Что такое отчуждение имущества недвижимого

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое отчуждение имущества недвижимого». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Интеллектуальной собственностью называют научные открытия, произведения искусства, базы данных, компьютерные программы, ноу-хау технологии, производственные образцы, технологические изобретения. Собственника результата такой интеллектуальной деятельности является и ее исключительным правовладельцем. То есть он может разрешать/запрещать иным лицам использовать это придуманное, изобретенное, сочиненное.

Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)

Обратите внимание! В данном случае отчуждение имущества — это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества — это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.

Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:

• недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
• любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
• права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.

Необходимая документация

При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:

• Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
• При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
• Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
• Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
• Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
• Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
• Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
• Дата и место составления документа.
• Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
• Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
• Подписи каждой из сторон сделки.

Каким образом может происходить отчуждение

Такие понятия, как купля-продажа, дарение, мена, принудительный выкуп, объединяет один термин – отчуждение. Поскольку при всех этих операциях имеет место переход права собственности. Основанием для такого перехода служат договоры:

• купли-продажи – продавец и покупатель подписывают купчую, которая предполагает передачу денег;
• обмена – участники заключают соответствующий договор, в нем каждая сторона является одновременно продавцом и покупателем, так как один объект продается по цене другого;
• дарения – путем оформления дарственной даритель безвозмездно передает свое имущество в собственность третьему лицу;
• конфискации в пользу государства (в этом случае отчуждение происходит не на основании сделки, а по решению суда).

Отчуждение имущества физическим лицом

Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].

Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.

Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].

Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества

При заключении сделки нотариус должен:

— проверить личность и дееспособность физического лица;
— разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
— убедиться, что договор не противоречит закону.

Необходимые документы для регистрации сделки:

— паспорта участников договора;
— правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
— праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
— справка из Департамента городского имущества;
— единый жилищный документ;
— согласие супруга, если собственник состоит в браке;
— отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.

Добровольное и принудительное отчуждение

Какие бывают виды отчуждения? Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы. Различаются они только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются эти действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому человеку.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства.

Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества.

Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством.

Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Отчуждение доли в праве общей собственности в 2020 году

Необходимо отметить, что лицо, которое является участником общей доли, имеет право на определённую идеальную долю в этой собственности. В Гражданском Кодексе закреплено положение о том, что при продаже одним из собственников своей доли в праве общей собственности, другие участники имеют право купить эту долю. Это положение не распространяется на продажи с публичных договоров.

Лицо, которое продает долю собственности, должно поставить в известность других участников в письменной форме. В уведомление он должен указать цену и условия, на которых продаётся доля. В том случае, если другие участники общей собственности не купят продаваемую долю или откажутся от её покупки, то продавец вправе продавать её на любых условиях и любому покупателю.

Обращаясь к нотариусу за оформлением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, будьте готовы, что вас попросят принести доказательство того, что все участники собственности извещены о решении. Зачастую собственники общей доли добровольно предоставляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения этой доли.

В некоторых случаях требуется получение согласия на продажу имущества от других лиц. Такой документ необходим, если:

• Недвижимость или часть ее принадлежит гражданину, младше 18-ти лет. Перед сделкой потребуется разрешение от опекунского совета. Его дадут только в том случае, если ребенку будет выделена равная доля отчуждаемого имущества в другом объекте недвижимости. Если подростку исполнилось 14 лет, то помимо разрешения из опекунского совета потребуется его отказ от собственности.
• Отчуждаемая недвижимость находится в частной собственности, и была она приобретена в браке. В этом случае имущество принадлежит обоим супругам и может быть передано другому лицу только с согласия мужа или жены.

Если в этих случаях согласие не было получено, то сделку могут признать недействительной в судебном порядке.

В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:

1. Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
2. Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
3. Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.

В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.

Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Добровольные варианты

Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.

Добровольное отчуждение имущества или прав на него — это следующее:

• Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
• Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
• Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
• Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.

Принудительные варианты

Заключение договора на отчуждение имущества — это одна из разновидностей передачи собственности или какого-либо права на нее. Помимо этого, существует и принудительная вариация. Она применяется по решению суда о реквизиции или конфискации собственности. Поводом для этого выступают различные ситуации:

• Владелец имущества не может оплатить долг или алименты.
• Существует чрезвычайная государственная необходимость — общественная опасность, масштабная катастрофа и проч.
• Конфискация имущества у коррупционера (в случае когда владелец не смог доказать, что собственность была приобретена им законно, за свои деньги).

