Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.
Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Вадим Кашкин:
Не каждое помещение свободного назначения можно перевести в жилое. Чтобы госорганы позволили это сделать, оно должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилью. Так, перевод возможен, если там есть все необходимые инженерные системы – электричество, вода, канализация, отопление, хорошая вентиляция и инсоляция. При этом все это должно соответствовать требованиям безопасности.
Обычно в «жилье» переводят помещения на первых этажах многоквартирных домов либо в отдельно стоящем здании/доме. Помещения, расположенные на уровне цокольных этажей, перевести точно не получится.
Сам процесс перевода достаточно трудозатратный, потому что требуется время подготовить все документы для подачи в МФЦ:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство/др.);
- проект переустройства или перепланировки, если будете что-то менять;
- если планируете сделать вход в жилье с лестничной клетки, нужно получить протокол общего собрания собственников, где согласие на подобную переделку изъявили все 100% владельцев МКД.
Правовой статус объекта в многоквартирном доме
Можно ли проживать в нежилом помещении? Данный вопрос интересует большое количество пользователей в сети. Если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме, то это связано с переоформлением квартиры I этажа непосредственно в коммерческий объект. Практика показывает, что опытные застройщики еще на первой стадии предусматривают такую планировку в проекте. Такая недвижимость выполняет функцию магазинов, салонов красоты и булочных.
По закону к данной категории объектов выдвигается несколько требований:
- отсутствие источника заражения для окружающей среды;
- соблюдение режима работы объекта по времени;
- соответствие установленным пожарным и градостроительным нормам;
- наличие отдельного выхода для эвакуации;
- внешний вид объекта должен соответствовать архитектуре здания.
Жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме должно быть предусмотрено в проектной документации. Таким образом, права владельца актива будут надежно защищены.
Особенности регистрации в нежилом помещении
Прописка является юридически оформленным доказательством привязки гражданина к определенной локации. Касается эта особенность только жилых пространств. Зарегистрироваться в нежилом помещении запрещено. Это требование равно действует как к постоянной, так и временной прописки.
На практике случаются ситуации, когда граждане прописываются в нежилых помещениях. Но этого делать нельзя. Должностные лица не имеют прав принимать такие заявления от населения.
Парадоксально, но статьи, в которой бы говорилось о невозможности прописаться в нежилом объекте, в юридических актах нашей страны нет. Вроде бы и прописаться нельзя, но и получить наказание за это тоже нельзя.
Объекты, в которых может производиться регистрация, перечислены в ст. 1 Приложения к Постановлению правительства № 713 от 17 июля 1995 года.
Жилой фонд от нежилого отличается тем, что прописаться можно только в первом случае. Для законности регистрации нежилое помещение должно быть официально переведено в жилое. Это требование содержится в Постановлении правительства № 47 от 28 января 2006 года.
Можно ли жить в квартире, переведенной в нежилое помещение? Для этого потребуется обратиться в местный муниципалитет, изрядно потратиться и потрепать себе нервную систему. Пригодным для жизни помещение признает специально созданная комиссия. В 2021 году эта тема более актуальна в отношении дачных домиков.
Брокерам запросы на аренду коммерческой недвижимости под жилье обычно не встречаются, однако они признают, что могут быть не осведомлены о теневой части этого рынка. «В моей практике ни одного случая переоборудования офиса или торгового помещения в жилое не встречалось.
Возможно, это происходит потому, что желающие поселиться в нежилом помещении скрывают нечестные намерения от консультантов сделки и иногда от собственников помещения», – говорит Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium.
Кроме того, собственники коммерческой недвижимости, по словам эксперта, обычно внимательно следят за использованием помещения надлежащим образом. «Коммерческая недвижимость не может быть использована для проживания.
Конечно, это не исключает устройства зон отдыха. Мы часто видим такие помещения на вторичном рынке при инспекции офисных площадей.
Нет-нет, да и собьют с толку тюлевые занавески и отпечатки бра на оклеенных тканью стенах», – отмечает Елена Колесникова, старший директор отдела корпоративных клиентов Cushman & Wakefield. Однако если доказательств проживания в офисе нет, то такие типичные «домашние» атрибуты могут быть расценены только как необычный способ оформить зону отдыха.
Если же арендодатель найдет доказательства проживания в офисном помещении, договор аренды может быть расторгнут.
Чаще всего серьезно контролируются помещения в бизнес-центрах. В отдельных небольших офисах и помещениях стрит-ретейла проводить постоянные проверки тяжелее.
Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
К тому же такое проживание может быть оптимальным для начинающих предпринимателей. «Через два года после окончания вуза я накопил небольшой капитал и решил открыть свой бизнес по продаже вещей для интерьера.
