05.05.2023

Договор аренды земельного участка: на какой срок может быть заключен?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка: на какой срок может быть заключен?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Продление договора аренды

2. Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

3. Договор аренды земельного участка.

4. Что следует учесть в договоре аренды

5. Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?

6. Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

7. Основания возникновения и прекращения права аренды земли

8. Специфика контракта между физлицами

9. Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

10. Существенные условия договора

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Продление договора аренды

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

Для чего будет использована земля?	Границы законодательно установленных ограничений в годах
Возведение зданий и проведения с ними строительных работ	от трех (минимум) до десяти (максимум) лет
Установление линейных объектов	до сорока девяти лет
Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ)	двадцать лет
Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом	от трех (минимум) до пяти лет
Работы по завершению строительства	три года
Охотхозяйство	На время действия соглашения
Сельхозпроизводство	от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет
Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных	три года максимум

Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.

Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.

Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.

В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.

Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.

Обратите внимание.

Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.

Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.

Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка представляет собой разновидность договора аренды. В его тексте обязательно должны быть указаны:

стороны (субъекты) договора: арендодатель и арендатор;
предмет договора: земельный участок с указанием его категории и целевого назначения;
обязательства сторон;
величина арендной платы (если земельный участок находится в публичной собственности, то размер платы определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом органа государственной власти или местного самоуправления);
срок, на который заключается договор;
меры ответственности сторон;
иные условия договора, которые стороны считают существенными.

Для составления договора удобно использовать бланк договора аренды земельного участка.

Что следует учесть в договоре аренды

В интернете, в юридических компаниях, у предприятий, которые занимаются арендой земли (предоставлением и взятием в аренду) и даже в типографиях можно найти большое количество шаблонов (образцов, болванок) договоров аренды земельных участков. Но если вы хотите правильно защитить свои права (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора), то каждый проект договора об аренде следует тщательно проработать и вписать в него только те положения, которые вас удовлетворяют. При этом рекомендуем вам обратить внимание на следующие основные нюансы, которые нужно учесть в договоре.

1) Правовой статус сторон: юридическое или физическое лицо. Договор с юридическим лицом заключается только в письменной форме. Со стороны предприятия или организации должно выступать уполномоченное лицо (на основании доверенности, статута, договора доверительного управления).

2) Наличие на земельном участке зданий или сооружений. Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. При этом арендатору следует знать, что если он не является собственником расположенных на участке зданий, он не будет иметь в последующем преимущественного права заключения договора аренды данного земельного участка на новый срок.

3) Наличие по земельному участку земельных или имущественных споров. Арендодатель должен в обязательном порядке уведомить о таких спорах арендатора.

4) Обременение земельного участка сервитутом. Арендодатель также должен в обязательном порядке уведомить о таких обременениях Арендатора.

5) Распространение на участок прав третьих лиц. Арендодатель должен уведомить арендатора.

6) Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. По общему правилу (ст. 612 ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже в том случае, если он сам о них не знал до момента заключения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки земельного участка, о которых он сообщил арендатору до заключения договора, или которые можно было обнаружить при осмотре.

7) Условие возмещения арендатору арендодателем по прекращении срока договора неотделимых (без вреда для имущества) улучшений земельного участка. В общем порядке арендатор имеет право на возмещение выполненных за свой счет таких улучшений, если они произведены по согласию арендодателя (ст. 623 ГК РФ).

8) Определение собственности на отделимые (без вреда для имущества) улучшения земельного участка. В договоре нужно определить, кто будет проводить такие улучшения, и кому они будут принадлежать после окончания срока договора. В общем порядке (ст. 623 ГК РФ) такие улучшения принадлежат арендатору, который выполнил их за свой счет.

9) Срок договора. Данный пункт сам по себе является очень важным. Но еще нужно учитывать особенности заключения договоров аренды на срок до одного года или более одного года – нужно будет проводить регистрацию договора, или – нет. В договоре также нужно определить, с какого момента договор вступает в действие, когда заканчивается, условия продления договора на новый срок.

10) Порядок оплаты. В этом случае на основании договоренности с другой стороной можно предусмотреть различные варианты: оплата по факту за все время, предварительная оплата за все периоды, оплата по факту за каждый период, предварительная оплата за каждый период, оплата по определенном графику и др.

11) Способ расчетов. Можно предусмотреть безналичный расчет, расчет наличными или расчет в натуре.

12) В договоре можно предусмотреть право выкупа арендуемого земельного участка на определенных условиях.

13) Ответственность сторон может быть определена в договоре или только в размере и порядке, предусмотренных законом (ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ).

14) Права и обязанности сторон могут быть дополнительно определены в договоре или только на основании закона (ст. 615, 616 ГК РФ).

