами с уведомлениями. Некоторые соседи письма не получают. Сможем ли мы по истечения срока хранения письма на почте и не получения их соседями совершить сделку купли-продажи со сторонними покупателями? Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.
Продавец обязан уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою комнату в коммунальной квартире третьему лицу. При наличии письменного отказа всех собственников от покупки комнаты или отсутствии ответа в течение месяца продавец получает право продажи третьему лицу на указанных условиях.
Для осуществления продажи понадобятся:
- Свидетельство о собственности на комнату;
- Техпаспорт;
- Справка – Ф 9 (о прописке);
- Квитанция об оплате коммунальных услуг.
Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.
Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.
Полученные отказы от преимущественного права покупки действуют бессрочно, если не изменится любое из существенных условий – например, продавец не решит продать комнату дешевле.
Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:
- Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
- Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
- Оценить самостоятельно.
Вопросы и Ответы по Завещанию:Что нужно знать для оформления завещания ? Какие документы необходимы для оформления завещания на жилье?
Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:
- Оценить ее.
- Подготовить к продаже.
- Найти покупателя.
- Оформить необходимые документы.
- Осуществить сделку.
Если я хочу продать комнату собственникам проживающих в этой же квартире, нужно ли мне от них подтверждение о покупки ими же заверенное юристом?
Особая история не без тонкостей – несовершеннолетние собственники комнат в коммуналках. Если владельцу комнату еще не исполнилось 14 лет, то он не обладает гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке соседской комнаты или отказ за него должны подписать родители (либо усыновители, опекуны). Подростки в возрасте от 14 до 18 лет обладают правоспособностью, но она ограничена: такой собственник должен выразить свою волю сам, но с согласия родителей. У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.
Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.
Если комнату в коммуналке по установленной цене готов приобрести один из соседей – он пользуется своим преимущественным правом, и остальных оповещать о сделке не обязательно. Но часто бывает так, что соседи хотят добиться более низкой цены или тянут резину, чтобы комната оставалась пустой как можно дольше. Еще хуже, если один из собственников не бывает в квартире. Никто не знает, кто он и где его искать. Но даже из такой сложной ситуации есть выходы.
Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.
У меня еще вопрос: на момент сделки я должна выписать детей, так как они не собственники (требование банка). Вопрос: На какой срок дети могут и могут ли вообще быть без прописки? Могу ли я их прописать к бабушке, но при этом сама туда не прописываться?
Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.
При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:
- Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
- Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
- Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
- В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
- Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
- Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.
В такой ситуации комната будет более ликвидной и ее с большей вероятностью купят. Никто не хочет покупать комнаты, в которых соседи против вселения новых жильцов. Если ваши соседи категорически против продажи комнаты, но продать всё-таки нужно, то необходимо уведомить соседей о предстоящей продаже за месяц до предполагаемой сделки.
Сделать нужно следующее:
- В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
- Уточнить адреса собственников.
- Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
- Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
- Составить реестр своей рассылки.
- Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.
Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.
В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.