Можно ли аннулировать брачный договор при ипотеке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли аннулировать брачный договор при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре могут регулироваться различные вопросы, включая не только то, как будет делиться имущество в случае развода, но и то, как супруги будут распоряжаться доходами во время брака. Поэтому если один из супругов считает, что брачный договор содержит невыгодные для него условия, обратиться с иском в суд можно не только в процессе развода, но и во время нахождения в браке (в т.ч. и если стороны не планируются разводиться).
В каких случаях брачный договор можно оспорить?
Существует несколько условий, при наличии которых брачный договор можно оспорить. В частности, к ним относят:
- заключение контракта в момент, когда один из супругов введен в заблуждение и не осознает последствий этой сделки;
- заключение договора под угрозами, в результате применения насилия или обмана (т.е. одна из сторон не могла свободно изъявлять свою волю);
- оформление сделки с ограниченно дееспособным супругом без согласия его попечителя (в дееспособности, как правило, ограничиваются граждане, которые злоупотребляют алкоголем или наркотиками);
- заключение контракта с супругом, который на момент оформления сделки временно не мог осознавать последствия своих действий (например, находился под воздействием приступа заболевания, алкоголя, наркотических средств и т.д.).
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.
Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.
Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.
Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.
Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.
Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.
Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.
Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.
Развожусь с мужем и хочу перевести кредит и квартиру на себя, но банк против
Мы с мужем разводимся. У нас есть однокомнатная квартира, которую мы купили в ипотеку и оформили в совместную собственность. Первоначальный взнос вносили в долях: я — 70%, а муж — 30%. Но нигде это не фиксировали. Брачного контракта у нас тоже нет.
Договорились, что квартиру я перерегистрирую на себя, как и ипотеку. То есть в итоге буду выплачивать кредит сама. Мужу за часть квартиры отдам компенсацию наличными. Одна беда: ипотека взята на нас двоих, и, чтобы все провернуть, нужно согласие банка на исключение мужа из состава заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.
Можно ли сделать это без согласия банка? Какие у нас есть варианты?
Анастасия, можно попробовать перевести ипотеку и квартиру на себя и без согласия банка. Но не все так однозначно. Судебная практика содержит противоположные решения, хотя решений в пользу заемщиков, на первый взгляд, больше.
В ответе я сразу расскажу читателям, как избежать подобных проблем в будущем, а также разберу, что можно сделать вам.
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Таким образом, брачный контракт при покупке квартиры в ипотеку – необходимая мера. Она позволит защитить имущественные интересы каждого супруга в случае развода. Также наличие договора влияет на решение банка при обращении за ипотечным кредитом. Контракт разграничивает ответственность по заемным обязательствам и определяет, кому будет принадлежать залоговая собственность в случае развода.
Рекомендуется доверить составление соглашения профессиональному юристу, специализирующемуся в области семейного права.
Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы быстро узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь за бесплатной консультацией к нашему юристу в онлайн-чат справа.
Все обращения граждан принимаются в режиме онлайн. Это быстрый и бесплатный способ получения консультации юриста-эксперта по любым вопросам.
Особенности брачного договора при ипотеке с материнским капиталом
Как составить брачный договор о раздельной собственности на ипотечную квартиру Несмотря на то, что Иванков В. М. практически полностью погасил жилищный заем самостоятельно, суд отдал большую часть жилья его бывшей супруге, т. к. у нее осталась на иждивении несовершеннолетняя дочь. Обязательства супругов по заключенному договору во время брака или до его регистрации должны выполняться с момента его вступления в законную силу, т. е. после заверения нотариуса.
Супруги имеют разный доход. Если один из супругов работает и из своей зарплаты погашает кредит, а второй не трудоустроен и не способствует закрытию долга, после развода имущество в любом случае будет разделено напополам. Стороне, взявшей общего ребенка на иждивение, выделяется большая доля, даже если ею не были приложены усилия по перечислению платежей. Долговые обязательства также будут разделены напополам.
Начать следует с определения финансовых возможностей семьи. Будет ли совокупный доход достаточным для того, чтобы ежемесячно, на протяжении большого срока, погашать долг и проценты по нему. А главное, сочтет ли банк семью платежеспособной.
Необходимость БД для ипотеки
Хотя не многие пары подписывают брачные соглашения, финучреждения относятся к присутствию подобного документа благосклонно, а если его нет, то просят оформить. Причина – создается четкое представление о финансово-имущественных отношениях пары, поэтому брачный договор при ипотеке станет преимуществом при принятии решения. Документ сможет дать ответ на такие вопросы:
- Кто вносит первый платеж?
- Кто вносить тело кредита, %, другие обязательные платежи?
- Кто ответственное лицо за исполнение кредитных обязательств?
- На кого оформляется ипотечная квартира?
- Как будет происходить разделение долга при разрыве отношений: размер доли каждого в недвижимости, ответственность по выплате займа?
В случае, когда БД при оформлении ипотеки нет, то отвечает на указанные вопросы закон, но эти ответы не всегда отображают реальную ситуацию семейно-финансовых взаимоотношений. Например, кредит полностью оплачивает муж, а жена не работает, то есть финансы в семейный бюджет не приносит. В случае развода, супруга может претендовать на часть квартиры.
Если говорить о рисках банка, то они тоже есть. В случае разрыва отношений делится не только квартира, но и задолженность по займу. Не во всех семьях супруги получают одинаковую зарплату, то есть имеют равнозначную платежеспособность. Это приводит к тому, что выплачивается только часть крупного займа.
