Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Начнем с преимуществ:

1. Полный контроль за соблюдением законности.

   Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.

2. Комплекс необходимых услуг.

   Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.

   Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.

Минусы:

1. Высокая стоимость услуг.

   Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.

2. Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.

Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.

Когда нотариус обязателен

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — . Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Договор потребуется только в нотариальной форме. — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»

Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — . Без данного разрешение сделку приостановят — . Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Причины отказов от органов опеки

Этот вопрос волнует многих родителей, которые интересуются тем, как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире. Органы опеки имеют право отказать в продаже доли собственности ребёнка по следующим причинам:

• Покупка недвижимости без отделки;

• Дом с уличным санузлом;

• Недвижимость находится в селе или посёлке. На новом месте отсутствуют школа или детский сад;

• Объект на этапе строительства;

• Нежилое помещение;

• Покупаемая квартира по площади меньше предыдущей.

Помните, жилищные условия ребёнка должны быть улучшены, а не наоборот. Справка от педиатра, выданная вашему сыну или дочери о том, что ему нужна смена климата — не является основной причиной выдачи разрешения органов опеки на продажу детской доли собственности.

Как правильно составить заявление, чтобы получить разрешение органов опеки:

1. Необходимо определить район социальной защиты по месту регистрации вашего ребенка и собрать необходимый пакет документов по отчуждаемой квартире

1. Требуются паспорта всех собственников;

2. Предоставить договор купли-продажи (либо другой документ права, подтверждающий фактическое владение жилплощадью)

3. Выписка из ЕГРН;

4. Предоставить свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении детей;

5. Также требуется справка о зарегистрированных лицах в отчуждаемой квартире;

6. Предварительный договор купли-продажи.

Этот пакет следует предоставить совместно со списком документов по приобретаемому имуществу.

В него входят:

1. Паспорта всех владельцев;

2. Документы основания;

3. Документы, подтверждающие собственность;

4. Справка о зарегистрированных лицах в недвижимости, которую вы собираетесь покупать;

5. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то вам необходимо взять дополнительные документы из банков, а именно — согласие банка на наделение долями детей и справку одобрении кредита.

Обратите внимание, что заявление пишется в органы опеки от обоих родителей. Если отец не участвует в жизни ребёнка, но вписан в свидетельство о рождении, вам необходимо собрать дополнительный пакет документов, а именно:

1. Подписи соседей (в свободной форме);

2. Справка из детского сада или школы (в свободной форме);

3. Свидетельство от судебных приставов о неуплате алиментов.

После сбора всех необходимых бумаг следует обратиться в органы опеки напрямую или через многофункциональный центр. Если специалисты понимают, что новая недвижимость больше по площади, то дают согласие.

Но не всё так гладко. Иногда новая квартира может уступать старому жилью в квадратных метрах. Существует три варианта разрешения вопроса:

• Выделить большую долю сыну или дочери в собственность, чем было ранее. К примеру, семья продаёт двухкомнатную квартиру — 74 квадратных метра, а покупает трёхкомнатную квартиру в 66 квадратных метров. При этом доля ребёнка в отчуждаемом объекте составляла одну девятую долю, а в покупаемом — одну шестую. Несмотря на то, что площадь квартиры уменьшилась — доля детей и количество комнат увеличились. Специалисты примут во внимание все нюансы и не будут препятствовать продаже старого жилья.

• Наделить большей долей несовершеннолетнего в квартире у родителей или других родственников.

• Третий вариант подойдет в тех случаях, когда у ребёнка уже есть доля в другой квартире. На его банковский счёт нужно положить сумму равную, доле в отчуждаемом объекте. Например, ваша квартира стоит — 2 миллиона рублей. Доля детей составляет — одну шестую часть. Вы будете должны положить на счет ребёнка сумму в 334 тысячи рублей.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Как оформить покупку квартиры через нотариуса

• Обязательно оформить письменный договор при проведении сделок;
• Подписать предварительный договор прежде, чем оформлять основную сделку;
• Продавец обязан представить доказательства, что совершает сделку на законных основаниях. Документы представляются в двух экземплярах. Один экземпляр представляется для специалистов территориального подразделения Росреестра, а второй для покупателя;
• Второй супруг должен дать письменное согласие на сделку, если продается недвижимость, приобретенная в брачном союзе;
• Нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Согласие государственного учреждения требуется, если продажа комнаты или квартиры затрагивает интересы ребенка в возрасте до восемнадцати лет;
• Продавец должен подтвердить, что совершает сделку без обмана.

