Как расторгнуть договор ренты на квартиру в одностороннем порядке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор ренты на квартиру в одностороннем порядке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Главное основание прописано в ст. 599 ГК РФ и привязано оно к существенным нарушениям обязательств со стороны плательщика ренты. Самыми распространенными из них является отсутствие денежных поступлений в течение нескольких месяцев, игнорирование обязанностей по уходу, уплате коммунальных платежей.

Обязан ли получатель ренты жить в квартире?

Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).

Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.

---

Особенности выкупа ренты

Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.

Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.

Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.

Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:

• Нарушение сроков выплат с превышением установленного периода времени на 1 год и более.
• Нарушение условий, предусмотренных статьей номер 587 Гражданского кодекса Российской Федерации.
• Потеря платежеспособности рентоплательщиком.
• Раздел недвижимости между несколькими лицами или вступление в право общей собственности.
• Иные ситуации в соответствии с соглашением между сторонами.

Другие обстоятельства и условия оспаривания ренты

Основанием при расторжении договора рассматриваемого типа между сторонами посредством оспаривания его законности является выявление очевидных нарушений в соглашении. На сегодняшний день список требований включает в себя четыре ключевых условия:

• Рукописное составление соглашения.
• Нотариальное заверение в установленном порядке.
• Регистрация соглашения в ФРС при условии отчуждения недвижимого имущества под выплату.
• Получение согласия супруга рентополучателя на сделку в соответствии с частью третьей статьи номер 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В случае нарушения минимум одного из перечисленных выше требований рента подлежит оспариванию.

Основаниями для оспаривания ренты являются следующие доводы, предусмотренные действующим Гражданским кодексом Российской Федерации:

• Пребывание рентополучателя в состоянии неспособности к осуществлению осознанных действий, отдаче отчета им и руководства ими. Юридическая практика показывает, что суды часто удовлетворяют требования рентополучетеля и иных категорий истцов, заявленные в соответствии с рассматриваемым основанием. Учитывая тот факт, что соглашение ренты чаще всего заключается с пожилыми людьми, не обладающими юридической грамотностью и имеющими психофизические нарушения и отклонения, данное основание считается наиболее распространенным на сегодняшний день. Для подтверждения психофизических отклонений рентополучателя необходимо проведение специальной медицинской экспертизы. Мы настоятельно рекомендуем клиентам ММКА получить справки, подтверждающие удовлетворительное состояние здоровья рентополучателя, в психо-неврологическом диспансере и иных медицинских учреждениях, чтобы избежать вероятного манипулирования состоянием здоровья. Рациональным решением в таких условиях является и прохождение полного обследования в день заключения соглашения с получением официального заключения относительно вменяемости собственника.
• Наличие заблуждений со стороны рентополучателя в отношении характера сделки. Например, рентополучатель может пребывать в уверенности, что подписываемый им документ является договором купли-продажи и так далее. В процессе принятия решения по вопросам оспаривания ренты в таких случаях суд часто руководствуется фактом наличия или отсутствия другой недвижимости у рентополучателя. Отсутствие другой недвижимости считается веским доказательством отсутствия истинной воли на заключение соглашения ренты, учитывая тот факт, что отчуждаемое жилье является единственным местом проживания истца.

Последовательность действий для прекращения договора

При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:

• установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
• поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
• если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
• если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
• зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.

Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.

Как оспорить сделку при жизни получателя

Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:

1. Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
2. Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.

Как оспорить сделку при жизни получателя?

Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:

1. Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
2. Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.

К нам обращается много граждан, чтобы расторгнуть договор ренты. И столько же — обращается за защитой от расторжения. Вот наиболее частые обращения:

• Расторжение договора при невыполнении его условий (оспорить договор ренты);
• Защита от расторжения договора ренты;
• Варианты с недействительностью договора.

И одна сторона договора, и другая — могут умышленно подготавливать предпосылки для расторжения договора еще до его заключения, либо для множества споров по условиям договора.

Чаще всего инициаторами судов являются Рентополучатели или их родственники. Они хотят расторгнуть договор: вернуть собственность обратно и защитить жизнь и благополучие пожилого человека. Стремятся доказать невыполнение условий договора встречной стороной.

Или доказать недееспособность собственника во время подписания договора у нотариуса. Это может спасти жизнь. И так делать правильно.

Но кто-то и схитрит : кто-то из Рентополучателей на стартовую сумму продажи делает дорогостоящую операцию и спасает себе жизнь, а потом доказывает, что заключал договор при чрезвычайных обстоятельствах.

