Я иду искать как налоговая инспекция ловит тех кто сдает квартиру втихаря
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Я иду искать как налоговая инспекция ловит тех кто сдает квартиру втихаря». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили повестку из налоговой с приглашением на опрос и подозреваете, что речь идет именно о незаконной сдаче в аренду квартиры, в первую очередь свяжитесь со своим арендатором. Узнайте, получал ли он какие-то письменные запросы, вызывали ли его уже на опрос, какие вопросы задавали. В зависимости от этой информации нужно будет выстраивать линию защиты.
Как вычисляет налоговая?
Порядка 80% собственников сдают жилье нелегально на свой страх и риск, надеясь на то, что органы не узнают об их незаконном деянии. Тем не менее с каждым годом органы выводят на чистую воду все больше недобросовестных арендаторов.
Как сотрудники налоговой инспекции чаще всего узнают о нелегальной сдачи имущества в наем?
- Соседи. Конфликт с собственником, проживающим по соседству, может закончиться тем, что он обратится в органы с жалобой на незаконную сдачу жилья. Как правило, соседи подают жалобы, если наниматели нарушают общественный порядок, права проживающих собственников, шумят в неположенное время или ведут аморальный образ жизни.
- Росреестр. Если договор между собственником и жильцом заключен на 1 год и более, то такая сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Данные о факте сдачи в аренду недвижимости из регистрирующего органа попадает и в налоговую.
- Миграционная служба. Если в квартире проживает мигрант без прописки по месту пребывания, то в случае обнаружения этого факта управление по вопросам миграции передаст данные о квартиросъемщике в ФНС.
- Риэлторы. В случае обращения к посредникам при сдаче жилья в наем один образец договора остается у агента по недвижимости. Конфликт с риэлтором или проверка деятельности агентства может повлечь за собой установление факта незаконной сдачи имущества в наем.
Не ссорьтесь с квартирантами
Преимущества.
Удобство. Основные хлопоты приходятся на период поиска квартирантов, а впоследствии можно «забыть» о лишней суете на срок от нескольких месяцев до нескольких лет, лишь изредка проверяя сохранность имущества и отслеживая своевременность всех выплат. Оплату счетов ЖКХ можно возложить на плечи квартиросъемщика.
Преимущества.
Больше прибыли. Стоимость посуточной аренды может превышать стоимость долгосрочной в несколько раз. И увеличивать её арендодатель может столько, сколько захочет — каждый месяц, неделю или даже сутки.
Гибкость в управлении. Возможность оперативного регулирования стоимости квартиры, внутренней комплектации и др.
Вокруг арендного жилья бродит множество мифов. К примеру, некоторые боятся, что сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке — незаконно. На самом деле необходимо всего лишь получить разрешение у банка, в котором оформлена ипотека, и жилье становится доступным для аренды.
На заметку: банку необходимо, чтобы вы своевременно оплачивали ежемесячный взнос, и, как правило, даже если вы не уведомите банк о том, что сдаёте «ипотечную» квартиру, то возможные проблемы от отсутствия такого уведомления очень маловероятны, но все же присутствуют.
При полной свободе владельца распоряжаться своим имуществом, все же существуют ситуации, когда недвижимость сдавать в аренду запрещено законом.
1. Жилье непригодно для проживания. Запрещено сдавать в аренду помещения, комфортно жить в которых невозможно по одной или нескольким причинам, например:
- В квартире или доме отсутствуют элементарные удобства и коммуникации;
- Стены слишком тонкие и не подходят для холодного климата;
- Уровень грунтовых вод слишком близко и вызывает грибок и плесень в помещениях;
- В качестве жилья предлагается гараж, сарай, надворные постройки и т.д.
Право сдавать свою квартиру в аренду дано её собственник. У него на руках имеется выписка из госреестра, что подтверждает его полномочия. Никакие родственники, близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Такое допускается лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право сдавать внаём жилье от имени доверителя. Иначе собственник в воле в любой момент возразить против такой сделки.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Как налоговики «вычисляют» сдаваемые в аренду квартиры
В этом году государство плотно взялось за контроль доходов граждан страны и в том числе пенсионеров. Доказательством тому служат многочисленные законодательные нововведения в сфере контроля доходов физических лиц, принятые на протяжении 2018 года.
Также, налоговики делали неоднократные заявления относительно ведения рейдов по квартирам россиян пенсионного возраста с целью выявления дополнительных доходов этой категории граждан. Имеются ввиду доходы от сдачи в аренду квартир.
И чаще всего ФНС безошибочно посещает с «визитом» именно арендуемое жильё. Как же происходит такое чудо осведомлённости.
А на самом деле чуда никакого нет и есть три основных способа узнать о Вашем дополнительном доходе от аренды.
Во-первых, это внутриведомственное общение между налоговиками и органами правоохранительными органами. В данном случае с участковым сотрудником полиции, который в силу специфики занимаемой должности, осведомлён о жилье граждан, что может сдаваться или уже сдаётся в аренду.
