Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Где рассматриваются споры о недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Закон РФ не предусматривает передачу юридическими лицами споров об объектах недвижимости (земельных участков, нежилых помещений и др.) каким-либо судам, кроме арбитражного суда.
Несогласие одной стороны с другой по вопросам прав на имущество и возникают споры, разрешать которые приходится в судебном порядке.
Телефон, по которому с Вами может связаться юрист для уточнения подробностей. На сайте не публикуется и доступен только нашему юристу.
Содержание:
2. Элементы гипотезы правил исключительной подсудности
Возможность оспаривания сделки закон связывает с наличием определенных обстоятельств. Действие или бездействие контрагентов напрямую влияют на действительность достигнутых ими договоренностей, также как и характер их соглашений, наличие или отсутствие действительного волеизъявления, направленного на заключение сделки, соблюдение партнерами обязательных требований закона или игнорирование таких предписаний. Нарушение условий, с которым закон связывает легитимность сделки, приводит к признанию ее недействительной, отказом в предоставлении правовой охраны.
Решающее значение может иметь (но не во всех случаях действительно имеет) специфика предмета иска. В случае с исками о правах на недвижимость разбирательство в суде по месту ее нахождения может быть обусловлено особенностью вещных прав. В отличие от права обязательственного, которое сводится к праву на действие или воздержание от действия определенного лица или определенной группы лиц, вещное право относится к реальным объектам. К такому объекту может иметь доступ любое лицо, что делает возможным расщепление прав на вещь между различными лицами. Тема рейдерства сегодня является достаточно болезненной для арбитражных судов, поскольку именно суды часто используются в качестве инструмента для захвата. Проблема состоит в том, что в законодательстве в настоящий момент отсутствует эффективный механизм, позволяющий защитить предприятие от вторжения рейдеров — для этой цели используются нормы закона о банкротстве, закона об акционерных обществах, некоторые институты процессуального права. Поэтому при захвате чужой собственности рейдерам так важно, в каком суде будет рассмотрено дело о спорной недвижимости. Ведь именно недвижимость и земля, как правило, являются конечной целью рейдеров.
Северо-Кавказского округа постановлением от 31 марта 2010 г. по делу N А32-52089/2009 подтвердил решение суда первой инстанции о том, что споры о признании прав на объекты недвижимости не могут быть переданы на разрешение третейских судов. Надлежащим истцом в данной категории споров может выступать только титульный владелец земли. Иные лица, имеющие отношение к недвижимости, не могут приобрести право собственности на самострой ни при каких обстоятельствах. Им принадлежит только право требования возмещения расходов, произведенных для строительства.
К имущественным делам относится требование возместить убытки за причиненный ущерб в таких случаях как, повреждение автотранспорта, некачественный ремонт квартиры и другие.
Споры связанные с получением наследства, наверное, самые частые и сложные. Здесь надо доказывать право на наследство при помощи подтверждающих документов, свидетельских показаний.
Вопросы долевого участия в строительстве жилья, также довольно распространенные. Они возникают с застройщиками при неисполнении сторонами своих договорных обязательств, при несвоевременно сданном жилье или нанесение ущерба своими действиями.
Имущественные споры бывают не только по отношению к движимому или недвижимому имуществу (вещные права), но и в вопросах исполнения взятых обязательств по отношению к имуществу. Такие обязательства бывают:
- Договорные – когда нарушены права по заключенным договорам;
- Недоговорные – когда надо оспорить какую-либо сделку.
Императивность подсудности по месту жительства такой стороны вполне оправданна. Необходимо учитывать и государственные интересы, состоящие в экономном расходовании судебных ресурсов, равномерном распределении совокупного объема судебной работы, в конечном счете в надлежащем выполнении лежащей на государстве обязанности по разрешению правовых споров.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
В отношении одной и той же вещи один может обладать правом собственности, другой правом владения, третий правом пользования, причем дробление вещных прав и число лиц, обладающих этими правами, может быть самым разнообразным, в особенности если это касается недвижимости <*>. Она, например, может принадлежать на праве общей собственности нескольким лицам, правом на ее владение и использование, может распределяться между множеством арендаторов, она может быть обременена сервитутами в интересах неограниченного круга пользователей. Следовательно, вещный иск о правах на недвижимость потенциально затрагивает интересы множества субъектов.
Конечно, полностью проблему корпоративных захватов одним постановлением не решить. Но начало уже положено. Кроме того, как уже писала «Российская бизнес-газета», правительством одобрена концепция развития корпоративного законодательства на период до 2008 года. Один из основных разделов этой концепции посвящен как раз регулированию корпоративных конфликтов и противодействию недружественным корпоративным захватам.
Первые три вида споров о недвижимости разрешаются судами на основании общих положений законодательства о сделках и специальных норм, включенных в регулирование отдельных видов договоров. За исключением отдельных случаев, сторонами спора, вытекающего из сделки, являются контрагенты по договору.
Административное разрешение жилищного конфликта
Исходя из приведенной нормы, правоотношение, связанное с регистрацией права собственности, имеет публично-правовой характер.
Неясности в мотивировочной части могут свидетельствовать о том, что мнение Президиума ВАС РФ противоречит позиции КС РФ, изложенной в Постановлении от 26.05.2011 N 10-П, распространяя исключительную подсудность на любые споры об обращении взыскания на недвижимое имущество. На наш взгляд, такое понимание ошибочно, поскольку оно не учитывает фабулу дела и основания, послужившие для передачи дела в Президиум ВАС РФ, а именно необходимость «определить характер соответствующих требований, учитывая их особенности, вытекающие из п. 11 ст. 142 Закона о банкротстве, и принимая во внимание круг вопросов, подлежащих разрешению судами при рассмотрении этих требований» (см.: Определение ВАС РФ от 21.06.2013 N ВАС-1192/13).