Что касается понятие принудительного отчуждения в гражданском праве, то в данном случае оно может быть следующим:

• Взыскание собственности по обязательствам ее владельца (по заключенному договору, решению суда, конкретному закону).
• В связи с окончанием контракта о найме или аренде.
• Для государственных или муниципальных нужд.
• В связи с изъятием земельного участка, на котором находится недвижимость.
• Реквизиция или конфискация собственности.
• Прекращение прав в случае с имуществом, используемым по назначению.

Рассмотрим на примере участка земли, как выполняется отчуждение. Сначала россиянину приходит извещение, которым он уведомляется о нарушении законодательных норм при эксплуатации участка земли. В судебном порядке принимается решение о принудительном изымании участка. В случае, если вина владельца устанавливается в суде, производится оформление исполнительного листа. После этого земельный участок подлежит изъятию приставами.

Далее участок земли реализуется на торгах либо переходит в собственность государства, муниципалитета. Для восстановления собственных прав на землю бывший владелец должен обращаться в суд. Принудительное отчуждение может продолжаться несколько месяцев и больше. На сроки влияют обстоятельства, при которых выполняется процедура.

Для изъятия земли могут понадобиться такие документы:

• паспорт владельца;
• документы, которые устанавливают право на земельный участок;
• документы, которые удостоверяют право на земельный участок;
• технические документы на землю – план кадастра, описание участка, справка из БТИ о расположенных на земле строениях, заключение оценщика;
• заключение эксперта о состоянии территории;
• акт об изымании земельного участка;
• постановление суда.

Каждая из перечисленных бумаг предоставляется в виде ксерокопий и удостоверяется оригиналами.

К последствиям изъятия земли причисляется следующее:

1. Владелец потеряет собственные права на землю, не сможет использовать ее по своему усмотрению, получать выгоду от эксплуатации.
2. Владелец потеряет право на применение земельного участка в качестве залога.
3. Владелец не сможет выполнять продажу, обмен, дарение территории, осуществлять ее сдачу в аренду.

Кроме прав, владелец потеряет и свои обязательства по отношению к отчужденному участку, например:

• оплата налоговых сборов, начислений по коммуналке;
• организация агротехнических, охранных мероприятий;
• эксплуатация земельного участка только по прямому назначению.

В определенных ситуациях право владения имуществом можно восстановить. Исключение – случаи, когда собственность конфисковывают. При изымании подобным способом имущество продается на торгах, и право владения получает другое лицо.

Справка! Как правило, прежний собственник не может оспорить это действие, и единственный вариант возмещения понесенных убытков – материальная компенсация. Схожие правила действуют для национализации, когда земля целиком переходит в государственную собственность.

Согласие на отчуждение

С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.

В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости:

Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной.

Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего ребенка, осуществляются только с разрешения органов опеки и попечительства. Подробнее: Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Если доля принадлежит ребенку, он не сможет лично продать имущество, от его имени действуют законные представители — родители, опекуны.

Органы опеки и попечительства проверяют:

1. Обеспеченность ребенка жильем. Если после отчуждения имущества несовершеннолетний получит взамен меньшую идеальную долю (в дробном выражении или квадратных метрах), будет проживать в неблагоприятном районе, органы опеки не дадут разрешение на продажу.
2. Согласие родителей. Мать и отец ребенка должны в произвольной форме написать согласие на совершение сделки.
3. Цель отчуждения имущества. Если выяснится, что родители (опекуны) планируют обогатиться за счет несовершеннолетнего, сделку не разрешат.

Несмотря на сложности оформления, заключить договор об отчуждении доли несовершеннолетнего можно.

Что представляет собой понятие отчуждения имущества

В первую очередь необходимо ответить на вопрос, что все-таки представляет собой отчуждение собственности? Отчуждение имущества — это передача объекта другому человеку. В гражданском праве дано четкое определение этому термину, где сказано, что отчуждением собственности считается передача любого объекта в собственность другому лицу. Это может быть как движимый, так и недвижимое имущество.

Но если на это посмотреть с другой стороны, то, на первый взгляд, может показаться, что отказ от права пользования с последующей передачей собственности на временное пользование не имеет никакого отношения к отчуждению недвижимости. Кроме того, к данной категории не имеет никакого отношения и отказ от права на интеллектуальную собственность.

Отчуждению не подлежат объекты интеллектуальной собственности и различного рода услуги. А вот что касается денег и вещей, то это как раз имеет прямое отношение к отчуждению.

Похожие записи:

• Ходатайство о приостановлении производства по гражданскому делу до рассмотрения другого дела
• Оплата ветеранам труда в 2023 году в Алтайском крае
• Памятка – Планирование закупок