Во-вторых, «помочь» могут и Ваши собственные соседи. Многие квартиранты своим пребыванием в многоквартирном доме доставляют им изрядные неудобства. К примеру, шумят, мусорят в подъезде или просто скандалят с жильцами дома.
В результате обращение соседей к тому же участковому или прямо в налоговую (если соседи особо расстроены происходящим), становится вопросом времени. И проверка фискалов может не заставить себя долго ждать, все нужные данные о собственнике жилья они уже имеют.
Какие штрафы грозят за скрытую аренду квартиры
- Штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер денежного наказания равен взыскания 1 тыс. рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
- Размер штрафа за неуплату налога будет зависеть от того, действовал ли собственник жилья умышленно или нет. В первом случае незаконному арендодателю придется заплатить 20% от неуплаченной суммы. Если же рантье действовал умышленно — 40%. Умысел устанавливается налоговым органом, при этом учитываются различные обстоятельства: например, арендодатель может сказать, что не знал, что доход от сдачи квартиры в аренду декларируется.
- Пени за просрочку для физических лиц равны 1/300 действующей на момент нарушения ключевой ставки Банка России за каждый календарный день просрочки уплаты налога.
Декларирование полученного дохода
Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.
Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.
Подать декларацию можно несколькими способами:
- Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
- По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
- По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?
Разведенные супруги зачастую заинтересованы, чтобы «вывести на чистую воду» бывшего члена семьи, объясняет адвокат, партнер адвокатского бюро Санкт-Петербурга «Торн» Павел Астапенко.
Но есть и вполне легальный способ: или платить в казну 13% с дохода от сдачи жилья, или зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% налога.
Правительство очень активно работает над законами, способными вывести из тени сдачу недвижимости, а среди арендаторов часто можно встретить недобросовестных людей или даже мошенников.
Заявление (особенно коллективное) от недовольных соседей — это основание для проведения проверки, в результате которой можно сделать вывод о наличии/отсутствии факта сдачи и законности процедуры.
Очень уж любят собственники нелегально сдавать комнату/квартиру в аренду и не желают платить налоги с полученных от аренды доходов. Но многие граждане ошибочно полагают, что ФНС их «вычислить» не сможет. К сожалению, спешу вас огорчить — судебная практика свидетельствует об обратном.
Пошаговая инструкция действий при незаконной сдаче квартиры в аренду
Обо всех случаях несоблюдения режима дня и прочих нарушениях покоя следует сообщать участковому или вызывать полицию.
Согласно документу Минстроя, собственники недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в новой системе. За нарушение этого требования планируется взимать штрафы: с физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб., с юридических лиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
Принимала участие в литературных конкурсах, делала заметки для сайтов по туризму. А в 2011 году решила попробовать свои силы в журналистике и начала сотрудничать с изданием, занимающимся проблемами Кавказа.
Сейчас существует несколько вариантов уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Первый способ — уплатить налог на доход физических лиц (по ставке 13%). Второй вариант — оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и уплатить налог по ставке 6%. И третий — зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры по ставке 4%.
Если у жильца нет временной регистрации в квартире, то такое проживание будет считаться незаконным, а сдача жилья со стороны собственника также будет являться нелегальной.
Вопрос скорее в том, что это, наверное, попытка дисциплинировать каким-то образом и в целом приучить к культуре декларирования и уплаты налогов, притом что технически все это сделать несложно сейчас».
Даже если в вашей квартире периодически проживали разные люди, это еще не значит, что квартира сдавалась, а если и сдавалась, что от этого были доходы.
По итогу рассмотрения направленной жалобы, уполномоченное лицо может вынести одно из следующих решений:
- о возбуждении дела об административном нарушении;
- об отказе в открытии дела;
- о передаче заявления в компетентный орган государственной власти.
Можно ссылаться на то, что не помните всех квартиросъемщиков и какую сумму получали за аренду и что данные не сохранились. Этот вариант подходит, если сам факт сдачи квартиры уже доказан, например показаниями соседей или арендатора. Но ИФНС еще нужно установить, что вы получали арендную плату и о каких суммах доходов идет речь.
Доказать факт получения прибыли от жильца достаточно проблематично. Владельцы квартир находят множество способов избежать закона: не составляют договоров, выдают квартирантов за родственников, получают деньги наличными. Тем не менее уклониться от уплаты налогов удается не всем. Чем же это грозит?
Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов. Чем грозит такой вариант действий и возможен ли он? Человек может сдавать квартиру по своему усмотрению, но только с соблюдением условий такого соглашения, как договор найма и, конечно, условий при налогообложении в случае с арендой жилья. Что будет, если не платить налог? Доказать тот факт, что нарушения были, будет непросто для налоговых органов, но полагать, что сведения останутся сокрыты также не следует. За уклонение от налогов всегда предусматривается наказание. Именно поэтому на практике всё же были выведены ситуации, когда происходит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов. Собственник должен понимать, как избежать мер ответственности, какой штраф может быть на него возложен и куда жаловаться в случае несправедливого решения.
