Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Передача прав по договору аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Когда земля передана в пользование на срок от пяти лет, её переуступка возможна без получения письменного согласия арендодателя, но обязательно с его письменным оповещением.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.
Содержание:
Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
Для ускорения процесса получения земли, которая уже передана кому-то в пользование, оформляется договор переуступки права аренды земельного участка. Заключение такой сделки происходит в короткий срок, но она требует соблюдения всех установленных правил при ее составлении и регистрации. Чтобы избежать в дальнейшем путаницы и риска в связи с признанием документа ничтожным, следует разобраться в самом процессе и его нюансах, которые регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Суть договора переуступки прав аренды в том, что арендатор передаёт все свои права и обязательства относительно пользования земельным участком, которые получил при подписании договора с собственником, третьему лицу. При этом первоначальный арендатор из сделки выбывает полностью. Право у арендатора по передаче своих прав/обязанностей в рамках аренды з\участка иному (третьему) лицу имеется, если такая передача осуществляется в границах действия соглашения об аренде. Согласие арендодателя при этом не требуется. В части необходимости уведомления последнего, обратитесь к тексту договора. Если в нём прямо исключается уведомление, то извещать не нужно. В ином случае, уведомление требуется.
В первом случае к стороннему субъекту переходит весь объем прав по первоначальному договору. После заключения соглашения арендатор не может иметь никаких притязаний на надел.
Договор переуступки прав аренды земельного участка
Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды _____________от _____________г., заключенному между _____________ и _____________ на срок _____________ лет, договор зарегистрирован _____________, регистрационная запись _____________от _____________года, (далее – Договор аренды) в части земельного участка расположенного по адресу: _____________, площадью – _____________ кв. м. Разрешенное использование (назначение) — _____________, Категория земель – _____________, кадастровый номер _____________- далее Земельный участок.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
При этом, согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.
В настоящей публикации проведен анализ возможности (или невозможности) передачи (уступки) третьему лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному путем проведения торгов.
То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.
Дело в том, что наделы под строительство выделяются в пользование на срок, не превышающий 5 лет. В соответствии с требованиями законодательства, при таком периоде действия достаточно известить собственника о переуступке права аренды.
Действия регистрирующего органа соответствуют требованию закона, в то время как действия администрации и ваши действия, как арендатора, правовой норме не соответствуют. Право переуступки возникает при условии срока договора аренды, превышающего пять лет. В вашем же случае вы такого права не приобрели и действовали вне своих полномочий, так же как и администрация. Сделка же по переуступке носит недействительный характер.
За уступаемые права и обязанности по Договору Аренды в части Земельного участка Сторона 2 выплачивает Стороне 1 компенсацию (далее – «Договорная сумма») в размере, установленном настоящим Договором.
Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя.
Соглашение относительно уступки права аренды земли может быть оформлено независимо от формы собственности данного объекта недвижимости и его целевого назначения. Арендатором может выступать физическое, юридическое лицо, муниципалитет или же органы государственного самоуправления. Земельный участок может быть предназначен под коммерческую деятельность или для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Последний вариант обычно является сделкой между физическим лицом и муниципалитетом, то есть, земля принадлежит государству.
Земельные отношения в РФ регламентируются ЗК. В 22 статье Кодекса закреплены обязанности и права арендатора на период действия арендного соглашения.
Отличие переуступки от субаренды
Правоприобретатель обязан: 4.2.1. Принять на себя все права и обязанности Правообладателя по договору аренды земельного участка N от » » г. 4.2.2. Выплатить Правообладателю компенсацию за уступку прав и обязанностей по договору аренды, установленную настоящим договором.
Переуступка права аренды земельного участка – значительно упрощённая процедура, в сравнении с приобретением приватизированной территории.
При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.Субаренда оформляется договором на срок, не превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды; на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Оформление переуступки прав аренды земельного участка
В субарендных правоотношениях участвует три субъекта: собственник объекта, арендатор и субарендатор. В этом случае оформляется 2 договора.
Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя. Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка. Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.
Правоприобретателю по акту приема-передачи оригинальный экземпляр договора аренды земельного участка N от » » г. со всеми неотъемлемыми приложениями к нему и иные документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями. 4.1.3. Совершать все необходимые действия по государственной регистрации настоящего договора и перехода права аренды.
Следовательно, он также должен вносить плату в размере и порядке, что закрепленны в первоначальном договоре. Если надел арендован у муниципалитета, суммы и правила их отчисления определяются уполномоченными структурами местной власти.
В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором — по ней начисляется налог. Именно это является существенным отличием такой сделки от субаренды, в которой первоначальный арендатор выступает посредником и остаётся в договоре.
Если срок договора аренды более 5 лет ( и в дооворе нет запрета) то можно без согласия арендодателя если менее нужно согласие. Нести необходимые расходы, связанные с государственной регистрацией договора. 4.2.4. Совершать все необходимые действия по государственной регистрации настоящего договора и перехода права аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
Согласно ст. 35 ЗК РФ нельзя передать в аренду земельный участок без находящихся на нем сооружений, если у них один собственник.
При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем.
Сторона 1 гарантирует, что все обязанности, вытекающие из Договора аренды, указанного в п. 1.1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены ей в полном объеме и своевременно.