Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Обоснование для расторжения договора управления с УК многоквартирной новостройки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Вместе с тем частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством, однако в порядке, предусмотренном статьями 450 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений к ООО «Управляющая компания N 2 жилищно-коммунального хозяйства» с требованием о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом не обращались».Указанный судебный акт Верховного Суда РФ можно понять следующим образом: собственники могут изменить способ управления или поменять УК в любое время, но они обязаны уведомить предыдущую УК, тем самым будет соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный ГК РФ.
Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию. Процесс начинается с проведения собрания владельцев квартир, на котором принимается решение о смене метода управления или управляющего (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Содержание:
Основания для отказа от услуг управляющей конторы
Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.
Ясно в последнее время не попадались, хотя кто то с месяц назад что то спрашивал. В любом случае начните с общения с УК, при недостижении согласия в судебном порядке шансы абсолютно приличные.
Компания не может самостоятельно расторгнуть контракт с собственниками, решение об этом должно быть принято обеими сторонами. Об этом говорится в статьях ЖК РФ. В одностороннем порядке организация может расторгнуть документ лишь при его серьезном нарушении со стороны жильцов дома.
Таким образом, ключевым моментом при ситуации, когда жители хотят поменять УК, является принятие ими решения о смене УК и направление письменного уведомления в адрес УК о расторжении договора (для подстраховки желательно с указанием причин неудовлетворительной работы и фиксированием недостатков в оказании услуг актами). Спасибо, за быстрый отклик. С нашей аргументацией вы нам посоветуете идти в суд или быть уверенными в правоте в переговорах с УК? или практика решения вопросов не на нашей стороне?
В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, оценив условие договора управления многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз) в течение года грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным ч. 8.2 ст. 162 ЖКРФ.
Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации. Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев. Когда конкурс все же проведут и УК будет выбрана, владельцы квартир обязуются заключить договор управления именно с ней.
Нельзя найти оптимальных подходов к определению юридического статуса некоммерческих организаций, не учитывая экономических основ их деятельности, сфер функционирования и отводимой им роли. Своеобразный экономический статус ТСЖ (ЖК, ЖСК) был принят во внимание субъектами нормотворчества при определении тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима. Думается, что эту тенденцию законодателю необходимо продолжить при регламентации вопросов прекращения договора управления многоквартирным домом с участием таких некоммерческих организаций. Возможность одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ должна быть предоставлена заказчику и в том случае, когда в его роли выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК).
Важно знать! Согласно статьям ЖК РФ собственники жилья в доме могут принять свое решение о прекращении действия договора. Все участники собрания должны подписать составленное заявление. Принимается такое решение на собрании, на нем должны быть обговорены все плюсы и минусы такого выбора. К тому же на этом же собрании выбирается новый способ управления домом. Этот способ должен быть выбран до подачи заявления, чтобы была возможность указать это как причину аннулирования документа.
И вообще договор, с неверными данными на квартиру (метраж) разве можно считать действительным применительно к этой квартире? и соответственно мы должны начинать исполнять обязательства по оплате авансового платежа и взноса на 3 мес.?
Управление МКД — способы
Далее рассмотрим нюансы, которые должны быть отражены в протоколе о смене УК. В связи с лицензированием с мая 2015 года деятельности по управлению многоквартирными домами, Государственная жилищная инспекция (далее — ГЖИ) начала вести реестр лицензий субъекта Российской Федерации, в котором за каждым домом закрепляется конкретная УК. Исключения составляют соглашения, в которых предусмотрено право управляющего при определенных условиях договор расторгнуть без согласия жильцов. Чаще всего подобное возможно, если дом в аварийном состоянии без вины управляющего. Других причин законодательством не предусмотрено, так как этот вид договора публичный.
Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.
Доказательством неисполнения условий соглашения служат различные нарушения, например, управляющий собрал средства на ремонт общих площадей, но работы не выполнены. Но любое утверждение необходимо доказать, поэтому к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие перечисление денег, и показания свидетелей о том, что ремонта не было.
По настоящему делу оснований, предусмотренных частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, для расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников жилых помещений в одностороннем порядке не установлено.
Участвовать в прекращении действия договора может три стороны: ТСЖ, собственники жилья и управляющая компания. Однако товарищество собственников жилья и УК работают в лице их органов и являются юридическими лицами.
На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.
Часто бывает такое, что владельцы жилых помещений не платят взносы, которые прописывает им УК, или не соглашаются на повышение цен, из-за чего дом приходит в аварийное состояние. В таких случаях, если жильцы лишают компанию прибыли, на которую она рассчитывала при подписании документа, УК может подать в суд на его расторжение.
В литературе обсуждается и третий случай прекращения договорных отношений по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими своего права на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Действительно, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ оставил без внимания вопрос о судьбе действующего договора управления многоквартирным домом при реализации данного права собственниками помещений. Это повлекло возникновение двух различных подходов к решению рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике.
Лучший вариант — набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы. Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.
В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.
Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.
Зачастую авансовые платежи и за 6 месяцев попадаются, условия договора относительно метража считаю в судебном порядке приведет только лишь к перерасчету (не к расторжению, именно по основанию метража), а вот относительно непередачи квартиры по акту приема-передачи и уже платежей абсолютно поддерживаю коллег, одного из них знаю лично и общаюсь. Около 50% собственников помещений в МКД доверяют общедомовое имущество управляющим организациям. Однако безответственный выбор такой компании приводит к тому, что рано или поздно встает вопрос об аннулировании договора. Но эта процедура небыстра, поэтому нужно знать все ее тонкости, чтобы преодолеть ее как можно быстрее.
Как отказаться от УК: пошаговая инструкция
Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД.
Могу предложить расторгнуть данный договор, а затем перезаключить его повторно, либо составить дополнительное соглашение к договору где будет прописано что договор вступает в силу с определенного числа, в вашем случае после принятия квартиры. Судиться за признание договора ничтожным не вижу смысла, всеравно вам придется его подписывать согласно условиям ДДУ, а вот оспорить пункт в ДДУ где вы обязаны заключить договор с УК вполне логично и будет более правильно.
В соответствии с первым из них выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, «поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ». Так, ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность выводов судов первой и апелляционной инстанции о том, что собственники принятием решения о выборе управляющей организацией ООО «Связькабельстрой-2» заявили отказ от договора управления с ООО «ДомКом», в связи с чем договор следует считать прекращенным.
Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.