Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Паевой инвестиционный фонд как застройщик». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Дальнейшее развитие данный процесс получил с утверждением 20 мая 2008 года Федеральной службой по финансовым рынкам Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов (далее — «Положение о составе и структуре активов»), которое установило особенности существования паевых фондов, паи которых ограничены в обороте (назовем их для удобства «фонды специального назначения»), и детализировало требования к включению в состав имущества ПИФ различных объектов недвижимого имущества и прав на него, в том числе прав из договоров долевого участия в строительстве.
Однако вложения в целый объект имеют изрядное количество недостатков. Инвестирование требует немалого стартового капитала: в столицах от 5–6 млн рублей, в других регионах – от 1–2 млн. Альтернативой могут быть инвестиции в субаренду со сдачей большой квартиры по частям, но и здесь понадобятся сотни тысяч рублей для входа в проект.
Первоначально им для выбора определенной недвижимости необходимо собраться вместе и принять соответствующее решение. Это общий этап для всех схем. А дальше уже начинаются различия.
Содержание:
Паевой инвестиционный фонд как застройщик
Отмеченную тенденцию подтверждают данные одной из крупнейших на отечественном рынке управляющей компании «Альфа Капитал» (Москва): из четырех видов ПИФов в прошлом году больше других (более чем в два раза) выросли именно ЗПИФН (таблица 1). Один из первых, рассчитанный на частных инвесторов — «Коммерческая недвижимость», — создан в декабре 2004 года. Находясь под управлением компании «Тройка Диалог» (Москва), он владеет шестью объектами недвижимости, в том числе рестораном «Тинькофф» в Самаре и торговым центром «Модная семья» в Казани.
Этот вид вложений справедливо считается классическим, однако в разное время и на разных рынках он имеет неоднозначные результаты.
В таких фондах имеется некое фиксированное количество паевых долей. Именно поэтому в тех случаях, когда паевые доли в инвестиционном фонде кем-то приобретаются, соответствующее количество одновременно должно продаваться другим лицом. Дополнительное создание или выпуск новых паев, а также их выкуп, как правило, невозможен без единогласного согласия большинства пайщиков. ПИФы недвижимости закрытого типа удобны для размещения среднесрочных инвестиций.Следовательно, покупатель жилья лишается целого арсенала средств защиты, предусмотренных этим документом. Возникает вероятность того, что продавец (управляющая компания ЗПИФа), не стесненная нормами федерального законодательства, растратит полученные от покупателя средства нецелевым образом».
Строительство малоэтажного жилья
Отличительными чертами фондов специального назначения является возможность неполной оплаты инвестиционных паев при их выдаче, дополнительные полномочия владельцев паев по контролю деятельности такого фонда (создание инвестиционного комитета, одобрение определенных сделок), облегченные требования к составу и структуре активов, а также ряд иных особенностей, упрощающих, в частности, привлечение заемного финансирования для структур, построенных на базе паевых фондов.
Как создать ПИФ недвижимости и привлечь инвестиции Почему застройщики не пользуются этим инструментом активно Каковы преимущества в схеме финансирования строительства через ЗПИФН Э — Деловой Квартал.
ЗПИФы в нашей стране представляют собой специфические инструменты для коллективного инвестирования. Как правило, суть заключается в том, что большое количество частных инвесторов добровольно передают имеющиеся у них средства выбранной профессиональной управляющей компании, которая в дальнейшем использует свой уникальный опыт и знания специалистов для управления этими средствами. Компания выбирает объекты для инвестирования, оценивает соотношение рисков и вероятную прибыль.
Закрытые ПИФы обычно создаются под конкретный проект. Осуществить продажу паев можно только после окончательной реализации этого проекта. Фонды закрытого типа создаются для привлечения прямых инвестиций. Стандартный срок реализации проекта может составлять от одного года до 15 и более лет.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости
Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.
Окончательное погашение паев обычно производится после окончания сроков, на которые создается фонд. В качестве активов могут использоваться ценные бумаги акционерных обществ, непосредственно объекты недвижимости или права на них.
Его формирование должно завершиться в конце года, общий объем заимствований определен в размере 350 млн рублей.
Если раньше брать деньги дольщиков для воплощения проекта можно было еще на стадии котлована, то сегодня строительная компания не имеет права начинать продажи будущих квартир без всех разрешительных документов.
Квалифицированными инвесторами являются лица, указанные в качестве таковых в федеральном законодательстве (например, Закон о рынке ценных бумаг относит к квалифицированным инвесторам кредитные и страховые организации, негосударственные пенсионные фонды и ряд других организаций). Также управляющая компания паевого фонда может самостоятельно, в соответствии с процедурой, установленной в утвержденном ею регламенте, признать квалифицированным инвестором любое третье лицо, соответствующее законодательно установленным критериям.
Финансирование проектов на рынке недвижимости и строительства В данном случае предусмотрено, что инвесторами и учредителями передаются фонду денежные средства (а также имущественные права и ценные бумаги) во время его формирования или при вступлении в долю на вторичном рынке.
Для самарского региона появление такого фонда — случай редкий. Между тем российская индустрия ЗПИФН, начавшая свою историю в начале 2003 года, на протяжении двух последних лет динамично растет.
