Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Ответственность при заключении цепочки договоров аренды и субаренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору (индивидуальные признаки такого имущества), то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор – незаключенным. В этом случае суды также признают несогласованным предмет договора. В такой ситуации арендодатель будет не вправе потребовать от арендатора исполнения обязанностей по договору, например, не сможет взыскать с него плату за пользование переданным имуществом и неустойку за просрочку в ее внесении (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 N Ф09-5422/08-С6, Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2006 N Ф09-8279/06-С3).
Аналогичная позиция отражена в Постановлениях ФАС Уральского округа от 27.05.2009 N Ф09-2310/09-С6, ФАС Московского округа от 26.10.2006 N КГ-А40/10409-06.
Но зарегистрированный договор снижает риски сторон, поэтому в некоторых случаях целесообразно обратиться в Росреестр с документами.
Содержание:
Форма и способы выдачи арендодателем согласия
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
В результате это третье лицо станет субарендатором. Чаще всего субаренда используется в бизнесе с коммерческими объектами, а передаваться посредством данного договора может и недвижимость целиком, и её определённая часть. Права передаются с согласия владельца имущества, и они будут равны либо меньше, чем у арендатора.
Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора.
Чем отличается аренда от субаренды
Арендодатель также не сможет понудить арендатора принять имущество в пользование или уплатить обеспечительный платеж (Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2009 N КГ-А40/6306-09).
Cобственник (физическое лицо) сдает свою квартиру по договору безвозмездного пользования другому физическому лицу (в договоре указав,что арендатор может заключать договоры субарнды) , а тот в свою очередь заключает несколько договоров с третьими лицами(иностранцами в том числе). При возникновении проблем с фмс(постановка на учет иностранцев),налоговой(оплата налога по договорам аренды),всевозможные другие проблемы.. На чьи плечи это все будет ложиться? Собственника или арендатора?
К субаренде чаще всего прибегают юридические лица, и распространена она достаточно широко. Хотя тут и имеется много общего с обычной арендой, между ними есть также значимые различия. Это непростая сделка с довольно высокими рисками, а потому и работа с договором приобретает очень важное значение, ему стоит уделить повышенное внимание и учесть все значимые нюансы.
Субарендой называют передачу уже арендованной недвижимости третьему лицу, заключающему для этого соглашение с арендатором.
Получите консультацию юриста онлайн!
Позиция 2. Если договор аренды устанавливает запрет на субаренду, то любая форма поднайма здесь исключена, в том числе и аренда рабочих мест.
Как правило, аренда обходится дешевле субаренды благодаря отсутствию посредников. Потому сама необходимость субаренды обусловлена чаще всего тем, что собственник не хочет сдавать недвижимость по частям, и потому её арендует сразу целиком одна компания, после чего раздаёт в субаренду по частям. Например, арендовано может быть офисное здание целиком, а мелкие фирмы после этого берут в субаренду отдельные офисы. Хоть это и выходит дороже, но для них иного пути может и не быть, поскольку арендовать здание целиком им невыгодно, да и незачем, а собственнику здания проще получить меньше денег, но иметь дело с одним арендатором, а не с десятками.
Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Если стороны не указали данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору, непосредственно в договоре аренды, но отразили их в акте приема-передачи или иных документах и при передаче объекта и последующем исполнении договора у них не возникло неопределенности по составу арендуемого имущества, договор может быть признан заключенным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А65-6246/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 N Ф09-10732/09-С6, Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2010 N КГ-А40/62-10 (Определением ВАС РФ от 24.05.2010 N 6322/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а договор — незаключенным. В этом случае досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Согласие на сдачу в субаренду нежилого помещения
Статьёй 607 ГК РФ предусмотрено основное условие, которое предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору аренды, относятся его адрес, место нахождения относительно других объектов, площадь, технические характеристики, иные индивидуализирующие спорный объект признаки.
Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.
Позиция 3. В данном случае возможно использовать договор между арендатором и частными предпринимателями, предусматривающий какую-либо совместную деятельность контрагентов. Условиями данного договора можно предусмотреть осуществление своих обязательств частными предпринимателями в данном торговом помещении.
Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды. В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды». Другой вариант подобного деления – не по пространству (офисное здание на офисы), а по времени: существует практика аренды квартир на длительные сроки с целью их сдачи посуточно. Это гораздо дороже, в результате чего субарендатор получает свою прибыль, хозяева недвижимости, в свою очередь, могут также извлечь из этого выгоду, например, если арендатор проведёт в ней за свой счёт ремонт, чтобы затем сдавать дороже.
В основном риск несогласованности условия о платности несёт непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату.
Арендатор с согласия арендодателя передал помещение по договору субаренды. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности по указанному в договоре аренды адресу находятся три помещения площадью по 90 кв. м каждое. Можно ли считать договор субаренды заключенным?
Права и обязанности арендатора и субарендатора
Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то договор не может быть признан договором аренды.
При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Действующим законодательством предусмотрено, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе срока действия договора аренды и не уничтожаются. Непотребляемые вещи могут быть и должны быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Потребляемые вещи теряют свои натуральные свойства в процессе срока исполнения договора, поэтому не могут быть переданы в аренду (напр. продукты).
Разрешение на заключение договора субаренды
При этом требование о возврате полученной арендатором платы по ничтожным договорам субаренды может быть заявлено субарендаторами, а не арендодателем, так как последний не является стороной в данных договорах (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.12.2002 N Ф04/4613-1463/А27-2002).
При возникновении проблем с фмс(постановка на учет иностранцев), налоговой(оплата налога по договорам аренды), всевозможные другие проблемы… На чьи плечи это все будет ложиться? Собственника или арендатора?
В 2019 году за регистрацию субаренды физическому лицу потребуется заплатить 2 000 рублей, юридическому лицу — 22 000 рублей.
Если договор признан незаключенным, но доказано, что арендатор фактически пользовался объектом аренды, арендодатель вправе взыскать плату за пользование в качестве неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009 (Определением ВАС РФ от 10.06.2010 N ВАС-7118/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А67-2132/2009).