Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.

Какие могут возникнуть сложности?

1. Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
2. Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
3. Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.

Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области подала исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для сельхозпроизводства, заключенного с Рыковым Т.Д.

Истец пояснил, что ответчику предоставили во временное пользование поле, который в настоящее время не используется. Участок зарос сорняком, на нем не ведутся никакие работы уже на протяжении пяти лет.

Кроме этого, арендатор прекратил внесение арендных платежей 6 месяцев назад. Администрация предложила расторгнуть договор в добровольном порядке по соглашению сторон, однако Рыков отказался это делать, заявив о том, что имеет право пользоваться участком еще на протяжении 30 лет, а то, что пока земля не используется арендодателя волновать не должно.

Суд, принял исковое заявление. Рассмотрев дело по существу, судья установил, что ответчик нарушил условия договора:

• не использовал участок по прямому назначению более чем 3 года;
• не поддерживает объект в надлежащем состоянии, что приводит к ухудшению его свойств;
• не внес арендную плату, более чем 3 раза подряд.

Законодательная основа

Данная возможность регулируется такими законами и статьями:

• Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
• Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
• Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:

• Месячная аренда будет определена арендным договором;
• Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
• Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
• После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Можно ли арендовать землю у государства без торгов, и кто это может сделать

Без торгов, в порядке очереди или вне ее могут получить участок льготные категории граждан. По законодательству у них есть основания получить землю в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или приусадебного хозяйства.

Вне очереди на аренду могут претендовать, например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС. Остальные льготники встают в очередь на получение участка.

Наиболее часто встречающиеся категории — многодетные семьи с тремя и более детьми на иждивении, ветераны ВОВ, участники боевых действий, молодые семьи и специалисты.

Состоять в одной из этих категорий недостаточно: нужно еще доказать нуждаемость в жилье — это юридический термин, он означает, что, имея такой статус, гражданин может безвозмездно получить участок в пользование от государства. Тут тоже есть категории: военнослужащие, педагоги, сотрудники следствия и прокуратуры, судьи, Герои Труда, ветераны, Герои Советского Союза и РФ, чернобыльцы.

Но можно также подтвердить нуждаемость в жилье, получив статус малоимущего. Для этого власти анализируют доходы и имущественное положение заявителя. В каждом регионе свой прожиточный минимум. Если доход ниже, это повод признать человека малоимущим.

Далее, в зависимости от того, на федеральном или региональном уровне подтвержден статус льготника, предстоит встать на федеральный или местный жилищный учет. Когда очередь подойдет, очередник получит уведомление и сможет приступить к выбору участка и дальнейшим процедурам.

Как найти участок под аренду

Информация о том, где есть земля под аренду у государства, размещается на сайтах города или специализированного департамента, который занимается землей и имущественными отношениями.

Например, в Московской области это Министерство имущественных отношений. Иногда соответствующие объявления дублируются в местных СМИ. Этот способ задействовать нельзя, если участок подыскивает льготник, которому положена земля для безвозмездного использования с целью строительства жилья. Льготные категории граждан ищут участок самостоятельно.

Для этого, например, можно обратиться в региональное отделение Росреестра, где предоставят перечень незанятых участков. Или — к региональным кадастровым инженерам, которые помогут подобрать свободную землю и, возможно, проконсультируют насчет ее особенностей. Эта услуга будет платной, и о ее стоимости нужно узнавать у конкретного специалиста.

Еще один вариант — воспользоваться публичной кадастровой картой. Искать просто, если известен кадастровый номер участка. Если нет, листать карту придется наугад. Но можно подготовиться. Например, найти на сайте местной администрации генплан, в нем будет схема градостроительного зонирования. На ней отмечают зоны индивидуальной жилой застройки. Запомнив, где они находятся, можно посмотреть на кадастровой карте, есть ли там подходящая площадь.

Подходящей будет та, что соответствуют следующим требованиям:

— Никому не принадлежит (не указан частный собственник)

— Не выставлен на аукцион

— Без обременений (ограничения использования, арест)

— Свободен от застройки

— К участку есть доступ через общую территорию

— Размеры не превышают максимальные, установленные в регионе (их указывают в местных правилах землепользования и застройки, которые можно найти на сайте администрации или департамента, курирующего строительство)

Как взять землю в аренду в Московской области

Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.

Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.

В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.

Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.

Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).

Как оформить в аренду земельный участок в СНТ

Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.

При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.

Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.

Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.

По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.

Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.