Снял нежилое помещение на первом этаже дома, а в подсобной комнате поселился сам, – рассказывает предприниматель Алексей. – Хотя аренда помещения под магазин дороже, чем квартиры, в данном случае получилось сэкономить.
Эта комната там все равно была, за нее все равно пришлось бы платить. А так я сэкономил на аренде квартиры, что было очень важно на начальном этапе».
Иногда похожий путь выбирают, напротив, опытные бизнесмены с большим капиталом. «Большой популярностью среди сверхобеспеченных людей раньше пользовалась покупка особняков в центре Москвы, – отмечает Александр Ошурко.
– Формально такие здания являются офисными, и в них действительно размещаются офисы на первых этажах. А на вторых собственники здания организовывают свое жилье.
Оно часто является не постоянным, а временным. Во дворах таких особняков можно встретить бассейны, сады, частные рекреационные зоны, в которые нет доступа посторонним».
Ответственность за несанкционированные действия
Когда прописки нет нигде, гражданин виновен в несоблюдении паспортного режима и понесет ответственность по 19.15 КоАП.Когда человек все же где-то еще прописан, то (согласно правилам) есть вероятность подпасть под «административку» при превышении срока пребывания на чужой территории более 90 дней.
Если же обитаемое нежилое помещение располагается в той же местности, что и официальная жилплощадь, проблем возникать не должно. Жителями нежилого помещения не всегда довольны их соседи. И верно: нарушается санитарно-эпидемиологическое законодательство.
Соседи вправе привлечь УК за его несоблюдение.
Привлекать по ст.6.4 КоАП может Роспотребнадзор, для этого достаточно известить его о факте нарушения.
Сделать это можно и онлайн.
Освободить консьержные комнаты от нелегально проживающих там гастарбайтеров помогут также в ФМС.
Москвичам пожаловаться на нарушения своих прав (если недвижимость общая), можно на городском портале.
Если живущий в неподобающем для жизни месте гражданин арендует его, ответственность должен понести арендодатель:
- физическое лицо рискует уплатить штраф от 500 рублей до тысячи;
- лицо должностное и ИП — от 1000 до 2000 рублей;
- юридическое лицо оштрафовать могут на 10-20 тысяч рублей.
ВАЖНО: предприниматель рискует, как и юридическое лицо, получить запрет на работу на три месяца.
Меры наказания, разрешенные законом
Что же может последовать, когда кто-либо избрал нежилое помещение для проживания? Ни один нормативно-правовой акт не содержит меры наказания к таким лицам. Однако сам факт правонарушения все же имеется. В кодексе об административных правонарушениях РФ, включая СанПиН (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы), есть соответствующие статьи, на которые опираются судебные процессы.
Гражданам, чтобы избежать наказания, следует представить доказательства, что помещение пригодно для проживания. В частности нет нарушений санитарно-эпидемиологических норм, а само проживание не доставляет дискомфорт окружающим людям. Как показывает практика, получить соответствующее официальное разрешение крайне сложно. Однако ситуация будет обращена в пользу заинтересованной стороне, если помещение находится внутри большого здания.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Предусмотренные законом наказания
Многие интересуются, что будет, если жить в нежилом помещении. Ни одном нормативно-правовом акте не прописано наказание за проживание граждан в нежилых помещениях. Но сам факт правонарушения рассматривается.
В судебных процессах применяются пункты статьи 6.4 Кодекса об административных правонарушениях и статьях о санитарных и эпидемиологических нормах проживания.
Граждане, нарушившие закон о проживании в нежилых помещениях, должны доказывать только то, что помещение соответствует регламенту, нахождение в нем не нарушает санитарно-эпидемиологических норм и не мешает окружающим людям.
На практике доказать возможность проживания в нежилом помещении или получить официальное разрешение у государственных органов очень сложно. Ситуация может разрешиться, если нежилая площадь находится в большом здании.
Если поступил сигнал о факте проживания в нежилом помещении в Роспотребнадзор или Федеральную миграционную службу, был доказан факт проживания, предусмотрены следующие штрафы:
- для обычных граждан, иностранцев — от 500 до 1000 руб.;
- для предпринимателей — от 1000 до 2000 руб.;
- для предприятий и организаций — от 10 до 20 тыс. руб.
Преимущества и недостатки
Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 № 490 (далее — Правила № 490), деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться только после перевода жилых помещений в нежилые.
Следует сказать, что в отношении квартир в многоквартирных домах Жилищный кодекс не исключает возможности перевода в нежилое помещение квартиры при условии, что она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Но, как известно, процесс перевода жилых помещений в нежилой фонд очень длителен. Так, например, только срок для принятия уполномоченным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое может составлять 45 дней с момента сдачи всех документов (ч. 4 ст .23 ЖК РФ).
