Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как зарегистрировать здание чтобы не попасть под налог на имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Налоговая декларация (налоговый расчет по авансовому платежу) заполняется в отношении сумм налога, подлежащих уплате в бюджет по соответствующему коду (кодам) по ОКАТО муниципального образования в соответствии с Общероссийским классификатором административно-территориального деления (далее — код по ОКАТО). При этом в налоговой декларации (налоговом расчете по авансовому платежу), представляемой в налоговый орган, указываются суммы налога, коды по ОКАТО которых соответствуют муниципальным образованиям, территорию которых курирует данный налоговый орган.
По мнению инспекторов, указанные основные средства являлись недвижимым имуществом, подлежащим обязательной государственной регистрации. Поскольку общество не подало документы на регистрацию прав на такое недвижимое имущество, налоговая база по налогу на прибыль была занижена <8>. Организация настаивала на том, что права на карьер и подъездную дорогу к нему не подлежали государственной регистрации.
Даже если какого-то из объектов пока нет в Реестре, это не повод освобождать здания и сооружения от налога на имущество. Конечно, при условии, что по всем параметрам такое имущество соответствует как минимум требованиям пункта 4 ПБУ 6/01. То есть вы учли его как основное средство (письмо Минфина России от 25.02.2013 № 03-05-05-01/5317).
Содержание:
Сооружения связи, подстанции и некоторые другие объекты
Арбитры этот довод отклонили, отметив следующее. Представленные предприятием документы подтверждают, что после окончания строительства здания начаты ремонтные работы внутри него в целях доведения помещений до состояния, пригодного для сдачи в аренду. На часть площадей с будущими арендаторами заключены предварительные договоры, по условиям которых налогоплательщик (арендодатель) обязался произвести отделочные работы в соответствии с техническим заданием арендатора, а последний перечислял застройщику обеспечительный платеж, равный месячной арендной ставке, и авансовый платеж, равный арендной ставке за два месяца, который засчитывался за первый и последний месяцы по договору аренды. Проведение капитальных работ организация должна подтвердить документально (например, договором подряда на выполнение строительных работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию). После того как капитальные вложения будут окончены, сформированную первоначальную стоимость здания нужно отразить на счете 01 «Основные средства» и с 1-го числа следующего месяца начислять по этому объекту налог на имущество (п. 52Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). Зависимость между включением объекта недвижимости в состав основных средств и фактом госрегистрации прав на него отсутствует и в этом случае.
Определения понятий движимого и недвижимого имущества Налоговый кодекс не содержит. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ их следует применять в том значении, в котором они используются в других отраслях законодательства.
Учитывая вышеизложенное, налогоплательщик вправе представить одну налоговую декларацию и уплачивать налог на имущество организаций по месту нахождения организации (государственной регистрации юридического лица) за все имущество, подлежащее налогообложению на территории региона, в том числе в отношении имущества, расположенного в разных районах региона, и объектов недвижимого имущества, находящихся вне места нахождения организации, в том случае если, зачисление налога производится в один бюджет. Аналогичное разъяснение содержится в Письме Минфина России от 9 августа 2006 г. N 03-06-01-04/155. Факт государственной регистрации объекта недвижимости не влияет на возникновение обязанности налогоплательщика на уплату налога на имущество. Порядок уплаты налога на имущество объектов недвижимости детально рассмотрен ниже.
В итоге принятие к учету этих основных средств со сформированной первоначальной стоимостью позволяло налогоплательщику начислять амортизацию в целях налогообложения прибыли.
Так, движимое имущество, принятое с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств (за исключением полученного при реорганизации и ликвидации, а также от взаимозависимых лиц), освобождено от налогообложения (п. 25 ст. 381 НК РФ). Напомним, что с 1 января 2018 г. эта льгота применяется на территории субъекта РФ в случае принятия им соответствующего закона (п. 1 ст. 381.1 НК РФ). А с 1 января 2019 г. движимое имущество вообще не будет признаваться объектом налогообложения.
При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.
О том, что такое недвижимое имущество, сказано в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Согласно этой норме к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, включение здания в состав основных средств в момент получения разрешения на ввод в данном случае необоснованно.
Если покупатель приобретает здание в состоянии, пригодном к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются), учитывать его при определении среднегодовой стоимости имущества нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором здание было фактически получено (подписан акт приема-передачи) и поставлено на учет. При этом до госрегистрации права собственности на объект недвижимости его следует учитывать на отдельном субсчете, открытом к счету 01 «Основные средства» (например, на субсчете «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»).
При этом следует учитывать, что для того, чтобы представлять единую декларацию и, соответственно, централизованно производить уплату налога, организация должна уведомить соответствующие налоговые органы, то есть как налоговую инспекцию по местонахождению головной организации, так и налоговые органы, на территории которых находится имущество.
Есть такое правило: составные части одного основного средства с разными сроками полезного использования можно учесть по отдельности (п. 6 ПБУ 6/01). Тогда почему бы не признать обособленным объектом лифт, систему водоснабжения, электропроводку, отопление и другие инженерные системы в здании? Ведь так их можно было бы отнести к движимости. И если речь идет о приобретениях этого года, то налог платить не пришлось бы.