Разработчиками документа является минэкономразвития, которое предлагает в качестве необходимых мер по урегулированию корпоративных захватов ввести понятие корпоративных споров и отнести их к подведомственности арбитражных судов. Установить общие принципы рассмотрения корпоративных споров арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Это поможет, как считают в министерстве, исключить «произвольную» подсудность как по территории, так и по подведомственности и устранит «противоречивость» принимаемых судебных решений.
Представляется, что в этом случае право выбора суда, компетентного рассматривать спор, по аналогии с нормами, содержащимися в ч. 7 ст. 36 АПК РФ и ч. 10 ст. 29 ГПК РФ, следует предоставить самому истцу. ——————————— <20> Например, если предъявлен виндикационный иск, предметом которого являются объекты недвижимости, находящиеся в собственности у разных ответчиков. <21> Например, иск о признании недействительным и применении недействительности договора купли-продажи, предметом которого являются несколько объектов недвижимого имущества.
Во-первых, недвижимое имущество — индивидуально-определенное имущество. Это означает, что каждая недвижимая вещь — отдельный объект гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.
Пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) принял постановление о некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество, тем самым поставив точку в вопросе, где должны рассматриваться дела по спорной недвижимости. Отныне всем арбитражным судам предписано рассматривать любые иски о правах на недвижимое имущество только по месту нахождения этого имущества. Решение ВАС РФ, по мнению экспертов, способно значительно умерить активность рейдеров и дать возможность судам более активно противодействовать компаниям-агрессорам.
Имущество бывает движимое и недвижимое. Чтобы отстоять свои права в суде, владелец имущества должен иметь правоустанавливающие документы.
Subject of proof in disputes with real estate
В настоящее время процесс по делу может идти сразу в нескольких судах. В результате чего рейдеры всегда стараются увести дело в суды того региона, где у них есть свои люди в судах. Для этого формируется цепочка фиктивных договоров купли-продажи, которые и уводят споры из региона нахождения имущества.
Его рассмотрение по месту нахождения недвижимости обеспечивает равные возможности судебной защиты для всех имеющих в деле правовой интерес, а также соблюдение принципа открытости и концентрации сведений о вещных правах. На это обстоятельство обращали внимание еще в праве Российской Империи. В обоснование исключительной подсудности дел, имеющих своим предметом права на недвижимое имущество, среди прочего указывалось, что она по своей внутренней цели охраняет не только права самих тяжущихся (поскольку обеспечивает простоту, точность и определенность судебной компетенции), но и других лиц, могущих предъявить какое-либо право к этому имуществу <**>.
Следует помнить, что соединение в одном иске разных категорий требований зачастую направлено не на скорейшую защиту прав и законных интересов истца, а на искусственное изменение подсудности, что не только нарушает конституционные права ответчика, но и может стать причиной вынесения неправильного решения по существу спора. Если же разделение требований невозможно <21>, то компетентным следует признать любой из судов, на территории которого расположены соответствующие объекты (объект) недвижимого имущества. В сложившейся ситуации можно говорить об альтернативно-исключительной подсудности.
In article subject questions of proof in disputes with real estate are considered, distinctive features in comparison with other categories of affairs are revealed.
Жилищное право и решение споров
Еще одним интересным вопросом, прямой ответ на который нельзя найти ни в ГПК РФ, ни в АПК РФ, является подсудность споров, предметом которых является один или несколько объектов недвижимости, расположенных на территории, подсудной разным судам. При определении компетентного суда в подобных случаях прежде всего необходимо учитывать, возможно ли разделение заявленных в иске требований или нет. Если такое разделение возможно <20>, то суд выносит определение о принятии искового заявления лишь в той части требований, которые ему подсудны. Annotation: In article subject questions of proof in disputes with real estate are considered, distinctive features in comparison with other categories of affairs are revealed.
С позиции права недействительная сделка не существует. Сделка исполнена, действия совершены, но правовых последствий не влекут. Положение контрагентов восстанавливается до первоначального путем проведения натуральной или денежной реституции.
Отметим также, что Верховным Судом РФ выработаны специальные правила о подсудности спора о правах на наследственное имущество, в состав которого входят несколько объектов недвижимости, находящихся на юрисдикционной территории различных районных судов. Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ, содержащимся в п. 3 Постановления от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», иск в отношении нескольких спорных объектов недвижимости может быть предъявлен по местонахождению одного из них по месту открытия наследства. Если же объекты недвижимости не находятся по месту открытия наследства, иск подается по местонахождению любого из них.
3. Диспозиция правил исключительной подсудности
Чаще всего в судах слушаются дела о разделе недвижимости или установление прав на нее. Это может быть дом, квартира, дача и другая недвижимость.
Наибольшее число споров в отношении недвижимости основано на сделках. Такое положение закономерно, учитывая количество исполняемых сделок и разнообразие жизненных ситуаций. Законодатель довольно оперативно реагирует на изменения отношений, закрывает законодательные бреши, устраняя явные возможности для злоупотреблений, вводя дополнительные требования к порядку совершения действий с имуществом, но в силу несовершенства законов, их незнания, ошибочного понимания, общее количество судебных споров серьезно не снижается.
Победоносцевым (Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут. 2002. § 14 (2) (СПС «КонсультантПлюс»)).
Таким образом, дела, возникающие из административно-правовых и иных публичных отношений, не могут быть переданы на рассмотрение третейских судов.