Риски несоблюдения налогового законодательства для транснациональных компаний и сотрудников
Соблюдение налогового законодательства может быть одной из наиболее проблемных областей для компаний, выходящих на зарубежные рынки. В зависимости от масштабов деловой активности и того, как структурировано задание, существуют потенциальные риски несоблюдения требований для работника, компании из страны происхождения и местного юридического лица. Правила принимающей страны будут применяться в отношении установленных законом удержаний налогов с работников и сумм социального страхования, а также взносов работодателей и корпоративных налогов.
Правительства строго следят за соблюдением налогового законодательства, учитывая постоянную потребность в доходах. Иностранные компании и их рабочие-экспаты не освобождаются от этой проверки. Следует изучить правила и применимые налоговые соглашения до начала работы за границей, чтобы избежать более распространенных случаев несоблюдения. Риски несоблюдения требований наиболее высоки, когда компания не может создать местное юридическое лицо и пытается вести удаленный расчет заработной платы или просто платит работнику в родной стране во время выполнения задания.
Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря
Скорее всего, такие меры будут применяться лишь в случаях, когда жилье сдается проблемным арендаторам.
Однако, по оценкам института жилищного развития, основная часть арендного рынка жилья сейчас находится в тени — примерно 95%. Из-за чего государственный бюджет недополучает около 200 млрд руб. в год. Агентство ПРАЙМ является издателем и распространителем «Вестника Банка России» и «Статистического бюллетеня Банка России».
По ее словам, собственники не видят объяснения, почему они должны уплатить этот налог — в их глазах квартира не имеет отношения к государству, власти не поддерживают собственников, а только собирают деньги. Кроме того, люди часто считают, что доход от сдачи стандартной квартиры не настолько велик, чтобы еще и делиться с государством.
На практике даже те, кто добросовестно платит налоги с дохода от сдачи в аренду, могут оказаться в должниках перед налоговой.
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Зарегистрированная сделка аренды в Росреестре также попадает в налоговую. Если вы искали арендатора через агентство недвижимости, при возможной проверке деятельности компании факт сделки будет установлен.
Если долг окажется значительным, не исключено наложение ареста и на саму сдаваемую недвижимость.
По словам Алексея Василенко, на данный момент ФНС обладает полномочиями по осуществлению запросов в банки об операциях по счетам налогоплательщиков с целью определения законности источников получения дополнительных доходов. Банки обязаны такие сведения предоставить согласно ст. 86 п. 2 НК РФ.
Если долг окажется значительным, не исключено наложение ареста и на саму сдаваемую недвижимость.
Есть еще одна деталь. Обнаружился долг по коммунальным услугам. Так что вполне вероятно, что в налоговую пошла управляющая компания и передала информацию о том, что кто-то снимает конкретную квартиру. А еще бывает, что жалуются соседи. Кому-то не нравится, что арендаторы в квартире сверху включают музыку. А собственник на контакт не идет.
Если жильцы перечисляют собственнику только арендную плату, а все коммунальные услуги оплачивают самостоятельно, то налог на доход начисляется только на сумму полученной арендной платы. Однако такой вариант встречается крайне редко.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.
После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.
После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:
| Способ | Описание |
| Платежи наличными | Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны. |
| В безналичном виде на расчетный счет | При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение. |
Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.
Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.
Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?
Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры — зарегистрировать статус самозанятого. В данном случае ставка налога составит 4% при сдаче квартиры внаем физлицу и 6% при сдаче ее в аренду компаниям. Новый налоговый режим доступен тем, чьи доходы не превышают 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи недвижимости не должен быть больше 200 тысяч рублей в месяц.
Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП. Сейчас специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.
Еще один плюс режима самозанятости — отсутствие страховых взносов. Отчисления в Пенсионный фонд и на медицинское страхование — дело каждого самозанятого, при этом закон гарантирует им минимальную социальную пенсию даже при отсутствии отчислений. Кроме того, самозанятым доступен один налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что позволит сократить сумму налоговых отчислений в первые месяцы.
Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.
Сегодня рынок аренды жилья носит во многом теневой характер. Большинство собственников хотят сдать свою квартиру по высокой цене и при этом не платить налоги государству. Но, согласно НК РФ, если граждане получают доход, то они должны платить налог 13%, ежегодно заполняя декларацию на доходы физических лиц.
Возникает вопрос, откуда налоговая инспекция узнает, что собственник жилья получает доход. Все довольно просто – договор аренды, который заключается с арендатором на срок более 12 месяцев, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Владельцы квартир сегодня предпочитают заключать договор аренды на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его, тем самым получая деньги за сдачу жилья и уклоняясь от уплаты налогов. В данной ситуации налоговые органы могут узнать о доходах такого собственника от его соседей, от участкового или самого арендатора. Чтобы избежать судебных разбирательств, собственник жилья-физическое лицо должен до 30 апреля следующего года принести в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ, где отражены его доходы.
Стоит указать, что физические лица, уплачивающие налог на доходы, в том числе от сдачи квартиры, вправе рассчитывать на налоговый вычет, если они понесли расходы, связанные с оплатой обучения, лечения или приобретением жилья. В данном случае необходимо предъявить в налоговый орган подтверждающие документы, и налогооблагаемая база, а значит и сам налог, будут уменьшены.