Субсидии и условия для молодых семей в Санкт-Петербурге
К сожалению, брачный договор на ипотечный кредит не всегда может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций.
Брачный договор по ипотечному кредиту содержит все наиболее важные пункты, касающиеся раздела заложенной квартиры, выполнения обязательств перед банком и других вопросов, связанных с кредитом.
Если банк узнает о брачном договоре, он может назначить более высокую процентную ставку или потребовать досрочного погашения.
Брачный договор подлежит обязательному уведомлению — в Москве его стоимость составляет 10 500 рублей, говорит Мурат Бороков. Еще 2 000 рублей придется заплатить при назначении каждого объекта недвижимости, «начиная со второго, но не более 16 000 рублей.
Было решено, что я оформлю квартиру на свое имя, а также ипотеку. Это означает, что в конечном итоге я буду выплачивать кредит самостоятельно. Я компенсирую мужу часть квартиры наличными. Одна проблема: ипотека берется на нас двоих, и чтобы все это провернуть, нам нужно согласие банка на исключение моего мужа из списка заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.
Иногда заемщики просто устно сообщают банковскому служащему о наличии соглашения. Однако это не совсем правильный поступок, так как работник может уволиться и не сообщить об этом своему начальству. В таком случае предполагается, что эта информация не была раскрыта банку.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет разделено их совместно нажитое имущество в случае развода. Все эти договоренности затем фиксируются в брачном договоре, который заверяется нотариально.
Интердикт должен быть заверен нотариусом. Только такое нотариальное действие делает его юридически действительным документом.
Мы рассмотрели с вами общие нормы для всех брачных договоров, теперь давайте разберемся, как брачный договор может помочь вам приобрести недвижимость с помощью ипотеки.
В законодательстве очень мало статей на тему брачного контракта. Да, такое соглашение может изменить режим имущества супругов, а также указать перечень вещей, которые перейдут к каждому из них в случае развода. И список вопросов, которые могут быть указаны в брачном договоре, не ограничен.
Соглашение о разделе имущества может быть использовано, если квартира была куплена одним из супругов до брака, а кредит был погашен во время брака из семейного бюджета.
Брачный договор может быть отменен в любое время нотариусом или судом — простой отказ от выполнения взятых на себя обязательств не является вариантом.
И так мы перечислили случаи, в которых необходимо заключить брачный договор для получения ипотеки, данный список не является исчерпывающим и зависит от конкретных обстоятельств. Чаще всего брачный контракт подписывается во время брака, когда семья приобретает ипотечный кредит. При принятии заявления сотрудник банка спросит, подписали ли супруги договор.
До свадьбы у нее была доля в квартире ее родителей, а у меня ничего. Мы оба работали. Ее отец — бизнесмен. Она работала на него всего 8 часов в неделю, но зарабатывала немного больше, чем я.
Мой муж купил квартиру по договору о совместной собственности до брака. В период брака он заключил с женой соглашение о признании квартиры совместной собственностью. После развода квартира перешла к мужу, и он выплатил жене компенсацию за 1/2 квартиры в размере 700 000 рублей.
В брачном договоре заинтересованы в первую очередь вы, а не банк. Не все, как вы, способны найти согласие со своим супругом и честно договориться о том, кто сколько вкладывает и кто сколько получает при разводе. Когда есть семейный совет и любовь, в долгосрочной перспективе все выглядит прекрасно, и вы даже можете устно договориться о том, кто что получает. Однако при разводе договоренности быстро забываются.
Если брачный договор уже подписан, изменить его условия сложно, но можно, доказав, что ваша жена осталась ни с чем.
При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, помимо прав собственности на недвижимость, возникают обязательства по погашению кредита.
Если брачный договор уже подписан, изменить его условия сложно, но можно, доказав, что ваша жена осталась ни с чем.
Квартира, купленная по ипотеке до брака, принадлежит исключительно тому, кто ее купил. Если второй супруг помогал выплачивать ипотеку, он или она не имеет права на долю в собственности. В случае развода без согласия заемщика он не получит ничего.
Однако будьте готовы, что организация может отказать в выдаче кредита именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудники банка заботятся о своих интересах, а не о ваших — если договориться не удается, ищите альтернативную организацию для оформления кредита.
Положения договора вступают в силу по окончании официальных отношений между сторонами договора. В статье будет раскрыта вся информация о порядке и особенностях составления брачного договора по ипотеке.
Преимущества и недостатки брачного контракта
К преимуществам договора между супругами относятся:
- возможность оформления ипотеки без согласия мужа или жены, а также при плохой кредитной истории супруга;
- защита прав заемщика при расторжении брака;
- распределение обязанностей по кредиту и защита от солидарной ответственности при прекращении выплат;
- отсутствие необходимости доказывать право на большую долю, чем полагается по Семейному кодексу, выделение долей без судебных разбирательств;
- отсутствие дополнительных рисков и требований досрочного погашения ипотеки от банка при расторжении брака.
К недостаткам ипотеки после брачного контракта относятся:
- уменьшение предельной суммы кредита за счет снижения дохода (в расчет принимается личный, а не семейный доход);
- менее выгодные условия займа из-за отсутствия созаемщика;
- невозможность использования некоторых льгот и государственных программ, предназначенных для поддержки семьи;
- затраты на оформление документа.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.