Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Какие операции облагаются НДФЛ
Отчитываться по подоходному налогу нужно далеко не всем продавцам недвижимости. Граждане, владевшие квартирой длительное время, не платят взносы в казну и не представляют отчёт. Рассчитывать НДФЛ и подавать декларацию должны физические лица, чьё право собственности на объект длилось меньше минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ).
В случае более долгого обладания недвижимостью доходы от продажи жилья не включаются в налогооблагаемую базу. Продавцу вообще не надо обращаться в ФНС. Если от налоговой службы по ошибке придет уведомление о необходимости подачи декларации, достаточно принести инспектору документ, подтверждающий время владения квартирой. Это может быть:
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности;
- договор покупки объекта с отметкой регистрирующего органа.
Документы для подачи 3-НДФЛ
При оформлении декларации необходимо приложить документы, подтверждающие указанные в ней данные. Сделать это можно несколькими способами:
- В электронном виде через личный кабинет налогоплательщика (должна быть электронная подпись).
- Прийти лично или через представителя в отделение ФНС по месту регистрации.
- Почтовым отправлением с заверением всех копий нотариально.
Список необходимых документов для подачи декларации:
- Документ, удостоверяющий личность.
- ИНН (если имеется).
- Договор купли-продажи недвижимости.
- Акт приема-передачи.
- Выписка из ЕГРН о праве собственности.
Проверяем 3-НДФЛ и сдаем
Можно воспользоваться кнопкой «Проверить»: система протестирует декларацию на корректность заполнения и формирования файла.
Декларацию можно распечатать (кнопка «Печать») для подачи на бумаге или сформировать в xml-файле (кнопка «Файл xml») для направления в налоговую электронно.
Даже если вы направили декларацию электронно, документы на подтверждение доходов и вычетов, скорее всего, все равно придется отнести налоговикам на бумаге — для успешного поведения камеральной проверки вашей декларации.
Если, как в нашем случае, у вас образовался НДФЛ к возврату (см. Раздел 1 на странице 2 получившейся декларации), потребуется еще и заявление на возврат налога с указанием реквизитов вашего счета для перечисления.
Если же вышла сумма к доплате в бюджет (вы увидите ее тоже на странице 2), вам понадобится уточнить реквизиты для уплаты НДФЛ. А вот КБК подбирать не нужно: программа проставит его в декларацию автоматически. В этом еще один плюс формирования 3-НДФЛ в программе ФНС.
Кто должен декларировать доход от реализации жилья
Необходимо знать, что нужно подавать в налоговую при продаже квартиры. Действующим в РФ законодательством предусмотрено, что любой гражданин-резидент, получивший налогооблагаемый доход, имеет обязанность в нужные сроки сформировать и подать отчетную декларацию фискальной службе, а также своевременно оплатить соответствующие обязательства перед бюджетом. Речь идет о подоходном налоге, который удерживается по ставке 13%. Плательщик должен самостоятельно осуществить следующие действия:
- Определить величину уплачиваемого налога.
- Совершить необходимый платеж.
- Подготовить и передать фискальному органу отчетную декларацию.
Необходимая документация
Налоговая декларация заполняется с учётом имеющейся документации, то есть помимо самого бланка, в государственный орган нужно направлять также и дополнительные бумаги, которые служили бы подтверждением оснований на получение имущественного вычета. Для того чтобы избежать постоянных ошибок, необходимо заранее определиться с тем, какие документы для этого требуются.
- документ, удостоверяющий личность заявителя, его копию;
- декларация по форме 3-НДФЛ, представляемая сразу в двух экземплярах и в бумажном виде;
- справка о состоянии доходов по форме 2-НДФЛ в виде оригиналов;
- заявление о предоставлении имущественного вычета;
- копия договора о покупке квартиры;
- копии бумаг, которые подтверждали бы факт передачи денежные средств за приобретённую квартиру;
- копия свидетельства, подтверждающего факт регистрации права на квартиру;
- реквизиты, на которые должно осуществляться перечисление денежных средств.
Если квартира приобреталась путём оформления ипотеки, то также нужна копия кредитного договора и справка, которую выдаёт сам банк с информацией о платежах, их регулярности и периодичности.
Когда в пакет документов входят копии документов, они должны быть заверены в организациях, которые их выдают. Инспектор в налоговой службе должен также изучить перед принятием документации оригиналы бумаг для полного удостоверения их подлинности.
Нередки случаи, когда квартира приобретается в собственность не одного лица, а нескольких, соответственно, оформляется долевая собственность. В такой ситуации имущественные вычеты возможны, но с предъявлением документов, которые подтвердят право каждого из участников. Если только одно лицо из нескольких планирует получить вычет, то на это нужно представить согласие других собственников в письменном виде и передать их также в налоговую службу. Закон также допускает возможность получать вычеты тогда, когда квартира приобретена на ребёнка, который не достиг возраста восемнадцати лет.
Образец заполнения 3 НДФЛ при продаже автомобиля.
Покупка и продажа жилья в одном году: пример заполнения декларации 3-НДФЛ / НДФЛка
Покажем на примере, как правильно заполнить декларацию
3-НДФЛ и провести взаимозачет НДФЛ, если квартира куплена и продана
в одном году. Иными словами — как перекрыть налог с продажи
вычетом при покупке.
Пример:
В 2019 году Александр продал квартиру, которую ему подарили в
2017 году. Стоимость продажи составила 3,5 млн рублей. Спустя
пару месяцев Александр купил другую квартиру за 2,7
млн рублей.
Как сделать зачет налога?
Важно помнить: зачет производится только в том случае, если
сделки по продаже и по покупке были совершены в одном году.
Сначала отражаем доходы от продажи в размере 3,5
млн рублей. Выбираем раздел «Работа» и раздел
«Продажа».
Источник выплат в 3 НДФЛ: продажа квартиры
Сразу же нужно сказать о том, что при продаже квартиры человек обязан предоставить декларацию, в которой отобразится сумма полученных доходов. В тоже время, право не уплачивать налог формируется у тех граждан, которые владели данной недвижимостью (полностью или же в долевом соотношении) в течение более чем трех лет.
В декларации есть такая графа, которая определяет источник выплат. Если речь идет о выплатах, которые вы получаете в результате своей работы, то вы ставите те данные, которые отражены в вашей справке 2 НДФЛ. Если же речь идет о том, что вы продали квартиру, и с данной реализации получили доход, то источником выплат в данном случае стало то лицо, которое осуществляло приобретение. Все достаточно просто. Если у вас остались еще какие-то вопросы по данному поводу, вы можете посетить сайт «Налогия», где в действительности крайне детально описаны все нюансы оформления 3 НДФЛ.