Акт приема передачи объекта долевого строительства 2023 год

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема передачи объекта долевого строительства 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В идеале передача квартиры от застройщика дольщику должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию. Мы говорим в идеале, потому что при соблюдении этого условия не разгорались бы то и дело скандалы, связанные с тем, что уже получившие ключи от квартиры дольщики так и не могут оформить право собственности на нее по той причине, что госкомиссия считает эксплуатацию дома невозможной.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

Что нужно для осмотра квартиры?

Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.

Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.

Как принимать квартиру у застройщика с отделкой

Чистовая отделка подразумевает наличие ремонта с выполнением ключевых строительно-отделочных работ, проведением всех коммуникаций и установкой сантехнического оборудования. В квартиру с чистовой отделкой практически сразу можно въезжать и заниматься расстановкой мебели.

Жилье «под ключ» принимается намного быстрее, чем черновое. Проверяется:

• качество отделки (стены, потолки);
• исправность каждого выключателя и розетки;
• качество установки окон, дверей (обязательно следует проверить отсутствие щелей, сколов, царапин, вмятин, отделку откосов, исправность замков);
• работа вентиляционной системы, канализации, отопления и водопровода;
• достаточная звукоизоляция;
• качество теплоизоляции (особенно в угловых квартирах и квартирах на верхних этажах).

Чистовая отделка оценивается сугубо индивидуально. Для одного человека погрешности могут быть незначительными, а для другого – неприемлемыми.

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

Пошаговая инструкция по составлению акта

Для удобства работы с официальной бумагой условно разделим её на четыре блока: реквизиты, сведения о сторонах и их представителях, предмет акта и подписи ответственных лиц. Следует уделить должное внимание каждому из них.

Первым делом разберёмся с реквизитами. В шапке отмечаем, что настоящий акт является приложением к договору участия в долевом строительстве, оставляя на него ссылку. Далее присваиваем документу уникальный номер для документооборота и хранения, оставляем дату (число, месяц, год) и место (населённый пункт) его составления.

Следующим шагом прописываем наименования контрагентов, ФИО их представителей. Для лиц потребуется указать ФИО и должность. Если привлекаются сторонние эксперты, отмечаем, из какой они организации.

Ниже по документу обозначаем выявленные недостатки. Этот блок допускается выполнить в виде таблицы. Контрагенты также утверждают сроки их исправления. Временной период будет зависеть от объёма работ.

Правила направления письма

Передать письмо можно лично, узнав, где находится офис застройщика. Отдайте его в отдел обработки корреспонденции. Передайте один экземпляр, а вторую копию оставьте себе: на ней уполномоченный работник ставит печать с отметкой о принятии, а также регистрационный номер, расписывается в принятии с указанием совей ФИО, должности, организации (в которой принимающий работает). Обязательно делается запись в журнале. Без второго экземпляра вы не докажете, что что-либо передавали девелоперу. В суде представитель застройщика будет утверждать, что ничего от вас никогда не получал (из практики).

Если вы отправляете сообщение по почте, то посылайте не заказное стандартное письмо, а непременно ценное, причём с описью вложения. Уведомление о вручении, как правило, не требуется, так как по трек-номеру ценного письма можно отследить дошло ли оно до адресата.

В описи надо указать наименование отправляемого документа – непосредственно уведомления. Конверт заклеивать не стоит, так как почтовый работник должен проверить содержимое. Опись с квитанцией (чеком) о совершённой оплате отправления следует сохранять в качестве доказательств того, что оповещение было послано вами (данный документ потребуется в суде).

Подвиды акта приема-передачи

Передаточный акт разделяют на три вида:

• Обычный передаточный акт – составляется при приемке жильяв случае отсутствия у сторон взаимных претензий по условиям договора.
• Дефектный акт – практически аналогичен своему предшественнику с единственной оговоркой – в качестве дополнения к нему прикладывается смотровой лист (дефектная ведомость), который отражает полный перечень выявленных недостатков.
• Односторонний передаточный акт – составляется строительной организацией без участника долевого строительства в том случае, еслипоследнийотказываетсяподписыватьдокументбезосновательноиливвидуоснований, несоответствующихдействительностипопрошествии2месяцевпослеуказанноговдоговоресрока. Акт является недействительным в случае,если на момент приема-передачи жилья покупатель обнаружил существенные недоработки, о чем была письменно уведомлена строительная фирма.