При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.

Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:

1. Объект должен пройти кадастровый учет.
2. Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:

• сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
• отведенные для ИЖС;
• предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.

1. Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.

Подготовка документов и сдача в гос.инстанцию

Особую роль играет процедура сбора пакета документов. Они предоставляются в Департамент земельных ресурсов. В отсутствии данного учреждения в населённом пункте можно обратиться в Департамент имущественных отношений. В пакете должны присутствовать следующие документы:

• Гражданский паспорт в оригинале и в копиях.
• Идентификационный код.
• Если обращается юридическое лицо, стоит предоставить копию устава и учредительных документов.
• Приобщается справка полученная в Едином Государственном реестре.
• Составляется заявление, в котором указывается расположение участка, его размеры, а главное, цели, в которых будет использоваться земля.

Подать документы в Департамент необходимо сразу же после того, как нашелся необходимый участок. Представители госучреждения примут у бумаги, предварительно проверив их подлинность. Дополнительно необходимо составить обращение-заявление.

ВНИМАНИЕ: Взамен на папку бумаг выдадут справку. С ней нужно будет явиться после того как Департамент отреагирует на обращение.

В понятие «виды аренды» входит положение о целях, на основании которых может быть предоставлен земельный надел. Участок передается в пользование только в том случае, если его эксплуатационное назначение соответствует категории земли, на которой он расположен.

В качестве основных причин для получения участка выступают следующие варианты деятельности в его пределах:

• возведение на арендованном участке объектов недвижимости;
• ведение подсобного хозяйства;
• расширение границ существующих огородных и садовых участков, а также для устройства таковых;
• устройство фермерских угодий.

Стоимость земельной аренды

Граждане, желающие получить во временное пользование надел, обязательно задаются вопросом: сколько будет стоить арендовать землю у государства. Ее цена зависит от результатов торгов, если участок отдается в пользование с аукциона.

Установка арендной платы – задача собственника земли: федеральной, региональной или муниципальной власти. Она определяет начальную стоимость для торгов. Последняя может основываться на одном из двух параметров:

• Кадастровой цене – если участок оценивался в течение последней пятилетки (не более 1,5% от ее значения).
• Рыночной стоимости – если кадастровая оценка в последнее пятилетие не проводилась.

Арендная плата зависит от следующих объективных факторов:

• площади;
• возможностей использования надела;
• района места нахождения и т.д.

Есть несколько вариантов по возможности получения земельного участка от государства:

• проведение торгов по инициативе регионального муниципалитета. Для принятия участия в торгах нужно следить за информацией, публикуемой в местных СМИ;
• обратиться в муниципалитет самостоятельно. Если необходимый участок имеется в кадастре и не занят собственником, то проводятся торги для выбора арендаторов;
• иногда аренда оформляется без проведения торгов. Зачастую это связано с отсутствием информации о земле в кадастре.

Проведение торгов по инициативе муниципалитета:

1. Следует постоянно следить за обновлением и информации в СМИ. Обычно она печатается в бесплатных газетах объявлений. Там будут рассказаны вся необходимые сведения о земельных угодьях – описана их характеристика, цели, под которые их можно использовать, место и время проведения торгов, величина задатка, необходимая для уплаты.
2. Во время проведения торгов определится победитель, которому предоставится право арендовать данный земельный надел. Победителем является то лицо, которое предложит наибольшую цену за аренду участка.

Чтобы участвовать в торгах следует:

1. Подать заявление об аренде и перечень других документов в муниципалитет не позднее, чем за пять дней до проведения торгов.
2. Оплатить необходимый задаток и предъявить документ, свидетельствующий об оплате.
3. Принимать непосредственное участие в проведении торгов.

Проведение торгов по инициативе гражданина:

1. Следует узнать нужные сведения о землях, допустимых к оформлению и сдачу в аренду. Такие сведения сообщают в многофункциональных центрах предоставления услуг (МФЦ), Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) или в органах муниципального самоуправления. Можно лично посетить эти организации или же зайти на их сайты.
2. Затем из списка следует выбрать тот участок, который подходит для целей использования.
3. Оформить заявление на проведение торгов. Заявление стоит отнести самому, или отослать заказным письмом в муниципалитет.

Похожие записи:

• Если работающий пенсионер уволится в 2023 году, то он не получит индексацию?
• Чем можно заниматься в 2024 году
• Алименты если у бывшего мужа родился ребенок сколько будут на первого