15) В договоре нужно предусмотреть условие возврата земельного участка в том состоянии, в котором он был получен, или в состоянии, обусловленном договором.

16) Основания расторжения договора. Можно предусмотреть такие основания в договоре или сослаться на ст. 619, 620 ГК РФ.

17) Способы выставления претензий и место рассмотрения споров. Нужно предусмотреть письменное направление претензий и сроки их рассмотрения. В случае, если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.

Чем более детально прописаны в договоре все условия, тем лучше. Далее приведен довольно детализированный образец договора аренды земельного участка.

Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?

Требования к земле следующие. Арендуемый участок должен быть поставлен на кадастровый учёт с определением расположения границ.

В договор вносятся кадастровый номер и другие подобные данные в пункте, характеризующем землю.

Если разрешённым использованием предполагается строительство зданий, необходимо получить технические условия подключения к инженерным сетям.

Они включают:

описание наибольшей возможной нагрузки;
возможные сроки подключения;
срок действия этих условий.

Кроме того, поскольку участок арендуется для определённой деятельности, он должен быть пригоден к ней.

В зависимости от назначения, могут вноситься сведения:

о расположенных на нём зданиях и строениях;
о благоустроенности участка, то есть состоянии почвы, присутствии деревьев или кустарников, дорог или других объектов благоустройства;
о существующих коммуникациях: электросети, канализации, водоснабжении и т. д.;
об обременениях: сервитуте, залоге и т. п.

Также необходимо описать существующие недостатки:

особенности почвы;
износ инженерных систем;
присутствие строительного мусора;
и т. п. в зависимости от использования.

Как правило, эти сведения записываются после информации, характеризующей участок. Для зарегистрированных строений необходимо записать кадастровый номер, площадь, количество этажей и другие особенности.

Предоставление земельных участков в аренду. Субъекты аренды и ограничение аренды в отношении земельных участков

Предоставление земельного участка происходит гражданами — собственниками этих территорий арендаторам на основании ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля может причисляться к собственности как физических, так и юридических лиц, то и представление территорий в наем может осуществляться данными категориями граждан.
Согласно указанным Кодексам предоставление земельного участка может происходить следующим категориям субъектов правоотношений:

гражданам;
юридическим лицам;
иностранцам, а также иностранным юридическим лицам и лицам без гражданства, если соблюден законодательный порядок.

Предоставление земельного участка иностранцам и физическим лицам без гражданства может происходить также на праве аренды, но, исключая случаи, которые запрещены нормативно-правовыми актами РФ.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду:

Заявление об аренде будет отклонено, если предполагается аукцион на земли исторического и культурного значения.
Документы не будут приняты к рассмотрению, если предполагается аренда участков, расположенных на территории заповедников и заказников.
Государственная земля не может быть предоставлена на определенный срок аренды, если она необходима для обеспечения гражданской обороны.
Оформление договора об аренде невозможно и в том случае, если участок подвержен радиоактивному, химическому, биогенному заражению.

Основания возникновения и прекращения права аренды земли

Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.

Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)

1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):

1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):

1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
2. Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
3. Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.

Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.

Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.

В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.

Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.

Обратите внимание.

Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.

Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Специфика контракта между физлицами

Существует несколько нюансов заключения договоров аренды земельных участков между физическими лицами:

Соглашения часто заключаются на период в 11 месяцев с последующим продлением. Это позволяет не регистрировать сделку в Росреестре.
Физические лица часто предпочитают иметь дело с наличными. Поэтому к договору может прилагаться образец расписки о получении арендной платы. При передаче средств владелец участка заполняет документ и отдаёт арендатору.
Собственники запрещают арендаторам сдавать участки в субаренду, поэтому в текст соглашения включается соответствующий пункт.
Указывается уменьшенная стоимость сделки. Некоторые собственники стараются занизить налоговую базу, занижая величину арендной платы. Если возникнет спорная ситуация, арендодатель сможет требовать плату только в соответствии с соглашением.
Арендаторы просят представлять документы, подтверждающие право собственности арендодателя. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной. Копия прилагается к договору.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Но нас это не остановит.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.

Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.

Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.

Достаточно быть собственником помещения в здании.

49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.

Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.

По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.

Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.

Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

в договоре не указан срок аренды;
срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.

Существенные условия договора

Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.

Предметом аренды является сам земельный участок. Его подробное описание – это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.

Судебная практика указывает на необходимость внесения в договор кадастрового номера и иных сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок. При отсутствии таких данных договор считается несогласованным и незаключенным.

Обычно в документе устанавливается продолжительность аренды, если она не указана, то договор признается заключенным на неопределенный срок.

Когда участок имеет обременения, связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.