Еще один похожий случай. Основным видом деятельности налогоплательщика является сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества. В этих целях построено административное здание, большая часть помещений которого не имела отделки. Полностью готовые площади в здании были приняты к учету в составе основных средств и переданы арендаторам, а их стоимость учтена при расчете налога на имущество. Остальные помещения, полученные от генподрядчика без отделки (бетонные стены, бетонные потолки, бетонный пол, только несущие стены без перегородок), в связи с непригодностью для эксплуатации числились в составе незавершенных капитальных вложений, их стоимость не включалась в налоговую базу по налогу на имущество.
Сооружения и оборудование в них
Вот другой признак, позволяющий отнести объект к недвижимости – это назначение участка, на котором он расположен. Допустим, здание или сооружение вы возвели на территории, отведенной специально под строительство недвижимости, и к тому же получили на это разрешение. При этом могут быть совершенно различные ситуации. Прежде всего напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 386 Налогового кодекса налогоплательщики налога на имущество организаций обязаны по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговые органы по своему местонахождению, по местонахождению каждого своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, а также по местонахождению каждого объекта недвижимого имущества (в отношении которого установлен отдельный порядок исчисления и уплаты налога) налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу и налоговую декларацию по налогу.
Что же касаемо налоговых льгот, то ставка для имущества, которое попадает под систему обязательной уплаты налоговых взносов, будет составлять 1, 1% от всей стоимости имущества. Но стоит отметить, что в будущем планируется увеличение данного показателя вдвое.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 04.06.2012 по делу N А55-20932/2011 отказался признать право собственности на асфальтовое покрытие и металлическое ограждение на металлических столбах, указав (с уже знакомой нам мотивировкой) на то, что эти объекты не относятся к недвижимому имуществу.
Здание начало приносить экономические выгоды с момента передачи его в аренду. Вопрос об учете имущества в качестве основных средств и о включении его в объекты обложения налогом на имущество не может зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а должен определяться экономической сущностью актива. Следовательно, до того как у строящегося объекта недвижимости окончательно сформирована первоначальная стоимость, включая затраты на доведение объекта до состояния, пригодного к использованию, он не может быть квалифицирован в бухгалтерском учете в качестве объекта основных средств, так как не способен приносить доход. Как следствие, он не будет являться объектом обложения налогом на имущество.
Так, согласно подп. 6 п. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ зданием считается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
И кстати, факт того, что в помещении проведены коммуникации, – это еще один признак недвижимости. Такое решение стало итогом спора, детали которого описаны в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2011 по делу № А27-24716/2009.
Инспекторы, сославшись на заключение застройщиком предварительных договоров аренды и получение от будущих арендаторов денег, указали на занижение размера начисленного налога.
Однако чиновники с таким подходом не согласны. Чиновники считают, что как бы вы ни учитывали подобные конструкции, все это часть объекта недвижимости. То есть единое целое. А значит, налог на имущество со стоимости лифта и различных коммуникаций придется уплатить (письмо Минфина России от 16.10.2012 № 07-02-06/247).
Правомерность такого подхода обусловлена правилами бухучета основных средств и подтверждается информационным письмом Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148. Приобретенный объект недвижимости облагается налогом на имущество начиная с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором этот объект стал соответствовать критериям основного средства (п. 4 ПБУ 6/01).* Однако здание, непригодное к использованию и требующее дополнительных капитальных вложений, нельзя принимать к учету в качестве основного средства (подп. «а» п. 4 ПБУ 6/01). Это объясняется тем, что после проведения работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию, стоимость объекта, предъявленная продавцом, изменится.
Со следующего года налог на движимые объекты, учтенные на балансе, должны будут уплачивать те предприятия, которые используют общую систему налогообложения.
Трансформаторные и электрические подстанции, водонасосные станции
Удовлетворяя требования налогоплательщика по этому эпизоду, суд отметил ошибочность позиции налогового органа. Он сослался на положения Закона о недрах <9>, согласно которым недра в границах РФ являются государственной собственностью и, следовательно, общество, обладая лицензией на право пользования недрами, может быть только их пользователем (ст. 9 названного Закона) и не может быть признано собственником государственного имущества. В результате судьи пришли к выводу, что карьер и подъездная дорога к нему как объекты основных средств, созданные обществом для освоения природных ресурсов, не подлежат государственной регистрации.
В обоих случаях право собственности на приобретенный объект недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Однако с возникновением обязанности по включению этого объекта в налоговую базу по налогу на имущество факт госрегистрации права собственности на него никак не связан.* При определении среднегодовой стоимости имущества новый объект учитывается с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором основное средство было принято к бухгалтерскому учету. Это следует из положений пункта 1 статьи 375 и пункта 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ. Основные средства принимаются к учету, если они соответствуют определенным критериям (п. 4 ПБУ 6/01).
Обратите внимание, в письме Минпромторга России от 23.03.2018 № ОВ-17590/12 (доведено письмом ФНС России от 28.03.2018 № БС-4-21/5834@) сказано, что в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и водоотведения со всеми устройствами и оборудованием; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой, внутренние телефонные и сигнализационные сети, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники и лифты.
Ну а в случае, когда организация состоит на учете в налоговом органе, например, г. Москвы и при этом также имеет недвижимое имущество, находящееся в другом субъекте Российской Федерации, как следует поступать с налогом на имущество? Отметим, что при наличии недвижимого имущества по месту, отличному от места государственной регистрации, организация должна встать на учет в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества.