Узаконить реконструкцию нежилого здания с увеличением площади через суд
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконить реконструкцию нежилого здания с увеличением площади через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сегодня часто наблюдается практика, когда технические органы, обслуживающие недвижимость, более лояльные в процессе оформления бумаг на нежилой фонд, но только в том случае, когда здание стоит отдельно, а не переведенное когда-то именно из жилого. В любом случае, очень важно соблюдать все инженерные правила, а также придерживаться, как индивидуальной, так и общей безопасности, чтобы перепланировка не спровоцировала несчастный случай.
Как узаконить реконструкцию нежилого помещения самостоятельно
Учитывая факт, что самовольной является такая реконструкция, на которую изначально не было разрешение, узаконивать ее необходимо в любом случае; до этого момента она считается незаконной и кроме этого, может повлечь не только административную, но и криминальную ответственность. Если же реконструкция выполнена без соблюдений норм, в том числе и СЭС, тогда можно говорить о том, что собственника в принудительном порядке заставят вернуть все в былое состояние. При этом стоит знать, что мелкий ремонт, который не относится к классу «реконструкция» нежилых помещений не требует сбора разрешительной документации; во всех остальных случаях процесс получения официального разрешения неизбежный.
Узаконение перепланировки (переоборудования) нежилых помещений в судебном порядке
Таким образом, на основании ст. 6 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ возможно и целесообразно заявлять в суд иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном (переоборудованном) виде.
Стоит отметить, что в рамках рассмотрения подобных дел необходимо доказать отсутствие нарушений прав третьих лиц, отсутствие угрозы их жизни и здоровью. Для этого необходимо еще до суда привлечь строительного эксперта в целях подготовки заключения по техническому обследованию перепланированного (переоборудованного) помещения. При этом юридическую грамотность (предусмотрительность) необходимо проявить уже на этапе постановки перед экспертом самих вопросов; в противном случае результаты экспертного заключения не дадут положительного эффекта, а сам иск может быть оставлен без удовлетворения. Чаще всего вопросы касаются следующего: являются ли выполненные работы реконструкцией/перепланировкой или переоборудованием, допущены ли нарушения строительных/санитарных норм и правил при выполнении работ. Ни в коем случае нельзя ставить перед экспертом вопросы правового характера, поскольку он не компетентен давать на них ответы.
Куда и как подавать иск
Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.
Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Узаконение самовольной реконструкции в административном порядке
Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.
Отказ в выдаче разрешения: причины
При отказе в выдаче допуска на модернизацию владельцу придется с нуля начинать сбор документов. Если он решит провести реконструкцию нежилого здания без разрешения на строительство, это действие будет считаться незаконным, а собственник будет наказан. Муниципалитет нередко либо отказывается принимать заявление, либо по каким-то причинам не одобряет запрос. Причины для отказа в принятии заявления таковы:
- некорректно оформлено заявление (указана
не вся информация или она вовсе отсутствует); - плохое качество чертежей, плохое отражение
печатей, подписей, текстов; - бумаги подписаны электронной подписью,
не принадлежащей собственнику сооружения, его представителю; - акт содержит зачеркивания, исправления и
другие помарки; - пакет со справками укомплектован не полностью;
- подача бумаг с истекшим сроком действия
либо некорректное их оформление; - повторная подача бумаг, на основании
которых в прошлый раз владелец получил отказ; - повторная подача заявления до принятия
решения муниципалитетом по первому запросу.
Это все возможные причины для отказа, в иных случаях
органы самоуправления отказать не могут. Если муниципалитет принял заявление, но отказывает в согласии, то причинами этого могут стать следующие факторы:
- пакет документов укомплектован не полностью;
- несоответствие поданной документации
требованиям в отношении реконструктивных работ безлюдных капитальных строений,
установленным в момент выдачи плана земельного участка; - допустимое использование участка,
зафиксированное в нормативной документации и законах РФ, разнится с поданными
собственником бумагами.
После отказа в получении
разрешения на реконструкцию нежилого здания владелец недвижимости имеет право
вновь обратиться к администрации города с тем же вопросом. Однако
предварительно следует проработать причины отказа, устранив ошибки и недочеты.
Если собственник считает, что ему отказали незаконно, он вправе обратиться в
суд и опротестовать решение органов самоуправления.
Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
Узаконить переустройство коммерческого объекта недвижимости, если планируется пристройка дополнительных помещений или этажей, сложнее всего. Подобные работы больше похожи на реконструирование ОКС, а не на перепланировку. Чтобы их выполнить, нужно получить градостроительный план земельного участка в Москомархитектуре.
После согласования пакета документов уполномоченными ведомствами, его передают на рассмотрение Мосгосстройнадзора. Только после положительного ответа от этой организации застройщик может приступать к реализации мероприятий. Как получить разрешение на реконструкцию быстро, и без лишних затрат знают представители ГЕОМЕР ГРУПП.
Для того, чтобы не получить отказ на переоборудование нежилого здания или иного объекта недвижимости, нужно также следить за изменениями законодательства в градостроительной сфере. Из-за того, что работы могут повлечь изменения в конструкции капитального строения, представители согласующих организаций тщательно проверяют проектную документацию. Поэтому, прежде чем подавать заявление, нужно проконсультироваться с экспертом.
После того, как были получены все одобрения на внесение изменений, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ подтверждает то, что вся реконструкция проводилась в соответствии с разработанным проектом и градостроительным планом земельного участка. Для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию после проведенной реконструкции необходимо обращаться в тот же орган государственной власти, который выдал разрешение на строительство. Конечным этапом является получение техпаспорта на сооружение.
