Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Покупка квартиры по договору дарения риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Реализация недвижимости, полученной на условиях дарения, осуществляется в соответствии с общими требованиями, поскольку вы стали собственником именно в тот момент, когда дарственную уже подписали и зарегистрировали в Росреестре. Следовательно, вы имеете полное право распоряжаться дарственной квартирой как вам угодно.
Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. К сожалению, подобное невозможно при дарении недвижимости постороннему лицу. Разница состоит лишь в том, что при продаже налог выплачивает продавец, а при дарении – одариваемый человек. Дарственная должна в обязательном порядке заверяться нотариусом.
Содержание:
Если квартира была получена в дар
Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.
ГК РФ предусматривает четыре основания для расторжения договора дарения дарителем:
- Уже зарегистрировав на себя квартиру продавец, то есть одаряемый, совершил покушение на жизнь самого дарителя или его близких родственников или умышленно причинил дарителю какие-либо телесные повреждения.
- Одаряемый обращался с подаренным ему имуществом таким образом, что создавал условия его безвозвратной потери, хотя оно при этом представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
- Если дарственной предусмотрено и закреплено право дарителя вернуть квартиру в единоличную собственность в случае если он переживет одаряемого.
- Если после совершения сделки материальное, имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя существенным образом ухудшатся спустя какое-то время, то даритель также имеет право инициировать расторжение договора и вернуть себе подаренную квартиру.
Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.
Дарение представляет собой деяние безусловного характера. Это означает, что нюанс о проживании дарителя в собственности или переход права ввиду его смерти, в договор дарения невозможно включить, поскольку регистратор откажет в принятии подобных документов. Если жилье подарили до 1996 года и в документах зафиксировано условие, что даритель обладает правом пожизненно жить на этой жилплощади, то подобное условие будет утрачено по факту реализации квартиры.
Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:
- Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
- Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.
По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости — другое имущество или услуги.
Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).
Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.
- Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, — чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
- Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
- Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
- Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
- Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
- Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.
Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.
Принимая во внимание, что при дарении недвижимой вещи такой Договор подлежит государственной регистрации, кроме того, он является заключенным с того момента, когда пройдёт процедуру государственной регистрации.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
В соответствии с российским законодательством установлено, что в случае появления у недвижимости нового владельца, предыдущий владелец и члены его семьи утрачивают право жить на данной жилой площади. Если до момента реализации жилья даритель имел право проживания на этой жилплощади в качестве члена семьи владельца, то после реализации он утрачивает подобное право.
Для заключения договора потребуется предоставить следующий пакет документов:
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие законность владения дарителем недвижимостью.
- Согласие супруга/супруги на дарение, если имущество является совместной собственностью.
- Документы на жильё из бюро техинвентаризации.
- Выписку из жилищного управления о проживающих в квартире лицах.
- При передаче земельного участка – выписку из кадастра.
Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.
То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.
Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником
Обойти законодательство, в этом случае, и позволяет заключение договора безвозмездной передачи недвижимости третьему лицу.
Если вас осчастливили подарком в виде квартиры, то, безусловно, у вас возникнут вопросы о том, каким образом вы можете распоряжаться ею. Например, возможно ли реализовать подаренную недвижимость, если даритель еще здравствует; какие права есть у дарителя, проживающего на данной жилой площади; является ли данный подарок совместной собственностью с «законной половиной». Существует несколько нюансов по поводу продажи и покупки дарственной квартиры. Во избежание дополнительных рисков, следует учитывать определенные моменты.
Дарственная же должна быть заверена у нотариуса, что подтверждает полностью законное проведение всех процедур. Отдельно стоит провести анализ технического паспорта квартиры, в котором можно будет узнать, проводилась ли процедура капитальной перепланировки и оформлялось ли разрешение на такую работу у соответствующих органов.
Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.
- В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
- Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
- Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.
Квартира в собственности менее 3-х лет. Одариваемый — не родственник (посторонний человек). Даритель-бабушка 75 лет, умерла в июне 2013 г. Стоит ли покупать такую квартиру, или риск признания сделки не действительной высок, учитывая все нюансы? Очень нужна консультация, т.к. юрист ведущий сделку ответственности за возможное оспаривание дарения не несет и оценить мой риск не может (или не хочет). Неясным в данной ситуации является временной промежуток с октября 2011 года по 2012 год, когда Договор дарения прошёл государственную регистрацию.
Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.
Тем самым охраняется право ребёнка на жильё, и предотвращается вероятность совершения сделки, в результате которой он может оказаться на улице. Совершить подобную сделку возможно исключительно с разрешения органов опеки, получить которое бывает очень сложно.
Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.
Например, если частью доли в квартире владеет несовершеннолетнее лицо, то заключить коммерческий договор её продажи, согласно действующему законодательству, невозможно.
Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).
Для покупателя квартиры знать обстоятельства, которые могут возникнуть между дарителем и одаряемым особенно важно. Ведь если условия по признанию недействительности сделки, связаны с формальными основаниями и с личностью дарителя и одаряемого и проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности, в виде проверки необходимых к предоставлению на регистрацию документов. То расторжение сделки, это и есть те самые подводные камни сделки, потому что зависит расторжение от текста составленного договора и от взаимоотношений одаряемого и дарителя, и воли последнего.
После того, как сделка дарения будет окончательно зарегистрирована, одаряемый точно так же получит возможность распоряжаться предоставленным ему имуществом, включая также возможность продажи собственного имущества стандартным путем. Покупка подаренного имущества всегда должна начинаться с крайне подробной проверки всех документов. В частности, покупатель должен провести тщательную проверку паспортов каждого лица, которое принимает участие в процессе составления договора. В документе не должно быть никаких зачисток или исправлений, а сам он должен иметь еще действующий срок.
Нюансы покупки дарственной квартиры
Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если
- стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
- у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
- у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.
Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.
Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.
Реализация такого жилья осуществляется в несколько этапов:
- Собрать все документы, включая договор на продажу квартиры.
- Зарегистрировать в Кадастровой палате.