Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Варианты можете найти разными способами.
- Обращение в риелторскую контору гарантирует вам предоставление как минимум одного стоящего варианта. В данных конторах давно сформирована своя база, которая позволит вам эффективно искать нужные предложения.
- Самостоятельный поиск в интернете также может принести плоды. Главное – не соглашаться на сделки, пока вам не предоставят все основания того, что гражданин – собственник. Часто при таком виде поиска люди становятся жертвами мошенничества.
- Еще один вид самостоятельного поиска – просмотр объявлений в газетах журналах. Также можете разместить и свое обращение и ждать откликов. Например: «Обменяю двухкомнатную квартиру на однокомнатную».
Что говорит законодательство?
Чтобы не совершить ошибку, можно и нужно предварительно проштудировать ст. 567-571 ГК РФ. Они посвящены вопросам обмена. Основное, что требуется знать:
- каждый из участников сделки одновременно становится и продавцом, и покупателем;
- для составления договора требуются те же документы, что и при совершении стандартной купли-продажи;
- можно заключить две независимые сделки или один договор обмена. (он же исполняет функцию передаточного документа);
- стороны в обязательном порядке регистрируют свое право собственности в Росреестре;
- НДФЛ рассчитывается как при заключении стандартного договора купли-продажи.
Что выбирать: ДПК или договор мены, — решают только договаривающиеся стороны. Нотариальное заверение контракта в большинстве случаев не требуется. Исключение — отчуждение долей в праве или обмен недвижимости, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему.
Обратите внимание! За регистрацию права собственности каждый из участников сделки обязан заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Внести 4000 рублей одной платежкой под предлогом, что договор общий, нельзя. Каждый платит за себя.
Обмен на вторичном рынке
Самая сложная задача в данном случае — поиск варианта. Оформление же не требует особых усилий. Обменять квартиру можно на:
- Равноценную жилплощадь. Никто никому ничего не доплачивает.
- На недвижимость большей площади, в дорогом ЖК. В этом случае тот, кто отдает более дешевую квартиру, доплачивает. Если же новая площадь имеет худшие характеристики, собственник вправе рассчитывать на получение определенной суммы денег.
Обе стороны по сделке обязаны собрать и предоставить на рассмотрение контрагенту:
- Общегражданские паспорта всех собственников.
- Выписку из ЕГРН. Важно знать, что на квартиру не наложены обременения.
- Выписку из домовой книги желательно за 5 лет. Необходимо убедиться в том, что в квартире не прописаны люди, имеющие право вернуться туда на проживание, например, осужденные или военнослужащие-срочники.
- Техпаспорт. Не должно быть незарегистрированных перепланировок.
- Справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.
- Согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
- Разрешение органов опеки при наличии среди собственников или прописанных несовершеннолетних.
В договоре обмена указываются:
- данные сторон в соответствии с паспортами;
- описания обеих квартир (указываются адреса, этаж, площадь, кадастровые номера и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость);
- фраза «Стороны производят мену принадлежащих им квартир» (если заключаются стандартные ДПК, эти слова не пишутся);
- сумма доплаты (при ее наличии), порядок расчетов;
- порядок передачи имущества;
- иные условия, имеющие отношение в данной сделке.
Важный момент! Стоимость недвижимости в договоре вне зависимости от его типа прописывается обязательно. Какую сумму указать (рыночную или кадастровую), решают собственники. Но нужно знать, что ФНС с этой суммы при определенных обстоятельствах насчитает НДФЛ. Если есть доплата, ее также прописывают в договоре.
Подавать документы на регистрацию нового права собственности можно непосредственно через Регистрационную палату или через МФЦ. В первом случае сделку, если нет препятствий, зарегистрируют в течение 3 дней. Во втором ждать придется дольше.
Обмены – основа рынка недвижимости
На рынке до сих пор можно найти варианты, когда покупатель и продавец (или несколько с той или другой стороны) заинтересованы в квартирах друг друга, и происходит прямой обмен по договору мены. Но такие случаи редки, и юридически квартирами не обмениваются.
«Все потому, что очень сложно найти человека, который бы точно так же, как и вы, хотел бы поменять, скажем, две «однушки» на «трешку». Да еще и районами необходимо совпасть, как минимум», – пояснил риелтор.
Как же это происходит на самом деле и что нужно знать и на что рассчитывать?
