Что такое уступка права требования и для чего она нужна?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое уступка права требования и для чего она нужна?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Процедура заключения договора цессии
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Без юридического образования не так просто сразу понять, что же такое «цессия». Простыми словами цессия — это замена кредитора и продажа долга сторонней организации.
С юридической точки зрения такое объяснение некорректно, но наиболее точно объясняет суть процесса. Термин «цессия» означает уступку прав третьему лицу. Так можно передать право владения ценными бумагами, право собственности на имущество (недвижимость, транспорт, украшения), право требования кредита и долга.
Операция обязательно должна быть задокументирована. Документом выступает договор цессии. Он фиксирует соглашение между участниками и подтверждает законность и условия уступки.
В сделке задействовано 3 участника:
-
Кредитор первоначальный – цедент. Он уступает право требования долга стороннему лицу.
-
Цессионарий — сторона, получившая право требовать задолженность по цессии. Цессионарием выступает чаще всего коллекторская фирма.
-
Должник. Его договор цессии затрагивает меньше всего, поскольку условия погашения задолженности и размер выплаты остаются прежними, и меняется только кредитор.
Уступка прав требования по договору обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать, а именно:
- Цессия относится к области имущественного права, т.е. является обособленной ценностью, отделимой от персоналий владельца. Поэтому требования, связанные с личностью кредитора и должника, не могут быть переданы третьему лицу. Это исключает, например, передачу другому кредитору права на алименты, которые были присуждены в пользу конкретного человека.
- Уступка прав требования по договору должна производиться на возмездной основе, в противном случае подобное соглашение может быть рассмотрено судом как договор дарения, заключение которого между коммерческими организациями не допускается. Как следствие этого, сделка будет признана ничтожной и новый кредитор потеряет права на подачу иска.
- Ответственность за действительность передаваемого права требования лежит на старом кредиторе, и в случае признания такого права недействительным он обязан возместить все убытки нового. На практике часто встречаются случаи, когда старый кредитор заблуждается относительно своих правомерности своих требований к должнику либо – в случае его недобросовестности – заключает договора цессии сразу с несколькими новыми кредиторами. Только тщательный анализ сделки до её совершения позволит новому кредитору застраховать себя от убытков.
Ключевые основы договора цессии
Какими главными характерными особенностями обладает цессионный контракт? На законодательном уровне понятие «цессия» используется лишь в 197-й статье части 4-й Гражданского кодекса РФ. Там оно употребляется как синоним термина «уступка права требования». Уступкой права требования называют замену кредитора в обязательстве. Условия замены кредитора в обязательстве определяет глава 47-ая Гражданского кодекса РФ. Статьей 510 Гражданского кодекса РФ сообщается, что стороны в обязательстве – это кредитор и должник. На одной из сторон в обязательстве могут присутствовать одновременно не одно, а двое и более лиц.
Но это не всегда регулярный круг бизнес-партнеров: часто случается такое, что поставка проводится на одно лицо, а оплата совершается другим. В этой ситуации контракт может предусматривать вариант с проведением оплаты третьим лицом. Исходя из положений третьей части 512-й статьи Гражданского Кодекса РФ, кредитора невозможно заменить в обязательстве тогда, когда подобную невозможность прямо установил закон. В Гражданском кодексе отсутствует отдельное положение по контрактным условиям цессионного договора, которые осуществляли бы непосредственное регулирование взаимоотношений между участниками подобных контрактов. В Гражданском кодексе, тем не менее, все же есть вариант с очерчением правовых основ контрактов цессии.
515-й статьей Гражданского кодекса определяются ситуации, когда замена кредитора в обязательствах невозможна: если обязательства касаются личности кредитора, если это обязательства по возмещению вреда, выраженном в нанесении увечья, смерти либо иного повреждения здоровья. Также запрещена передача обязательств по алиментной уплате, компенсации морального вреда за то, что снижена деловая репутация, а также многое другое.