В последнее время подмосковные застройщики активно применяют схемы продажи квартир в новостройках с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФов). В конце 2007 года законодательство об инвестиционных фондах подверглось серьезному реформированию, в ходе которого была предусмотрена возможность создания паевых фондов, паи которых ограничены в обороте и предназначены для, так называемых, квалифицированных инвесторов. Данные ПИФы обладают особым статусом и к ним неприменим ряд ограничений, налагаемых законодательством на деятельность обычных паевых фондов. Это нововведение приоткрыло окно для практического применения паевых инвестиционных фондов в девелоперских проектах.
Затем управляющая ЗПИФом компания (УК) перепродает жилье физлицам по договорам уступки прав требования (уже по рыночной цене) — то есть, фактически переуступает не квартиру, а имущественное право требования к застройщику (с согласия последнего). Причем, делает это также через посредников, обычно привлекая аффилированные с застройщиком риэлтерские компании, имеющие агентские договора с УК ЗПИФа. Риск подобных соглашений состоит в том, что покупатель вступает в финансовые и правовые отношения с застройщиком не напрямую, а через спекулятивного посредника в лице УК ЗПИФа.
Поэтому многие предпочитают иметь дело с чем-то материальным и осязаемым, что можно «потрогать» и владеть документами на право собственности.
Реализация соцпрограммы по обеспечению жильем
Во-вторых, у дольщиков могут возникнуть трудности с возвратом выплаченных по договору сумм. Как правило, стопроцентная оплата по договорам переуступки производится до государственной регистрации перехода прав. В дальнейшем, в случае отказа от приобретения квартиры (например, из-за срыва сроков строительства) покупатель, которому переуступлены права, сможет претендовать лишь на искусственно заниженную сумму, указанную в договоре долевого участия, который был изначально заключен между застройщиком и ЗПИФом. Вернуть всю сумму, выплаченную за квартиру ЗПИФу при заключении договора переуступки, будет возможно только при условии признания недействительным или расторжения соглашения об уступке прав.
На сегодняшний день в нашей стране существует несколько различных категорий:
- фонды денежного рынка;
- облигаций;
- акций;
- недвижимости;
- фонды фондов;
- фонды смешанного типа;
- прямые, особо рисковые или венчурные инвестиции;
- индексные и ипотечные фонды.
Created with sketchtool. от 25 млн. руб. От 25 млн. руб. Предоставляет возможность формирования фонда из отдельных объектов коммерческой или жилой недвижимости, так и на базе проектов районного масштаба Рост статуса Надзор со стороны ЦБ РФ и специальные компетенции УК повышают бизнес-статус Привлечение инвестиций ЗПИФы позволяют привлекать и аккумулировать финансовые средства и активы разных инвесторов Снижение рисков ПИФы позволяют отделять риски и доходы отдельных строительных проектов друг от друга и от рисков участников Реализацияобъекта строительства Реализация объектов может осуществляться на любом этапе строительства и стадии готовности Created with sketchtool.
Если к концу 2003 года в стране было зарегистрировано всего четыре ЗПИФН, то по последним данным Investfunds. ru, их количество достигло 130, а общая капитализация к настоящему моменту составила почти 40 млрд рублей. С начала 2006 года число ЗПИФН выросло почти вдвое, сейчас на них приходится около 12% стоимости чистых активов (СЧА) всей индустрии.
Предоставление в аренду коммерческой недвижимости
Реинвестирование налогов позволяет увеличить эффективность проекта. Защита Нельзя обратить взыскание по долгам владельцев инвестиционныхпаев или управляющей компании на имущество фонда.
За десять месяцев 2006 года прирост стоимости его пая составил почти 18% (в долларах, с учетом выплаты инвестиционного дохода на каждый пай), итоговая доходность за этот период приблизилась к 22% годовых в долларах. За 2006 год фонд прирастил СЧА в полтора раза — до 1,8 млрд рублей.
Однако лишь в единичных случаях эта конструкция используется как классический инструмент коллективного инвестирования. Чаще всего ЗПИФы, на которые распространяется особый налоговый статус, применяются для «упаковки» проектов в целях оптимизации налога на прибыль и на имущество.
Строительство коммерческой и промышленной недвижимости
Выходом может стать участие в сделках купли-продажи или эксплуатации недвижимости через покупку долей (паев). Самая распространенная в России форма такого участия – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН). Их цель – получение прибыли от аренды или за счет купли-продажи при увеличении рыночной стоимости. Инвестиционные компании предлагают застройщикам и девелоперам новый инструмент финансирования — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.
Так, государство смогло позаботиться о защите граждан, хотя и оттолкнуло банки от данного сегмента рынка. Почему? Дело в том, что законодательством Российской Федерации была введена норма солидарной ответственности финансового учреждения с застройщиком. Это сделано с целью превращения институциональных инвесторов в гарантию окончания строительства. Специфика работы Итак, мы рассмотрели хоть и не обязательную, но все же важную для понимания информацию. Чтобы не уходить в теорию, давайте рассмотрим, как работают эти структуры на практике. В качестве примера возьмем закрытый паевой инвестиционный фонд рентный «Холи Лэнд». Так, чтобы участвовать в процессе создания нового жилья (или иных объектов недвижимости), ЗПИФН приобретает имущественные права у застройщиков.
ПИФы недвижимости – это доли инвесторов приобретаемой недвижимости, соответствующие величине вклада инвестора. Инвестору проще вложить деньги в ПИФ недвижимости, то есть, стать не единственным ее собственником (потому что это дорогой вариант), а совладельцем.