Как рассказали в АН «Твоя столица», абсолютное большинство так называемых обменов квартир проходит как череда сделок купли-продажи – когда одна квартира продается, а взамен ее, на вырученные деньги, приобретается другая или другие.
Это так называемые цепочные сделки.
«Обычно в них два звена, но бывает и четыре, и даже восемь. Чтобы провести череду таких сделок, необходимо большое умение», – заявил Чернышев.
Как ускорить сделку и провести ее без проблем?
Что еще нужно знать тем, кому необходим обмен квартиры? А таковых (у кого на руках не вся сумма для покупки квартиры) очень много: до 80% покупателей сегодня рассчитывает либо на средства, вырученные с продажи имеющейся квартиры, либо на кредит.
Чтобы, при отсутствии опыта и знаний, не затянуть процесс продажи/приобретения нового жилья до полугода и даже более, лучше обратиться к риелтору.
«Если кредит можно оформить и за три недели, то для того, чтобы продать свою квартиру, нужно гораздо больше времени – месяц и более, если квартира продается самостоятельно», – отметили в агентстве недвижимости.
В то же время, как показывает практика «Твоей столицы», при должном подходе более 30% квартир продается менее чем за две недели, а всю «цепочку» из продаваемых-покупаемых квартир можно закрыть в срок до 38 дней.
«Важно, чтобы процесс вел опытный специалист. Тогда есть гарантия, что все сделки пройдут быстро. А если даже одна из квартир и выпадет из цепочки (например, продавец решил не продавать и т. п.), то взамен быстро будет найдена новая квартира, и цепь не развалится», – заявили в АН «Твоя столица».
Размен 2 х комнатной квартиры варианты
Частная собственность и фонд арендного жилья муниципалитета разнесены юридически. В частности, жилой фонд не может выступать в качестве товара по сделке. Также не допускается размен, связанный с получением неприватизированой квартиры из фонда взамен частной собственности. В общем случае, требования граждан рассматривает хозяйствующий субъект, в ведении которого находится помещение. Поэтому частные случаи, например варианты размена 2-х комнатной квартиры могут быть определены государством самостоятельно.
- Правом на размен наделены все лица, зарегистрированные в муниципальной собственности.
- Размен приватизированного жилья без согласия владельца невозможен.
- В случае несогласия при размене неприватизированной возможен принудительный размен муниципальной квартиры через суд.
В случае, если равноценный размен невозможен, вторая сторона обязуется уплачивать компенсацию.
Как осуществить обмен 2-комнатной квартиры с доплатой и без неё
Также влияние на данные обстоятельства оказывает наличие родственных отношений между участниками сделки или статус населённых пунктов, где расположены жилые дома. Иногда отсутствие доплаты может мотивироваться наличием ремонта в квартире, установления в ней дорогостоящей сантехники и иных инновационных неотделимых улучшений.
Рынок недвижимости существует по своим законам, в том числе – по собственным законам ценообразования. Тем не менее, практически всегда, за редким исключением, обменять на две 1-комнатные квартиры дороже, чем на одну. Данное обстоятельство требует дополнительного вложения денежных средств со стороны владельца одного объекта. Но и здесь могут встретиться исключения. Например:
Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.
- Риэлторы могут предложить оформить размен комнаты обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
- Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
- Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.
Размен 2 х комнатной квартиры варианты
Частная собственность и фонд арендного жилья муниципалитета разнесены юридически. В частности, жилой фонд не может выступать в качестве товара по сделке. Также не допускается размен, связанный с получением неприватизированой квартиры из фонда взамен частной собственности. В общем случае, требования граждан рассматривает хозяйствующий субъект, в ведении которого находится помещение. Поэтому частные случаи, например варианты размена 2-х комнатной квартиры могут быть определены государством самостоятельно.
- Правом на размен наделены все лица, зарегистрированные в муниципальной собственности.
- Размен приватизированного жилья без согласия владельца невозможен.
- В случае несогласия при размене неприватизированной возможен принудительный размен муниципальной квартиры через суд.
В случае, если равноценный размен невозможен, вторая сторона обязуется уплачивать компенсацию.
Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества
Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.
Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.
Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.
В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.
Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.
Размен квартир в судебном порядке
Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.
На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:
- один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
- инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
- в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.
При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.
Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:
- Нужно постоянно мониторить все объявления по интересующему вопросу, располагающиеся на соответствующих сайтах, страницах печатных изданий. Всегда много объявлений на специальных досках, размещенных возле домов, просто на проходной части улиц. Но, как показывает практика, большинство этих объявлений также даются риэлторами.