На что необходимо обратить внимание перед подписанием акта?

Поставленная вами подпись в документе будет означать, что вы удовлетворены состоянием квартиры и качеством материалов, которые использовались при её постройке и отделке. Поэтому не стоит спешить — необходимо произвести осмотр помещений. Ваши действия:

1. Произведите осмотр квартиры днём, при нормальном солнечном освещении, когда хорошо видно все недостатки помещения. Для этой же цели можно использовать фонарик, чтобы высветить тёмные труднодоступные места, проводку, трубы и т.п.
2. Откройте и закройте все двери и окна – убедитесь в отсутствии перекосов и скрипа. Их стык со стенами должен быть близким к идеалу, без зазоров.
3. Плитка на стенах и полу подъезда должна быть без сколов и трещин.
4. Проверьте ровные ли стены и бетонная стяжка в квартире при помощи отвеса или уровня. Важно, чтобы в стяжке не было полостей и расщелин.
5. Посмотрите нормально ли функционируют выключатели и розетки. Для этой цели используйте зарядку от мобильного телефона или электролампочку, которую вкрутите в патрон будущего светильника. Проверку заземления электророзетки можно проверить специальным тестером.
6. Приложите к вентиляционной вытяжке лист бумаги. При идеальной тяге он не будет падать.
7. На отопительных радиаторах, водопроводных трубах, канализационных коммуникациях не должно быть коррозии или влаги. При качественной установке, зазор между ними и стеной должен быть больше 2 см.

Если ваша квартира приобретается с условием отделки «под ключ», её результат должен соответствовать всем пунктам, заявленным в акте приёма-передачи.

Все обнаруженные недостатки покупатель должен зафиксировать в специальном документе – смотровом листе.

Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ

Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.

С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.

Вернуть часть расходов можно за:

• оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
• оплату за оказание услуг;
• доход от сдачи имущества в аренду;
• продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
• некоторые другие виды дохода.

Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).

Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

• Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

• Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

• В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
• Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Изменения в ФЗ–214 в 2023 году

Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.

В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.

Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.

Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.

Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.

Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.

Объекты долевого строительства предлагают без суда передавать дольщикам при просрочке сдачи на год

21 марта в Госдуму внесен проект изменений в Закон об участии в долевом строительстве (№ 671887-7). Как указано в пояснительной записке, проект призван решить актуальную для большинства субъектов РФ проблему неисполнения застройщиками договорных обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства по передаче им жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. При этом невозможность продолжения строительства, как правило, всегда обусловлена отсутствием у застройщика финансовых средств.

Так, ст. 6 Закона предлагается дополнить ч. 4 и 5, предусматривающими обязанность застройщика в случае нарушения установленного ДДУ срока передачи объекта более чем на год обратиться к участникам долевого строительства с предложением о создании жилищно-строительного кооператива и передаче ему имущества и обязательств. Об этом предложении застройщик будет обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ по госконтролю в области долевого строительства многоквартирных домов, а Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. В случае невыполнения указанного требования уполномоченный контрольный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации компании-застройщика.

Вводимой проектом ст. 6.1 о порядке передачи имущества и обязательств застройщика ЖСК дольщиков или иному специализированному потребительскому кооперативу предусмотрено создание института добровольной (а при отсутствии у застройщика желания или возможности – принудительной) передачи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и обязательств застройщика в пользу кооператива. При этом такая передача допускается, если участок принадлежит застройщику на праве собственности или ином имущественном праве.

Там же указано, что ЖСК дольщиков создается в течение двух месяцев с даты проведения собрания участников долевого строительства, которые простым большинством голосов приняли решение о передаче имущества и обязательств застройщика кооперативу. Соответствующий договор должен быть заключен в течение трех месяцев после этого и должен включать обязательства застройщика по передаче кооперативу разрешения на строительство, проектной документации, прав на ее использование, а также всех денежных средств с его банковского счета.

Комментируя «АГ» законопроект, эксперты высказали ряд замечаний.