После того, как были пройдены данные этапы, владелец здания получает новые документы на недвижимость. Сюда входят:
- новый утвержденный план здания;
- технический паспорт помещения;
- документы, подтверждающие безопасность всех элементов и конструкций, которые указаны для внесения изменений.
Как узаконить антресоль?
Антресоль — это конструкция, расположенная между этажами и установленная на опорных колонах, которые крепятся к несущим элементам, если это предусмотрено проектом. Ошибочно считать, что процесс по устройству антресоли относится к перепланировке. Контролирующие службы считают это реконструкцией с увеличением площади.
Как узаконить антресоль в нежилом помещении? Проектные бумаги нуждаются в обязательном согласовании. Строительные работы проводятся только после утверждения, иначе все внесенные изменения будут считаться самостроем, что потребует существенных затрат для их легализации.
На первом этапе составляется проектная документация. Дальше бумаги нужно согласовать в СЭС, МЧС и Префектуре округа, где расположено здание. Готовые документы передаются в МВК, которая оформляет разрешение на устройство антресолей.
Как узаконить пристройку?
Часто после покупки или аренды помещения необходимы дополнительные площади. Для этих целей возводятся дополнительные пристройки. Важно согласовать этот момент перед началом строительных работ. Как узаконить пристройку к нежилому помещению? Есть два варианта.
Во-первых, предварительно согласовать все работы перед строительством. Для этого составляется проект будущей постройки, который согласовывается в БТИ. После всех согласовательных процедур можно приступать к возведению пристройки.
Во-вторых, если сооружение уже возведено, то придется его легализовывать уже постфактум через суд. Нужно подготовить пакет документации (свидетельство о праве собственности на землю и здание, справку из БТИ, разрешение на строительство постройки из администрации, технический план, документы из СЭС и МЧС, проект изменений). Чтобы узаконить самовольно возведенную постройку, придется обращаться в суд. К исковому заявлению прикладываются вышеуказанные бумаги. Ответчиком выступает местная админитсрация.
Реконструкция или новое строение
Определение самовольной реконструкции и самовольного строения
В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.
Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.
Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?
Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
- Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.
- Последствия самовольной реконструкции
- Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.
- Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.
В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».
Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.
Узаконить реконструкцию нежилого здания Москва
Современные дизайнеры и архитекторы создают оригинальные решения, которые невозможно реализовать без соответствующего вмешательства в первоначальную форму капитальной постройки, с дальнейшим выполнением работ по реконструкции или обширного комплекса ремонтных мероприятий. В определенных ситуациях, без утверждения бумаг в контролирующих инстанциях выполнить перепланировку легально не представляется возможным. Это касается случаев, когда владелец помещения нацелен на внесение коррективов в планировку помещений здания, конфигурацию несущих ограждений. Получение официального разрешения на осуществление перепланировки также потребуется при вырезании новых проемов в стенах и закладке существующих, ликвидации не несущих перегородок с целью расширения полезного пространства. На положительное заключение комиссии можно рассчитывать лишь в том случае, если все намеченные процедуры будут реализованы с повышением качественного уровня эксплуатации капитальной постройки и сохранением ее высоких технико-экономических параметров.
Основы реконструкции и перепланировки коммерческой недвижимости
Реконструкция — это процесс восстановления или изменения уже существующего здания с целью улучшения его функциональных или эстетических характеристик. Перепланировка, в свою очередь, предполагает изменение планировочной структуры помещений внутри здания. Оба этих процесса выполняются в соответствии с установленными нормами и правилами, а также требуют предварительного получения необходимых разрешений и согласований.
В Москве и многих других городах России перепланировка и реконструкция коммерческой недвижимости регулируются законодательными актами и нормативными документами. При реконструкции или перепланировке нежилого здания следует учесть следующие основные моменты:
- Необходимость получения разрешения на реконструкцию или перепланировку соответствующего органа градостроительного контроля.
- Подача заявления и предоставление необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию или перепланировку.
- Соблюдение установленных норм и требований при выполнении работ по реконструкции или перепланировке.
Чтобы реконструкция была законной, важно подать следующие необходимые документы:
- гражданский паспорт заявителя;
- заявления во все вышеперечисленные структуры;
- топографический план местности, где располагается недвижимость;
- правоустанавливающие документы на объект;
- подробный проект реконструкции;
- заключение эксперта о техническом состоянии здания;
- если помещение находится в многоквартирном доме, предоставляется разрешение с подписями всех собственников;
- поэтажный план, включая чертежи всех помещений, которые подвергнутся реконструкции.
Незаконная реконструкция, узаконить
Под определение Незаконная реконструкция чаще всего могут попадать приспособления чердачных пространств к использованию под различные цели, а так же различные пристройки, надстройки или устройство антресолей и этажей в существующем объеме здания.
Многие собственники предпочитают не ввязываться в бюрократические проволочки, связанные с проектированием, согласованием и вводом объекта в эксплуатацию законным путем. Но Градостроительный кодекс довольно четко определяет понятие «Реконструкция» как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, пристройка, расширение объекта капитального строительства и пр.
Кроме того, Градостроительный кодекс содержит регламент открытия строительных работ на объектах капитального строительства, а так же последующего ввода таких объектов в эксплуатацию.
Регистрация правоустанавливающих документов предусмотрена Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Оснований для регистрации права собственности на созданный объект в результате незаконной реконструкции нет, поскольку акт ввода в эксплуатацию отсутствует, а орган, уполномоченный на выдачу таких актов, осуществляет их подготовку только в случае, если данный объект возник на основании разрешения на строительство.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Кроме случая, если право собственности на самовольную постройку (реконструкцию) будет признанно через суд!