Стоит отметить важный момент, что заменить кредитора в обязательстве можно и в том случае, если не согласен должник (если иное не прописано в законе – часть 1-ая 516-я статья Гражданского кодекса). Но должник в такой ситуации должен быть уведомлен письменно, или же новому кредитору грозит наступление неблагоприятных последствий. В данной ситуации исполнение должником своего обязательства перед первоначальным кредитором считается надежным исполнением. Если возникает такая ситуация, сторонами должны быть приняты меры и восстановлено первоначальное положение (так называемая двусторонняя реституция).
Договором цессии предусмотрено, что при уступке права требования в любой ситуации должник должен быть уведомлен письменно (чтобы интересы нового кредитора были удовлетворены). Хотя это и необязательно.
Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства. Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах». В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.
Отличительной особенностью сделок по уступке прав является пакетная продажа «зависших» долгов. При этом коллекторы воздействуют на должников преимущественно психологически и крайне неохотно доводят дела до судов.
Кроме этого уступка права требовать долги используются для вывода ценных активов, что широко используется в ходе проведения процедуры банкротства. Основой в таком случае является участие аффилированных лиц. Большая часть вопросов, связанных с уступкой требований для проведения различных недобросовестных действий, пока не находит ответов в постановлениях высших судов.
Налоговые обстоятельства цедирования
Передача прав оказывает прямое влияние на налоговые обязательства всех сторон сделки:
- для должника с точки зрения налогов ничего не меняется, НДС не восстанавливается, как это поясняет пункт 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ;
- цедент не уплачивает НДС как продавец, несмотря на то, что передаваемое имущественное право должно подвергаться налогообложению. В ст. 155 НК РФ нет прямых указаний на расчет НДС при переуступке долга.
- цессионарий, получивший право требовать долг, должен будет выплатить НДС только в том случае, если речь идет об операциях, облагаемых этим налогом (продажа товаров, плата за услуги, выполнение работ). Если прежний кредитор предоставит счет-фактуру, «вторичный» сможет предоставить НДС к вычету (ст.171-172 НК РФ).
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Договор цессии (уступки права права требования) c актом и письмом (уведомлением)
Вам должны денежные средства и Вам срочно нужны эти деньги на собственные нужды, но не знаете как продать долг? Или знаете, но не понимаете, как создать договор купли-продажи долга (покупки и продажи долга одновременно в одном договоре)? На сегодняшний день встречается немало объявлений о выкупе долга/задолженности. Возможно вы посчитаете их мошенниками, но отнюдь не все являются таковыми. Такая сделка вполне возможна и полностью законна
. Специально для тех кто попал в такую ситуацию наши юристы находящиеся в Чебоксарах подготовили такой документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора цессии (уступки права требования) долга (займа / задолженности / денежных средств) между юридическими лицами включающий акт и письмо-уведомление, соответствующий законодательным актам 2021 года. Исходя из ст. 382 ГК РФ можно сделать вывод, что такое договор цессии (уступки права требования).
Договор цессии — это соглашение, в силу которого одна сторона – цедент
(первоначальный кредитор по обязательству) передает
цессионарию
(новому кредитору) право требования исполнения обязательства должником. Важно! При этом новый кредитор приобретает право требования от цедента на условиях, не ухудшающих положение должника.
Что такое цессия и ее виды. Стороны договора цессии
Уступка права требования или цессия – это замена первоначального кредитора, который выбывает из обязательства, на другое лицо.
Цессия может осуществлять как на основании закона, например, при реорганизации юридического лица, так и на основании договора.
В Постановлении Пленума ВС РФ № 54 применительно к замене кредитора на основании сделки используется формулировка «договор, на основании которого производится уступка» (п. 1). Это может быть договор продажи имущественного права или договор дарения.
Но мы будем говорить именно о договоре уступки права требования, который не предусмотрен прямо в ГК РФ, но возможность его заключения следует из ст. 388 об условиях уступки и смысла ст. 421 ГК РФ о свободе договора.