Так, директор юридического бюро FACTUM Оксана Труфанова полагает, что проект уравняет риски дольщиков и застройщиков: «В нынешней редакции Закона об участии в долевом строительстве рискует только дольщик, а в предлагаемой – рискуют все, но у дольщиков будет хоть какая-то гарантия сохранения вложенных средств. Сейчас Законом предусмотрено, что только в случаях задержки со сдачей жилья застройщик обязан уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки сдачи. Теперь предлагается жесткий срок в 1 год, после которого для застройщика наступают серьезные последствия».

Однако, по мнению эксперта, регламент деятельности кооперативов дольщиков неясен. «Не “передерутся” ли дольщики между собой при создании кооператива, и не появятся ли новые риски, связанные с деятельностью таких кооперативов по недострою? Что делать, если дольщики воспользуются правом расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком сроков сдачи объекта, – с кем в таком случае организация будет делить переданные активы? Вопросов пока что больше, чем ответов», – резюмировала она, добавив, что проект, на ее взгляд, требует существенной доработки.

Директор КА «Презумпция», адвокат Филипп Шишов считает: разработчики проекта исходили из того, что обманутые дольщики или дольщики, чьи застройщики разорились по объективным причинам, не могут получить права на недостроенные квартиры без обращения в суд. «Соответствующая судебная и арбитражная процедура зачастую затягивается на годы, – пояснил он. – Законопроект предлагает упростить ее: автоматически создается ЖСК, автоматически ему передаются в собственность земля и недостроенный объект недвижимости».

В то же время адвокат обратил внимание на «недосказанность» проекта. «Главный вопрос – как это будет работать на практике? А если собственники не захотят создавать ЖСК? Создание кооператива, в том числе ЖСК, – это договор. А обязанность лиц заключить договор не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных ст. 421 ГК РФ или специальным законом. Кроме того, что будет, если не все дольщики захотят быть членами ЖСК?» – высказался Филипп Шишов.

Эксперт отметил и другие обстоятельства, указывающие, что документ в представленном виде достаточно сырой: «Например, проектом предлагается передача недостроенного объекта в собственность ЖСК. Но тогда необходимо внести изменения в ч. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, которая прямо указывает, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости».

Адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк назвал предлагаемые новеллы «специфическим механизмом обеспечения обязательств», при этом достаточно спорным. С его точки зрения, процедура внесудебной передачи застройщиком имущества и обязательств представляется рискованной и для самих участников строительства.

Что нужно знать о передаче дольщику квартиры в новостройке

starush/Fotolia

Сам процесс проходит следующим образом: покупатели получают оповещение о начале выдачи ключей и подписании актов приема-передачи, осуществляется запись на осмотр и прием квартир. Все подробности, включая график заселения, можно узнать по телефону, указанному в сообщении.

На приемку квартиры необходимо приехать с документами, удостоверяющими личность (паспортом) и ДДУ. Кроме того, потребуется нотариально заверенная доверенность, если по тем или иным причинам интересы дольщика представляет другой человек.

Акт приема-передачи квартиры подписывается после осмотра помещения, то есть если нет никаких претензий к застройщику. В противном случае составляется специальная ведомость, в которой фиксируются недочеты, требующие исправления. К этому этапу нужно подойти ответственно, ведь после подписания документа будет сложно предъявить претензии застройщику.

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Поздравляем, если вы стали обладателем долгожданной квартиры в новостройке. Однако не всегда это событие становится столь радостным, ведь перед полным въездом в квартиру предстоит пережить еще множество приятных и не очень приятных сюрпризов и потратить еще достаточно много времени.

Также участников долевого строительства приглашают для оценки квартир и выявления недоработок или замечаний. При этой процедуре составляется акт осмотра, где описаны все претензии, а в дальнейшем он отправляется к подрядчику с целью устранения неполадок.

R.Babakin/Fotolia

Похожие записи:

• Сколько госпошлина за замену паспорта при смене фамилии
• Сроки оплаты авансовых платежей по налогу на имущество в 2023 году для юридических лиц в Москве
• С какого момента начисляются алименты на ребенка при разводе или с момента