Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Можно продать квартиру купленную на материнский капитал». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оформление документов на квартиру в случае подписания договора ипотеки возможно исключительно на совершеннолетних лиц, которыми являются родители.
Согласно ст. 2 п. 36 ГК РФ, перед тем как проводить сделку купли-продажи, необходимо получить дозволение от представителей органов опеки. Чтобы добиться положительного решения, потребуется соблюдать следующее правило: у каждого члена семейства должна быть доля в приобретаемом жилье. Даже если ребенок совсем маленький, он все равно является полноправным собственником жилья.
Исключение – это необходимость сменить климат по рекомендации врачей или значительное увеличение жилищной площади в результате совершения сделки.
Содержание:
Отвечает юрист Роман Харланов:
Выделить долю несовершеннолетнему семья обязана в первые шесть месяцев после переоформления квартиры. Выполнение данного обещания подкрепляется составлением обязательства в нотариальной конторе. Нарушение может привести к открытию уголовного дела, аннулированию сделки купли-продажи и необходимости возврата государству всех потраченных с сертификата МК средств.
Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.
Нюансы:
- сделки по продаже купленного на маткапитал жилья и покупаемого взамен должны происходить одновременно, то есть в предварительных ДКП должна быть указана одна и та же дата совершения;
- родители могут не покупать долю ребенку взамен продаваемой, а ходатайствовать перед органами опеки о предоставлении несовершеннолетнему денежной компенсации – в таком случае, средства будут зачислены на банковский счет (вклад) малолетнего и будут храниться там до достижения им возраста 18 лет.
Как получить положительное решение от органов опеки
Дети должны получить в новой квартире такие ж самые доли, но могут быть исключения. Они касаются моментов, когда стоимость недвижимости в разных районах населенного пункта отличается (в одном дешевле, а в другом — дороже) либо ситуации деления исходя из номинального количества квадратных метров, которые входили в часть собственности несовершеннолетнего в старой квартире. Допустим, ребенок владел 25% жилья с общей площадью в 40 кв. метров. Родители приобрели дом, который больше на 20 кв. метров. По логике, сын должен быть оформлен владельцем такой же само доли, но ведь здесь уже это будет 15 метров квадратных.
Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.
Задача представителей органов опеки – убедиться в том, что несовершеннолетние будут проживать в новой квартире на условиях, которые не хуже предыдущих, а также получат свои доли в причитающихся им размерах.
После того, как органы опеки проверят всю предоставленную документацию, родители и дети, достигшие 14 лет, будут вызваны для устной беседы. Помимо собеседования, сотрудники органов опеки имеют право выехать по предполагаемому адресу нахождения жилья, где будет куплена доля ребенку, в целях проверки условий проживания и соблюдения жилищных интересов несовершеннолетнего.
При намерении продать квартиру, купленную на средства маткапитала, необходимо соблюдать имущественные интересы детей. Иначе в проведении сделки купли-продажи представители органов опеки вынесут отказ. Если жилье приобреталось посредством оформления ипотечного кредитования, положительное решение необходимо получать и от банка.
Недвижимость, приобретенная за счет средств семейного капитала, оформляется в общедолевую собственность не только всех детей, но и держателя сертификата, а также его (ее) супруга (супруги).
Каким бы образом ни распорядились родители, средства пенсионщиками выделяются строго в соответствии с целью мат. капитала. Кроме того, при выдаче указанных средств родители либо один из них, который становится или является собственником жилья, принимает на себя обязательство выделить ребёнку в будущем правомочие на часть жилья.
Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.
Вышеперечисленные условия являются обязательными для выполнения. Нарушение норм закона влечет привлечение виновных лиц к административной или уголовной ответственности за несоблюдение прав детей.
Семья Петровых заключила договор долевого строительства на покупку двухкомнатной квартиры. Оплата сделки происходила с одновременным использованием маткапитала и заемных средств. По завершении стройки, семья полностью выплатила деньги за квартиру. Однако, возникновение новых жизненных обстоятельств заставило их переехать в другой город, где им предложили купить жилой дом.
Как продать квартиру купленную на материнский капитал и не будет ли это считаться нарушением действующего законодательства, интересует многих граждан нашей страны. Подобные сделки разрешены законом, при этом для них свойственны свои нюансы оформления.
Сегодня нет контролирующего органа, который следил бы за строгим исполнением обязательств родителей перед детьми о выделении доли в течение 6 месяцев.
Параллельное заключение предварительных договоров с партнерами. Речь идет о том, что продавцы недвижимости одновременно подписывают контракт с покупателями своего жилища и с особами, которые реализовывают дом (квартиру), куда семья переедет впоследствии.
Однако их можно потратить на приобретение жилища, что впоследствии будет доступно к продаже. При этом имеются определённые риски продавца.
Оно делится между всеми членами семейства – даже маленькими детьми. В отношении жилья оформляется долевая собственность, которая усложняется наличием имущественных интересов несовершеннолетних.
Можно ли продать квартиру и построить дом
В любом случае эти средства принадлежат не самим гражданам, а их детям, при рождении которых выделялся капитал. Поэтому вследствие вложения их в жильё соответствующие дети автоматически становятся его совладельцами.
Правила по распоряжению имуществом, находящимся в общедолевой собственности, устанавливаются Главой 16 ГК РФ. В ч. 1 ст. 246 ГК сказано, что распоряжение производится по обоюдной договоренности всех членов долевой собственности.
Согласно действующим требованиям, оба родителя или иные законные представители должны присутствовать в органах опеки вместе.
Последний пункт является наиболее важным, поскольку он подразумевает выделение долей несовершеннолетним детям. Если взрослые члены семьи могут отказаться от причитающихся им частей в пользу другого лица, обойти выделение доли ребенку невозможно. Это является основополагающим условием покупки квартиры с использованием маткапитала, и именно в этом заключается сложность ее продажи.
Как продать ипотечную квартиру, приобретенную с маткапиталом
Не рекомендуется выдавать несовершеннолетним большие доли, так как в дальнейшем это может привести к ряду проблем во время дальнейшей продажи жилья.
Выделение долей считается обязательным, однако его можно обойти при условии предоставления детям в собственность части другого имущества, равной или больше, купленного за МК, по площади. То есть, продажа квартиры не должна нарушить права несовершеннолетних.
Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка. Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки. И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Рассматриваемые средства являются целевыми социальными выплатами, которые необходимо тратить на ребёнка. В противном случае государство в лице Пенсионного фонда попросту не выдаст деньги. Если же заполучить их обманными способами, то такие действия рассматриваются в качестве преступных.
Отвечает адвокат Сергей Головин:
Если дети уже достигли совершеннолетия, то обращаться к работникам органов опеки не потребуется – сделка будет проведена в кратчайшие сроки.
В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.
Обязательным является требование о соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). То есть сначала держатель сертификата, желающий продать свою долю, должен предложить покупку этой доли жене или мужу, а если в течение 1 месяца доля мужем или женой куплена не будет, ее можно будет продать постороннему лицу.
Продать дом, купленный за материнский капитал, можно только на основе норм действующего российского законодательства. Стоит выделить такие основные нормы:
- Гражданский кодекс. В частности, п.2 ст.37 ГК РФ утверждает, что реализация любого жилья, в котором зарегистрирован либо проживает неполнолетний, возможна только лишь при получении согласования органов опеки и попечительства.
- Семейный КРФ.
- Жилищный кодекс. В данном документе регламентируются основные санитарные нормы и правила приобретения жилья.
- Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». НПА выступает в роли инструкции, регламентирующей условия получения и суть понятия «материнский капитал», а также то, как его можно использовать во благо детей.