Договор уступки права требования (цессии) — это соглашение, по которому первоначальный кредитор обязуется уступить новому кредитору требование к должнику, а новый кредитор принимает на себя обязанность передать первоначальному кредитору часть того, что будет исполнено должником по уступаемому требованию.
Первоначальный кредитор в законе именуется цедентом, а новый — цессионарием. Чаще всего договор заключается только между ними, но иногда оформляется трехстороннее соглашение, в котором участвует должник.
Исходя из Гражданского кодекса РФ, такой переход права требования от одного кредитора к другому может быть доступен в следующих ситуациях:
- При официальной сделке, которая регламентируется ст. 388 Гражданского кодекса РФ и договором между заинтересованными лицами. Одна сторона выступает в роли передатчика, а вторая – в роли принимающего.
- При законодательном переходе, когда самой сделки, в принципе, нет. Сам процесс перехода права от одного участника к другому прописан в ст. 387 Гражданского кодекса РФ.
Закон гласит: передать долги новому кредитору можно в любых случаях, кроме моментов, оговоренных в Гражданском кодексе РФ. Например, не могут быть переданы по договору права требования, если у них есть крепкая связь с личностью самого займодавца (это могут быть права на алименты или компенсация вреда здоровью, морального).
Для передачи такого долга обычно нет необходимости в предварительном согласии должника. Но бывают иные ситуации:
- Когда передача долга разрешена только с согласия должника.
- При переходе права требования только с согласия самого дебитора, предусмотренном нормативными актами.
- При связи обязательств с личностью кредитора.
Виды (сферы применения)
Гражданским законодательством определено несколько видом договоров на уступку права требования. Это:
• трёхстороннее соглашение. Документ составляется как обычно, только привлекают его одно лицо – должника. Это делают для того чтобы согласовать с ним ряд условий. Например, новый кредитор готов дать шанс на успешную выплату долга без привлечения санкций. Он может предложить заёмщику план реструктуризации. Его необходимо обсудить и прописать условия в соглашении;
• с оплатой или без таковой. Новый кредитор может принять на себя новые обязательства по истребованию долга – за плату от прежнего заёмщика или на безвозмездной основе. Это необходимо уточнить;
• возмездный или безвозмездный. В договоре прописывается право цедента продать обязательства, если этого потребует погашение убытков;
• соглашение, возникающее на основании исполнительного листа. Все нюансы цессии будут решаться через арбитражный суд.
В ст. 383 ГК РФ прописаны обязательства, которые не могут быть переданы или проданы третьим лицам. Это:
• алименты. Если родитель имеет долг перед своим ребёнком, то истребовать его уплаты можно в порядке исполнительного производства через суд;
• возмещение убытков за причинённый моральный вред. Такие убытки являются «адресными» и подлежат взысканию через судебных приставов;
• обязательства, которые возникают между супругами в процессе прекращения их отношений. Например, один из них решил отказать от своей доли в квартире в пользу второго. При этом последний должен выплатить компенсацию за эту долю, но не делает этого. Истребовать такой долг можно в судебном порядке через приставов;
• возмещение материального ущерба, который был нанесён конкретному лицу, его жизни и здоровью. Порядок взыскания такой же – через судебных приставов.
Согласно закону, уступка права может осуществляться при возникновении следующих ситуаций:
- Раннее цедент не подписывал цессию с другими компаниями или ФЗ;
- Требование уже возникло;
- У основного кредитора есть законное основание на уступку.
Согласно закону, переуступка прав недопустима при наличии требования, неразрывно связанного с личностью заёмщика, например:
- По алиментам;
- Задолженность по коммунальным платежам;
- Компенсация за моральный ущерб;
- Покрытие материальных убытков, связанных с вредном для здоровья или жизни;
- Обязательства супругов перед друг другом, возникшие после расторжения брака.
