Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе).
Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов. Проведенный анализ объектов оценки, изучение сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно. Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.
Содержание:
Оценка рыночной стоимости недвижимости
Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.
Корректировка по расположению основывалась на радиально-кольцевой структуре построения г. Москвы, учитывая удаленность от центра города, особенности района расположения и типа окружающей застройки.
Пример 2. По полученным результатам определить рыночную стоимость виллы «У трех камней» площадью 250 кв. м, с гаражом, но без сада.
Расчет стоимости сравнительным подходом — Курсовая Работа, раздел Юриспруденция, — 2009 год — Оценка страховой стоимости недвижимости Расчет Стоимости Сравнительным Подходом. Сравнительный Подход — Совокупность …
Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов непосредственно в денежных единицах либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы.
Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5. Корректировка, учитывающая изменение цен во времени, приравнена 0%, так как все выбранные объекты-аналоги были представлены на рынок в октябре 2003 г.
Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.
Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность. Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.
Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Для этого вычислим уровень год ового арендного дохода в оставшиеся пять лет срока аренды при ставке диско нтирования 25\% исходя из текущей стоимости склада в 1млн руб. При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.
Расчет стоимости сравнительным подходом. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.
Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. При введение корректировок была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.
Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий. Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение коэффициента капитализации – 8\%, а годовая арендная плата равна 850 руб.
Отобранные аналоги должны соответствовать следующим критериям поиска:
- В качестве аналогов можно использовать объекты, выставленные на продажу в течение последних шести месяцев с даты оценки. На сайтах, где встречаются рекламные объявления, почти всегда есть возможность проверить дату подачи объявления.
- Аналог и объект оценки должны иметь сопоставимое местоположение. Аналог должен географически располагаться в районе, сопоставимом с областью объекта оценки с точки зрения транспортной доступности, близости к социальной инфраструктуре, магазинам, метро и проч. Например, если объект оценки расположен в пригороде, аналог не может быть расположен в центральной части города.
- Объекты, выбранные в качестве аналогов, не должны отличаться друг от друга ценой одного квадратного метра общей площади более чем на 50% от средней цены. Объекты, которые не удовлетворяют этому условию, желательно исключить из числа аналогов. Например, если найденные аналоги, предлагаемые для продажи, выставлены по ценам соответственно: 30 тыс. руб. / Кв. м. 40 тыс. руб. кв. м и 35 тыс. руб. руб. / кв. м, и есть еще объект цена предложения которого составляет 8000 тыс. руб.. / кв.м, то такой аналог следует исключить из расчета.
- Не желательно использовать в качестве аналогов квартиры, с первого, второго и последнего этажа для оценки квартир, расположенных на средних этажах и наоборот.
- Количество аналогов для оценки должно быть не менее трех.
Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.
В процессе проверки уточняется: цена предложения, техническое состояние объекта, качество отделки, адрес, количество комнат в квартире и другая недостающая информация.
Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения. Одинаковые характеристики не принимаются во внимание. В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах.
Он расположен на арендованном у муниципалитета з емельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил о пределить рыночную арендную плату – 125 руб. за 1 м2 и ставку дисконтирования – 25\%. Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью.
Выбранные аналоги должны быть сопоставимы с объектом оценки по следующим основным ценообразующим параметрам:
- географическое месторасположение;
- тип дома, в котором расположен объект оценки;
- этаж, на котором расположен объект оценки (допускается незначительное различие);
- общая площадь;
- кол-во комнат в квартире;
- техническое состояние;
- наличие/отсутствие отделки.
- иные факторы, например, наличие/отсутствие подземного паркинга.
Пример 46. Рассмотрим дом, который продается за 125 000 долл. с первым платежом в размере 25 000 долл. (собственные средства), при этом прод авец финансирует кредит в размере 100 000 долл. по ставке 8\% (заемные средства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым платежом через 8 лет.
Организация и повышение эффективности производства продукции
При выборе аналогов важно изучить все доступные источники информации (всероссийские площадки рекламных объявлений: avito, irr, так и местные площадки, так же не забывайте о существовании печатных изданий). Всегда есть возможность воспользоваться поиском яндекс и другими поисковыми системами.
Стоимость строительства рассчитана по Сборнику «базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции» МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП «НИАЦ» Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.
Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
Для каждого использованного аналога необходимо провести проверку телефона (обязательно позвоните продавцу). Верификация проводится для проверки существующих (указанных в объявлении) данных и добавления отсутствующих данных для подробного и единообразного описания аналогов.
Отказ от использования сравнительного подхода (СП)
Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5.
В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.
Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости. Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Москве по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, мною были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.