Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как осуществляется государственная регистрация договоров». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см., например, ст. ст. 633, 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ N 59. 3.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Количество экземпляров договора, составленного путем подписания одного документа обеими сторонами, должно быть не менее количества его участников, а в необходимых случаях стороны могут согласиться на подписание большего количества экземпляров, например для целей регистрации, предоставления в налоговые, судебные органы или хранения дополнительных экземпляров для безопасности в банковском сейфе. Все экземпляры договора, подписанного сторонами, имеют одинаковую юридическую силу. В силу правила ст. 452 ГК РФ, изменение и расторжение договора должны иметь ту же форму, в которой он был заключен. Однако и способ выражения воли при письменной форме (путем составления одного документа, обмена документами, молчанием или конклюдентными действиями) при этом играет важную роль, особенно в нашем случае.
Содержание:
Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется?
Однако не включенный в заголовок документа дого вор коммерческой концессии нашел отражение в его тексте, ему посвящена глава V Правил, названная «Особенности регистрации договоров коммерческой концессии (субконцессии)». Эти докумен ты регулируют также отношения по регистрации изменений, прекра щения, досрочного расторжения договора или расторжения договора коммерческой концессии, заключенного на неопределенный срок.
В любом соглашении или сделке каждая из сторон хочет быть уверенной в том, что другая сторона исполнит свои обязательства, прописанные в договоре. Для этого документальное соглашение заверяется подписями ответственных лиц и печатями организаций или индивидуальных предпринимателей, если они имеются в наличии.
В отличие от перечисленных договоров, при продаже иной недвижимости подлежит регистрации переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю, а не сам договор (ст.550, 551 ГК), требования к заключению таких договоров продажи недвижимости ограничены только письменной формой (путем составления одного документа, подписанного сторонами). В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества — объекта аренды. 4. В комментируемой статье нет указания на исключение из общих требований к форме договора аренды, которое заключается в особом способе его заключения путем возобновления (см. п. 2 ст. 621 ГК).
Для того чтобы действовать в рамках закона, нюансы всех этих операций оформляются в письменном договоре, имеющем типовую форму. В соответствии с современным законодательством такие договора необходимо регистрировать в установленном порядке в целях вступления их в действие.
Государственная регистрация не относится к форме сделки, несмотря на некоторую схожесть с нотариальным удостоверением, поскольку имеет целью контроль за подобными сделками ввиду особой ценности недвижимости. При этом ГК специально не устанавливает, что сделки, подлежащие государственной регистрации, должны совершаться в обязательной письменной форме, обычно такая форма устанавливается для определенных сделок одновременно с требованием об их государственной регистрации.
При этом следует иметь в виду, что специальная регистрация или учет отдельных видов имущества (например, транспортных средств ГИБДД) не являются государственной регистрацией.
Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.
Несоблюдение нотариальной формы и государственной регистрации договора влечет их недействительность. Но если, несоблюдение нотариальной формы сделки недействительно, в силу одного лишь несоблюдения формы сделки (п.1 ст. 165 ГК), причем независимо от того, установлена ли такая форма законом или соглашением сторон, то в случае сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, волеизъявление сторон сделано в надлежащей форме, а определяющим является особая ценность имущества, с которым совершается сделка, и как следствие необходимость обеспечить дополнительную защиту правообладателя в таких сделках (традиции специальных процедур с особо ценным имуществом, в первую очередь с недвижимостью возникли еще в Древнем Риме).
Согласно п. 2 ст. 1031 ГК, обязанность обеспечить регистрацию договора коммерческой концессии возлагается на правообладателя Это значит, что он должен совершить все необходимые действия по такой регистрации, а также взять на себя расходы, связанные с нею.
Относительно предмета договора в заключенных соглашениях могут устанавливаться условия трудовой деятельности, перемирия в военных действиях, купли-продажи движимого и недвижимого имущества, ренты, страхования, найма жилых помещений и проч.
Получите консультацию юриста онлайн!
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.
Помимо требования обязательной письменной формы договора коммерческой концессии ст. 1028 ГК предусматривает его обязательную государственную регистрацию. Действительно, логика указывает на то, что если возникновение права закон связывает с фактом государственной регистрации объекта или субъекта этих прав, то дальнейшая юридическая судьба этого права — предоставление во временное пользование или бесповоротная передача (уступка) также требуют государственной регистрации.
Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года. Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы.
В частности, обязанность зарегистрировать до говор во всех ведомствах может быть возложена на пользователя либо стороны могут разделить между собой обязанности по регистрации в различных ведомствах, либо производить регистрацию совместно. Единственно, что невозможно в силу общего правила диспозиции, это исключить действие данной нормы к отношениям сторон. Также можно иначе регулировать отношения, связанные с отнесением рас ходов по регистрации на одного из участников договора или на обоих в различных пропорциях. В любом случае эти расходы должны учиты ваться как накладные при определении цены сделки в целом.
Анализ ст.ст. 131, 164, 223 и других статей Гражданского кодекса и Закона от 21 июля 1997 ᴦ. позволяет сделать вывод, что теперь необходима двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом крайне важно выяснять крайне важность государственной регистрации для конкретных видов договоров.
Во всех остальных случаях требуется письменная форма, совершаемая по правилам ст. ст. 160 и 434 ГК. При этом если сделка требует совершения дополнительных формальностей, таких как государственная регистрация, то она, безусловно, должна совершаться в письменной форме, причем путем составления единого документа в необходимом для сторон количестве экземпляров, при этом каждый экземпляр документа обладает одинаковой юридической силой, будучи подлинником документа. 2. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано.
Еще по теме § 6. Форма и государственная регистрация договора:
Поэтому движение прав на эти объекты должно отражаться путем регистрации догово ра также и в этом ведомстве. Таким образом, договор требует как ми нимум двойной регистрации, т.е одновременной регистрации в двух различных органах государственной власти.
В соответствии со ст. 1028 ГК договор коммерческой концессии заключается в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет за собой недействительность договора с момента его заключения.
К примеру, согласно п. 2 ст. 1028 ГК РФ договор коммерческой концессии регистрируется органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя. Отношения, связанные с государственной регистрацией договора коммерческой концессии, имеют административный характер и ре гулируются специальными правилами. Это, во-первых, Порядок ре гистрации договоров коммерческой концессии (субконцессии), ут вержденный Приказом Министерства РФ по налогам и сборам (далее — Порядок регистрации), и, во-вторых, Правила регистрации договоров о передаче исключительного права на изобретение, полез ную модель, промышленный образец, товарный знак, знак обслужи вания, зарегистрированную топологию интегральной микросхемы и права на их использование, полной или частичной передачи исклю-чительного права на программу для электронных вычислительных машин и базу данных, утвержденные Роспатентом (далее — Прави ла регистрации).
Иными словами, факт государственной регистрации является свидетельством (доказательством) самой высокой юридической силы собственно факта заключения договора и его условий, а также дает право заинтересованным лицам получить в регистрирующем органе информацию о том, кому и в каком объеме предоставлены или переданы права по договору. Государственная регистрация сделки, которая определяет изменения в юридической судьбе зарегистрированного объекта и (или) прав на него, осуществляется тем же органом государственной власти, который произвел его первоначальную регистрацию или регистрацию объекта, вследствие которой на него возникают исключительные права.
Комментарий к статье 609 1. Комментируемая статья содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Вам может понравиться
По общему правилу ст. 164 ГК сделки с недвижимостью — землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ГК и Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, государственной регистрации подлежит не любая сделка с недвижимостью, а только те, которые прямо указаны в законе.
Главным документом, определяющим понятие договора и порядок его заключения, расторжения и изменения, является Гражданский Кодекс Российской Федерации.
При этом, хотя закон не указывает на это специально, этот договор должен быть заключен путем подписания одного документа. Иными словами, нельзя использовать такой способ, как обмен документами — письмами, телеграммами, телетайпограммами и т.п., а также в ответ на письменную оферту давать акцепт в форме конклюдентных действий (т.е. действий, свидетельствующих об акцепте).
Другое дело, что отнесение нежилых помещений внутри зданий к объектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порождает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор здания на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему лицу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации, несмотря на то что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежилыми помещениями режим недвижимого имущества.