Расторжение договора ренты

Договор можно расторгнуть у нотариуса, если обе стороны согласны на его расторжение на определенных условиях . Но чаще всего одна из сторон — против расторжения договора ренты категорически. Оно и понятно — условия выполняются из года в год, силы и средства затрачены немалые, плюс душевные вложения… Не будем расторгать! Тогда сторона-инициатор, не получив добровольного отказа от договора, обращается в суд.

Как показывает практика, расторжение таких договоров или защита от расторжения — очень тонкая процедура юридических доказываний. На первый взгляд, все просто, доказательства написаны в самом тексте договора:

• Не платит уже несколько месяцев;
• Платит, но не столько, сколько положено по закону;
• Не ухаживает, или ухаживает, но плохо;
• Морит голодом;
• Не пускает в квартиру друзей Рентополучателя;
• Не вызвал врача, скорую, не ходил в больницу…

Но может быть и все наоборот, если посмотреть на выполнение условий договора глазами другой стороны.

Расторжение на добровольной основе

Процедура расторжения на добровольной основе для обоих видов рент одинаковая. Для этого требуется, прежде всего, соглашение двух сторон. Одна из них отправляет другой стороне отправляет предложение о расторжении договора. Получив ответ в установленный срок, стороны должны написать соглашение.

В нем следует указать:

1. данные плательщика (фамилия, имя, отчество, контактные данные, место жительства);
2. аналогичные данные получателя ренты;
3. сумму, уплачиваемую в месяц;
4. дата начала действия договора;
5. сумму, уплаченную (полученную) за этот период;
6. указать на отсутствие претензий у обеих сторон правоотношений относительно друг друга;
7. поставить дату, подписи обеих сторон с расшифровкой.

Для вступления в законную силу соглашение требует нотариального заверения и государственной регистрации.

Расторжение договора ренты в судебном порядке

В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.

Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.

Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:

• в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
• обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
• доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).

Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.

Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.

К исковому заявлению, направляемому в суд, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. В противном случае, оно будет оставлено без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон

Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.
В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.

Расторжение договора ренты по соглашению сторон

Договор ренты, независимо от ее вида, может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Для исключения в дальнейшем спорных ситуаций, в соглашении о расторжении ренты целесообразно прописывать основные моменты, такие как форма, способ и размер выкупной цены ренты, а также решение вопроса об убытках (их возмещении или отсутствии).

Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, должно быть нотариально удостоверено и соглашение об его расторжении (ст. ст. 452, 584 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым с момента такого удостоверения соглашения сторон.

Если соглашение о расторжении договора ренты между сторонами не достигнуто, он может быть расторгнут в судебном порядке.

Уточняем особенности ренты

Рентное соглашение может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Первая выплачивается вплоть до определенного срока, а вторая — до кончины получателя. Помимо определенной суммы денег, которая регулярно передается бывшему владельцу имущества, в стандартные условия сделки обычно входит покупка продуктов и одежды, оплата услуг сиделки, помощников по дому или медработников, расходы на ритуальные услуги и пр. Все эти пункты оговариваются индивидуально при заключении договора ренты.

Заключить договор ренты достаточно просто, а вот расторгнуть гораздо сложнее. При этом под угрозой находятся интересы обеих сторон — ни плательщик, ни получатель не могут отказаться от своих обязательств по желанию, для этого нужны веские обстоятельства. Многие специалисты отмечают рискованный характер ренты, ведь договор заключается на много лет, при этом на старте невозможно четко спрогнозировать его выгоду.

Соглашение может быть расторгнуто как по общим основаниям, которые применяются ко всем договорам, так и по специфическим условиям, которые применяются к рентным сделкам. Алгоритм действий в каждом случае индивидуален и зависит от типа договора. В большинстве случаев это длительный и сложный процесс, который происходит в судебном порядке.

Действие 2

Расторжение договора пожизненной ренты

Плательщик ренты от принятых на себя обязательств отказаться не может, аннулирование договора возможно только по просьбе получателя. Право требовать отмены соглашения получателю ренты гарантирует 599 статья ГК РФ.

Соглашение может быть аннулировано ввиду следующих обстоятельств:

• плательщик ренты в течение длительного времени нарушает условия договора;
• плательщик объявлен банкротом;
• пункты договора, касающиеся страхования переданной плательщику ренты;
• собственности, не были соблюдены;
• обстоятельства иного рода, частично или полностью лишающие получателя того, на что он претендовал при заключении сделки.

Похожие записи:

• Срок сдачи налоговой отчетности в 2024 году
• Какие граждане освобождаются от земельного налога
• Извечная дилемма: на каком свидании целоваться с мужчиной?