Также существует ряд ограничений, установленных для микрофинансовых организаций и банковских учреждений. Они могут заключать цессию только со следующими лицами:
- Компании и ФЗ, которых заёмщик сам указал в дополнительном договоре с основным кредитором;
- Коллекторским агентствам, включённым в специальный перечень юридических лиц, уполномоченных заниматься возвратом просроченных задолженностей;
- Другим профессиональным кредиторам, имеющим соответствующую лицензию.
Также стоит знать, что составление дополнительных соглашений на других лиц или организаций в ходе заключения первоначального договора запрещена. Это допускается только в случае возникновения просрочки по выплатам.
Договор переуступки права требования долга допускается заключать в случаях, предусмотренных в законе. Оформляется он в письменном виде и в той же форме, в какой было составлено исходное (первоначальное) соглашение. Устная переуступка права требования разрешена нормами только в исключительных случаях. Зачем вообще нужна цессия? Например, кредитором была передана заемщику определенная сумма денег. В соответствии с условиями соглашения последний обязан вернуть ее через 2 года. Но у кредитора возникла непредвиденная ситуация, и деньги ему понадобились раньше. Истребовать их до того, как закончился срок, он не может. В таких случаях он может передать свои полномочия другому лицу. Однако ситуация может быть и обратной. Например, в правоотношениях может смениться должник. Такой случай допустим, если на это согласен сам кредитор (активная сторона). У обязанного лица в ситуациях, аналогичных описанной выше, согласия не спрашивают. При этом уведомление о переуступки права требования должно быть отправлено в независимости от того, какая сторона меняется.
Плюсы и минусы переуступки требований. Риски для обеих сторон
Если при цессии происходит замена кредитора, то при переуступке долга происходит замена должника в обязательстве. Договариваются старый и новый должники, но обязательно с согласия кредитора.
Если обязательство связано с предпринимательской деятельностью, то такой перевод может быть двух видов (Постановление ВС РФ №54 от 21.12.2017):
— кумулятивный перевод (старый кредитор отвечает перед кредитором солидарно с новым, но стороны могут договориться об субсидиарной ответственности),
— привативный перевод (старый кредитор выбывает из обязательства, а новый уже не вправе требовать от него возврата исполненного перед кредитором).
Внимание! Нужно специально оговаривать в договоре, какой осуществляется перевод, но если из договора это неясно, то он считается привативным. А если из договора неясно, кумулятивный это договор или поручительство, то он считается договором поручительства.
Наиболее безопасным является трехстороннее соглашение, в котором участвует кредитор, старый и новый должники.
Договор заключается в той же форме, что и основной, если он был зарегистрирован, то и соглашение о переводе долга тоже надо регистрировать.
Плюсы договора:
- должник может перевести на другое лицо неподъемный для него долг, а взамен, например, списать задолженность этого лица перед ним,
- кредитор получит денежные средства быстрее, а при кумулятивном переводе долга, у него будет два лица, с которым он может потребовать вернуть долг.
Минусы договора заключаются в том, что договор могут оспорить в случае признания нового должника банкротом.
Риски при переводе долга существуют для всех сторон:
- соглашение может быть признано незаключенным, если в нем недостаточно четко описан его предмет — переводимый долг, например, при длящемся обязательстве не указа период и размер долга;
- если соглашение о переводе долга по сделке, требующей государственной регистрации, не зарегистрировано, то стороны не могут ссылаться на него в отношениях с третьими лицами;
- если соглашение о переводе долга не предусматривает оплату, а старый и новый должник — коммерческие организации, то есть риск, что суд признает такую сделку ничтожной, поскольку дарение между коммерческими организациями запрещено;
- если кредитор не дал предварительное согласие или дал, но старый и новый должник не уведомили его о переводе, то перевод долга не состоится, а значит по-прежнему по обязательству будет отвечать первоначальный должник.
Следовательно, стороны соглашения о переводе долга должны убедиться, что кредитор дал свое недвусмысленное согласие, и что оно подлинно, а также исходит от уполномоченного лица (проверить, кто является руководителем компании согласно ЕГРЮЛ или внимательно прочесть доверенность).