Физические лица при сдаче квартир в качестве гостиничных номеров иногда регистрируются в качестве индивидуальных предпринимателей, поскольку сторона, оказывающая эти услуги, систематически извлекает из этого прибыль. Правда, чаще всего граждане этого не делают, но те, кто все-таки регистрируется в качестве ИП, все равно не делают перевода квартир в гостиничные номера в установленном законом порядке.
Кроме того, для предоставления гостиничных услуг помещения номеров необходимо оснастить оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества (звукоизоляция номеров, охранная и противопожарная сигнализация, сейфы для хранения наличности, документов, предметов роскоши и т. п.).
К главным преимуществам данной схемы использования жилых помещений можно отнести то, что стоимость проживания в таких «номерах» часто существенно ниже по сравнению с ценами в обычных гостиничных номерах, благодаря чему «квартиры-гостиницы» и пользуются повышенным спросом как у туристов, так и просто среди приезжих граждан (в основном командированных), о чем свидетельствует в том числе множество рекламных объявлений (особенно в сети Интернет).
К недостаткам этой схемы можно отнести то, что в данном случае все услуги ограничиваются предоставлением клиенту в пользование жилого помещения, а другие услуги, которые обычно предоставляются гостиницами (регулярная уборка номера, смена постельного белья, услуги питания, возможность пользования телефоном, ТВ и пр.), не оказываются.
Ключевые моменты проживания в нежилых помещениях
Некоторые интересуются, можно ли жить в нежилом офисе. Обычно кабинетные пространства оборудуются комнатами отдыха. В некоторых организациях имеются душевые и кухни.
И если предприниматель только начал развивать свой бизнес, проживание в офисе позволит избежать лишних затрат. Но с семьей жить в таких условиях практически невозможно. Такой вариант актуален только для одиноких людей.
Комфорт проживания могут нарушить неожиданные проверки, например, пожарных. Противопожарные нормы должны соблюдаться в любом случае. Их игнорирование влечет наложение штрафа.
На нежилых квадратах запрещено устанавливать газовую плиту, открытые нагреватели и прочие предметы быта. В офисах приходиться придумывать альтернативные способы обустройства быта, как жить в нежилом помещении.
Использовать под жилье гараж проще, чем офис. Проверок здесь не будет. А в боксе можно предусмотреть надстройки с автономным отоплением. Главный минус заключается в нестабильности. Строение могут снести.
Коммерческая недвижимость в этом плане более стабильна. Апартаменты, которые в отечественном законодательстве не фигурируют как жилые, ни в чем не уступают дорогим квартирам.
Когда можно использовать квартиры для бизнеса
В разряд нежилых перемещают свои квартиры обычно жильцы первых этажей, живущие в типовых многоэтажках старых застроек. При их проектировании не учитывалась возможность обустройства коммерческих объектов.
С внесением поправок в ЖК процесс организации предпринимательской деятельности в многоквартирных домах изменился. Теперь недостаточно обратиться в соответствующие структуры с заявлением о смене статуса жилого помещения на нежилое.
Перед сменой статуса помещения владелец недвижимости должен получить от владельцев примыкающих квартир письменное согласие. Понадобится также разрешение большинства собственников помещений подъезда и дома. Обратной силы закон не имеет, однако теперь жильцы сами смогут решать, нужно ли им еще одно коммерческое помещение.
Нововведения защитят собственников, которые покупали недвижимость рядом с жилыми первыми этажами. Позднее они столкнулись с перспективой жить рядом с офисом, магазином, складом, что их не устраивает.
Принятые поправки сделают жизнь жильцов многоквартирных домов более комфортной. В то же время изменения уточняют и разъясняют нормы коммерческой деятельности в многоэтажках.
Экономическое расслоение в обществе заставляет людей становиться изобретательными.
Как излишне богатые, так и излишне бедные граждане начинают жить там, где законами это не предусмотрено.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно!
Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Нежилое помещение: можно ли там проживать по закону, штрафы, документы
Экономическое неравенство есть в каждом государстве. Кто-то зарабатывает целые состояния, а кому-то едва хватает на хорошую жизнь. Несмотря на такое положение, многие люди становятся изобретателями по части жилплощади. При этом находчивость проявляют не только состоятельные представители, но и люди, не имеющие хорошего достатка.
В последнее время стало модным выбирать для жилья помещения, которые не предусмотрены для этого. Нежилые объекты изначально создаются в рамках бизнес-проектов ориентированных на различные предприятия. Но нередко их покупают с целью переоборудования для создания необходимых минимальных жилищных условий. В некоторых случаях такая мера обусловлена лишением своего крова.
Однако неизбежно возникает вопрос – можно жить в таких помещениях и не нарушает ли человек законы? Также вызывает интерес, насколько оправданы такие вложения, на ком лежит ответственность и существует ли возможность прописаться в таких условиях.