- Еще один способ поиска жилья для обмена – самому дать объявление «меняю квартиру». Сразу по нему с вами будут связывать и агентства, но позвонят и собственники жилья.
Первый способ поиска, через агентство по недвижимости, потребует дополнительных расходов (и немаленьких), другие будут практически бесплатными (поклеить объявления можно и самостоятельно, в свободное время). При желании можно действовать в трех направлениях, в таком случае результат появится намного быстрее.
Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком
Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.
Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.
На что можно разменять двушку в Москве?
43 ответа
Последний — 30 марта 2018 г., 22:39 Перейти
Юлия
Сколько у Вас кв.м.? И какой район?
бортпроводник
сомневаюсь. у меня трешка в спальном районе, но рядом с метро, интересовалась разменом пару лет назад, без доплат только однушка+ комната в коммуналке… думаю в вашем случае только две комнаты купить ну или две студии, но в подмосковье
бортпроводник
сомневаюсь. у меня трешка в спальном районе, но рядом с метро, интересовалась разменом пару лет назад, без доплат только однушка+ комната в коммуналке… думаю в вашем случае только две комнаты купить ну или две студии, но в подмосковье
Юлия
Можно продать за 5 до 6. тут конечно имеет значение категория дома, этаж, сан/у, кухня и т.д. Купить Вам можно 2 студии, в районе Саларьево, Митино или за МКАДом. Посмотрите циан или авито
Гость
Миллионов 7 ваша двушка стоит, плюс минус.Кухня наверное большая метров 9. Для начала оцените в риэлторском агентстве.
Гость
5 у нас однушки стоят.. Может получится 1 в Москве и одна МО? Много ли расходов при купле продаже?
Гость
На циане 7 в нашем районе это средние удобные этажи. Да, кухня 9, но этаж последний..
Гость
Извините, но Бирюлево это задница мира (из-за отсутствия метро). Не думаю, что ваша квартира дорого стоит. Вы, хотя бы, на Циане посмотрите, сколько стоят двушки в домах аналогичных вашему в вашем районе. Возможно, даже увидите, что в вашем доме кто-то продает. Мониторьте цены. Возможно, в Люберцах можно что-то приобрести, там и метро есть, и электрички ходят, а Москва через дорогу.
Юлия
Можно сделать альтернативную сделку. Риэлтор берет примерно 3% от сделки. Если у Вас есть знакомы риэлтор, то это еще лучше.
Гость
А это что? Мне предлагали какой то взаимозачёт в новом районе за мкадом тут у нас, застройщик. Но там считай посреди поля(
Юлия
Альтернатива — это когда не свободная продажа, т.е. нет живых денег. Простыми словами — это одновременно продаете свое жилье и одновременно покупаете другое. На если Вы покупаете там где тоже альтернатива )))) вот тут может не много затянуться во времени.
ЕленаПетровна
Первый раз такое встоечаю.Всегда это называлось 《встречная покупака》или просто встречка.Я свою двушку продала,купила трешку с доплатой,а хозяева трешки две однушки .Покупатель на мою двушку явился 19 декабря,у меня трешка была уже подобрана.Хозяева трешки тоже все время мониторили себе однушки.
Итог:сделка всех четырех квартир была 26 декабря,переезд 3 и 4 января.Это я к тому,что если все стороны заинтересованы ,то все прозодит быстро.Из двушки 54м 2 можно конечно изловчиться выменять две студии мин метража,но это реально надо изловчиться.
Грамотно продавать свою,очень и очень искать студии-смотреть,торговаться…
Юлия
Альтернатива — это когда не свободная продажа, т.е. нет живых денег. Простыми словами — это одновременно продаете свое жилье и одновременно покупаете другое.
Гость
Бирюлево восточное или Западное? Западное дешевое. Одни нерусские. Восточное получше к дендрарию. За 8,6 -нет. Ей максимум 7,5. Рядом Видное. От 2,7 1-ком. На Янгеля есть дома с 1-ком в 9-эт по 4,5. Одну там, другую в Видном.
Гость
Мне один момент непонятен. Пока продашь свою. Потом ищешь новое жильё, а куда деваться в это время? И мебель куда? Ведь чтобы бронировать те же студии в новострое, нужно быть уверенным, что будет продажа вовремя.
Размен неприватизированной квартиры
Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2021 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:
- Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
- Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
- Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
- Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).