• Документы, удостоверяющие личность сторон;
• Свидетельство, подтверждающее заключение брачного союза. Документ нужен, если покупатель или продавец состоит в браке;
• Заверенное в нотариальной конторе согласие мужа или жены оформить сделку;
• Брачный договор;
• Документы, которые подтверждают право владения недвижимостью;
• Заявление, что сторона сделки не состоит в браке, если официально брачный союз не регистрировался;
• Доказательства, что продавец владеет объектом на законных основаниях. Нужны договоры или свидетельства, подтверждающие законные основания владения имуществом;
• Кадастровый паспорт и документ, оценивающий стоимость жилья, нужно взять из органов БТИ;
• Справка о том, что хозяин квартиры не имеет долгов. Документ выдают специалисты Единого информационного расчетного центра;
• Справка из отделения ФНС. Документ показывает, что владелец недвижимости не имеет долгов. Документ нужен, если владелец получил жилье в подарок или унаследовал его;
• Разрешение специалистов органа опеки и попечительства. Без документа не обойтись, если сделка затрагивает интересы детей;
• Выписка о сумме средств на счете нужна, если оплата жилья происходит с использованием средств семейного капитала;
• Копия кредитного договора требуется, если покупатель оформляет ипотеку для покупки жилья;
• Копии сертификатов нужны, если сделка проводится с использованием бюджетных средств;
• Ксерокопии договоров нужны, если берутся займы из бюджета.

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Когда примут закон о продаже долей в квартире только родственникам?

По новостному каналу была озвучена информация о том, что госдума работает над принятием закона о продаже долей в квартире только близким родственникам проживающим в этой квартире. Когда будет принят этот закон? Он решил бы много поблем с продажей долей третьим лицам «проф.соседям».

На данный момент сведений о подготовке или принятия таких изменений в законодательные акты, регулирующие куплю-продажу долей в квартирах, нет.

Тем не менее, в законодательстве существует ряд положений, защищающих права сособственников. Так, прочие собственники долей в квартире имеют преимущественное право выкупить ее в течение 3 месяцев с момента обявления об этом им продавцом. Также, нельзя разделять квартиру на сверхмалое число долей: минимальная норма квадратов на собственника составляет от 8 до 15 квадратных метров, в зависимости от региона.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета. В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли. Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.

К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ — 600 тыс. руб. = — 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

• Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
• Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
• Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
• Нет разрешения от органов опеки.
• Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Как оформить покупку квартиры через нотариуса

• Обязательно оформить письменный договор при проведении сделок;
• Подписать предварительный договор прежде, чем оформлять основную сделку;
• Продавец обязан представить доказательства, что совершает сделку на законных основаниях. Документы представляются в двух экземплярах. Один экземпляр представляется для специалистов территориального подразделения Росреестра, а второй для покупателя;
• Второй супруг должен дать письменное согласие на сделку, если продается недвижимость, приобретенная в брачном союзе;
• Нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Согласие государственного учреждения требуется, если продажа комнаты или квартиры затрагивает интересы ребенка в возрасте до восемнадцати лет;
• Продавец должен подтвердить, что совершает сделку без обмана.

• Документы, удостоверяющие личность сторон;
• Свидетельство, подтверждающее заключение брачного союза. Документ нужен, если покупатель или продавец состоит в браке;
• Заверенное в нотариальной конторе согласие мужа или жены оформить сделку;
• Брачный договор;
• Документы, которые подтверждают право владения недвижимостью;
• Заявление, что сторона сделки не состоит в браке, если официально брачный союз не регистрировался;
• Доказательства, что продавец владеет объектом на законных основаниях. Нужны договоры или свидетельства, подтверждающие законные основания владения имуществом;
• Кадастровый паспорт и документ, оценивающий стоимость жилья, нужно взять из органов БТИ;
• Справка о том, что хозяин квартиры не имеет долгов. Документ выдают специалисты Единого информационного расчетного центра;
• Справка из отделения ФНС. Документ показывает, что владелец недвижимости не имеет долгов. Документ нужен, если владелец получил жилье в подарок или унаследовал его;
• Разрешение специалистов органа опеки и попечительства. Без документа не обойтись, если сделка затрагивает интересы детей;
• Выписка о сумме средств на счете нужна, если оплата жилья происходит с использованием средств семейного капитала;
• Копия кредитного договора требуется, если покупатель оформляет ипотеку для покупки жилья;
• Копии сертификатов нужны, если сделка проводится с использованием бюджетных средств;
• Ксерокопии договоров нужны, если берутся займы из бюджета.

Похожие записи:

• Материнский капитал в 2023 году: что нужно знать получателям
• Можно ли уволить сотрудника в последний день отпуска по собственному желанию
• УСН доходы для ИП без работников в 2023 отчетность сроки сдачи