Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как продать 1/2 долю собственности в квартире?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Владение общей собственностью – частый случай в юридической практике. Сам по себе этот факт ничем не примечателен до тех пор, пока не приходит момент распорядиться такой квартирой в целом или долей в ней.
Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2019 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?
Законна ли продажа доли в квартире в 2019 году? Можно ли продать долю в однокомнатной квартире, как происходит продажа доли квартиры второму собственнику.
Содержание:
Подготовка документов для продажи квартиры
Покупая жилье, принадлежащее нескольким собственникам, стоит учитывать особенности его продажи. Несоблюдение условий, установленных законом, переведет сделку в разряд неправомерных.
Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости. Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором. Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.
Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.
Исключение составляют «квартиры на земле», где каждый сособственник имеет отдельный вход, и комната закреплена за ним документально.
Согласно Гражданскому кодексу РФ: квартира находится в долевой или совместной собственности, если принадлежит двум и более лицам. Долевое имущество возникает в следующих случаях:
- в результате приватизации, когда владельцами становятся все зарегистрированные в квартире;
- при разделе квартиры как общей собственности супругов;
- когда наследниками жилья становятся несколько граждан.
Для продажи собственности, находящейся в долевом или совместном владении (с определением долей), требуется обязательное заверение документов у нотариуса. В остальном вопрос, как продать квартиру, если она находится в долевой собственности, решается по прежнему алгоритму.
Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади. Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.
Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2019 году продать долю квартиры? Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.
Эта норма подразумевает принадлежность установленной доли в праве на имущество каждого владельца, которая определяется и закрепляется в договоре или в свидетельстве о госрегистрации права собственности.
Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора. Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.
Варианты продажи долевой квартиры
Доля в квартире может быть натуральной и идеальной. Натуральная доля имеет четкие характеристики: например, за собственником закрепляется одна комната.
В некоторых случаях обстоятельства предполагаемой сделки не соответствуют законодательству, такие вопросы решаются специалистами коллегиально, то есть комиссией (приглашаются заявители, описывают свою ситуацию, если продажа доли противоречит интересам ребенка, то гражданам отказывают в проведении сделки). Долевой считается любая общая собственность, за исключением случаев, когда законом устанавливается совместная собственность на подобное имущество.
Определение коммерческой стоимости квартиры
Решить вышеперечисленные проблемы можно самостоятельно, если знать особенности долевой собственности и юридический регламент ее продажи.
Если продавец задался целью продать долю ребенка, то необходимо проводить данную процедуру в соответствии с нормами законодательства, не ущемляя его прав и интересов.
При этом нужно учесть, обычная квартира, находящаяся в долевой собственности, в реальности никак не разделяется. Доля — это лишь цифра на бумаге, которая свидетельствует только о праве владельца на часть имущества. Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.
Как правильно продать долю в квартире
Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, называется общей собственностью. Законодательство определяет ее как долевую, если в ней выделены доли всех участников. Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.
При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, каждая сторона сделки сталкивается с определёнными рисками и трудностями:
- продавцу сложно найти покупателя и продать долю по реальной цене;
- совладельцы препятствуют продаже;
- другие правообладатели оспаривают сделку, требуют суд ее аннулировать;
- покупатель после заключения договора и оплаты не может зарегистрировать приобретенную собственность.
Причин возникновения долевой собственности на объект недвижимости может существовать несколько. Квартира становится собственностью одновременно нескольких владельцев в случае, если:
- каждый из супругов при расторжении брака выделил при разделе жилой недвижимости, находившейся в совместной собственности, свою долю;
- квартиру унаследовали несколько родственников или иных лиц, претендующих на жилплощадь;
- жилая недвижимость в процессе приватизации оформлена на всех проживающих в квартире граждан с официальной регистрацией.
Для продажи лучше, если доля будет выделенной, то есть покупатель получит в собственность одну или несколько комнат и право пользоваться общими помещениями. Согласно Статье 252 ГК РФ, выделить долю можно двумя способами: по соглашению всех собственников или через суд. Если другие совладельцы согласны с выделом доли в натуре, нужно подготовить договор и зарегистрировать его в Росреестре, а потом оформить кадастровый паспорт и другие технические документы. Если владельцы не согласны, можете обратиться в суд.
Этот процесс должен происходить одновременно, то есть одна доля несовершеннолетнего продается и сразу же приобретается в другом жилье, обязательно соответствует требованиям, а также реальные бытовые условия проживания не должны быть ухудшены.
Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе. Во втором – заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности. Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной. Собственность, имеющая несколько правообладателей, называется общей. Ст. 244 ГК определяет ее как долевую, если она разделена на доли между всеми владельцами.
По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.
По закону недвижимое имущество, состоящее в собственности у двух или более лиц, называется долевым или совместным (ст. ГК РФ ст. 244, п. п. 1, 2). Причем определение долей распространяется не на реальную площадь недвижимости, а на само право собственности. Оформить сделку по продаже такой недвижимости можно только с согласия всех участников долевого владения. Документы купли-продажи подлежат обязательному заверению у нотариуса.
Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.
Поэтому документально имеется в виду не физическая доля в собственности, а только право на долю, выраженную в дробных величинах (½, 1/3, 1/10 и т.д.).