Сколько можно жить без прописки в паспорте: срок на прописку после выписки, можно ли жить без прописки
Этo oбязaтeльнaя пpoцeдypa, кoтopaя пoзвoляeт oтcлeживaть мигpaцию.
Taкaя инфopмaция иcпoльзyeтcя для opгaнизaции жизни: мoжнo paccчитaть нaгpyзкy нa oбщecтвeнный тpaнcпopт в paзныx нaceлeнныx пyнктax, пoтpeбнocть в шкoлax, дeтcкиx caдax, бoльницax, пoликлиникax.
Гocyдapcтвo мoжeт нaпpaвить гpaждaнинy кaкoe-либo извeщeниe пo пoчтe, пocкoлькy знaeт, пo кaкoмy aдpecy пocлaниe дoбepeтcя дo пoлyчaтeля.
К peгиcтpaции «пpивязaны» нeкoтopыe гocycлyги и peaлизaция пpaв гpaждaн. Нaпpимep, ecли y peбeнкa нeт peгиcтpaции, в дeтcкий caд и шкoлy oн пoйдeт пo ocтaтoчнoмy пpинципy – ecли бyдyт мecтa. Пpиopитeт oтдaдyт тeм peбятишкaм, кoтopыe зapeгиcтpиpoвaны нa тeppитopии кoнкpeтнoгo мyниципaльнoгo oбpaзoвaния.
Чтoбы пpoгoлocoвaть нa выбopax, гpaждaнин дoлжeн быть зapeгиcтpиpoвaн нa тeppитopии кaкoгo-либo избиpaтeльнoгo yчacткa. Нe oбязaтeльнo гoлocoвaть имeннo тaм – физичecки oпycтить бюллeтeнь в ypнy мoжнo и в дpyгoм мecтe. Нo для этoгo нaдo взять в избиpaтeльнoм yчacткe пo мecтy peгиcтpaции oткpeпитeльный тaлoн. Бeз peгиcтpaции cдeлaть этo бyдeт нeвoзмoжнo.
Нeпpocтo бyдeт и пepeoфopмить дoкyмeнты. Нaпpимep, пoлyчить нoвый poccийcкий пacпopт пo мecтy peгиcтpaции мoжнo зa 10 днeй, a чтoбы пepeoфopмить eгo пo мecтy вpeмeннoгo пpeбывaния, пoтpeбyeтcя мecяц.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
С точки зрения закона
Действующие законопроекты не одобряют переселений в нежилые помещения, а также перевода их статуса. В то же время собственник может на законном основании находиться на принадлежащей ему территории круглые сутки и никто не имеет права его выгнать. Даже при условии, что окружающее пространство не подходит для жилья.
Однако факт нелегальности проживания налицо, а потому проблем с законом не избежать. Дело в том, что в договоре аренды имеется пункт, который указывает на конкретную цель использования помещения. Его нарушение служит весомым поводом для расторжения соглашения.
Регулировка жилищных правоотношений возложена на жилищный кодекс РФ. 15 статья этого документа содержит ряд требований к помещениям жилых объектов. Здесь перечислены все пункты и если найдется несоответствие хотя бы по одному из них, здание нельзя считать пригодным для проживания. Примеры того, что не относится к жилым объектам – бытовки, сборные домики, вагоны.
В постановлении № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» содержится раздел (ст. 23 п. 2), который запрещает проживания в помещениях, не предусмотренных для этого.
Теперь суть подробнее о целевой принадлежности помещений. Проблемы между собственником и арендатором неизбежно возникнут, если последний станет использовать пространство для мини-гостиниц, хотя в договоре прописано разрешение лишь на обустройство кафе. При обнаружении факта несоответствия договор расторгается, а нарушитель привлекается к ответственности.
Другой вопрос достоин отдельного внимания – как насчет варианта проживания в офисе? Как правило, во многих помещениях есть комнаты отдыха. А у ряда фирм предусмотрена душевая и кухня. Для начинающих предпринимателей это оптимальное, эффективное и экономное решение, поскольку можно избавить себя от ненужных расходов. Однако это касается лишь одиноких людей, ведь для проживания с семьей нет никаких подходящих условий.
Только проживание в офисе может омрачиться неожиданными проверками. К примеру, визитом представителя пожарного контроля. А такие помещения в любом случае обязаны проверяться на соответствие противопожарным нормам. При их игнорировании выписываются штрафные санкции.
В нежилом пространстве эксплуатация газовой плиты под строгим запретом, как и открытых нагревателей, прочих подобных предметов быта. Селясь в офисы, необходимо позаботиться о том, как обустроить свой быт в текущих условиях. В этом плане автомобильный гараж предоставляет больше возможностей. Проверки здесь исключены, что уже плюс. Но постройку могут снести, если это не собственное строение, а это уже явный минус.
У недвижимости коммерческого назначения стабильная основа. Причем эти апартаменты сравнимы с дорогими квартирами.