Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Поэтому продавец обязан получить согласие на её продажу по конкретному регламенту, в письменном виде. Если собственник решил продать своё жильё в общей квартире сторонним покупателям, то он должен знать о преимуществе соседей на покупку.
Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».
Процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры и имеет принципиальное отличие – необходимость отказов от приоритетного права покупки от соседей.
Содержание:
Что такое преимущественное право покупки в коммуналке
Это объясняется тем, что продажа комнаты в общежитии предоставляет хорошую возможность в будущем приобрести однокомнатную или двухкомнатную квартиру, позволяя оплатить первый взнос по ипотеке. Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.
В коммунальной квартире проживают разные владельцы:
- собственники комнат;
- лица, которые живут по договору социального найма (в муниципальном жилье).
Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей
Другие жильцы коммуналки должны написать письменно отказ от приобретения либо промолчать на протяжении месяца. Предложить её соседям собственник обязан за такую же цену и при всех других одинаковых условиях. Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.
Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение и можно продать тому, кто даст большую цену. Главное сделать это правильно.
Операция продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, которые несколько усложняют процесс по сравнению с обычной сделкой. Однако технология этой сделки уже давно опробована на практике – в статье можно увидеть пошаговую инструкцию, конкретное описание действие на каждом этапе и полный перечень всех документов.
Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат.
Каждый приобрел помещение независимо от другого владельца (покупка, мена, наследство или ордер от государства). При этом каждый владеет своей комнатой, а также имеет право пользования общей территорией (кухня, туалет, душ и т.п.). Счета на оплату коммунальных услуг поступают индивидуально (расход по счетчикам или по нормативу). Учитывается также факт пользования местами общего пользования – расчет происходит пропорционально владеемой площади .
Это один из наиболее трудных способов с точки зрения длительности во времени и прилагаемых усилий со стороны владельца жилья. Порядок действий следующий:
- Сначала пытаются найти соседа, опросив его знакомых, друзей, родственников.
- Если сделать это не удалось, обращаются в суд, чтобы признать его безвестно отсутствующим. Причем придется подождать не менее года.
- Если гражданин так и не появился, и вестей о нем нет, суд признает его отсутствующим, назначает управляющего имуществом.
- На имя управляющего отсылается уведомление, после чего он дает согласие или отказ, и дальше действуют по обычной процедуре.
Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.
Что важно знать при покупке в коммунальной квартире или общежитии?
Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.
Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Отдельную сложность представляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находящиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риэлтору и юристу.
Это объясняется тем, что договор купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире затрагивает интересы третьих лиц, а сам статус такого жилья далеко не так однозначен, как может показаться на первый взгляд.
Далеко не все граждане владеют отдельными квартирами. Существуют сотни тысяч семей, которые проживают в менее благоустроенном жилье — коммуналках и общежитиях.
Также необходимо уточнить количество соседей, реально проживающих в квартире, расспросить, нет ли среди них пьющих, агрессивных или невменяемых личностей.
Требования к сделке — необходимо быть собственником, чтобы продать её. Ещё один случай — помещение продает доверенное лицо собственника с соответствующе оформленными полномочиями.
Затем уведомление отправляется вновь. После того, как оно будет доставлено, необходимо подождать 30 календарных дней. Отсчет этого срока начинается со дня, следующего за днем оформления уведомления о доставке. Срок доставки этого уведомления для отправителя не имеет значения. Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.
Договор продажи комнаты в коммуналке
В таком случае процедура упрощается – необходимо просто дождаться, когда письмо придет обратно. Сотрудники Почты (или иной службы доставки) ставят отметку о том, что адресат отказался от получения и дату отказа. От этой даты и отсчитывают 30 календарных дней, после чего можно совершить продажу без всяких последствий.
Основная особенность продажи состоит в том, что в коммунальной квартире каждый собственник владеет только конкретным помещением, а не сразу всей квартирой. Поэтому законодательство гарантирует остальным собственникам так называемое право преимущественной покупки. Это означает, что:
- Перед продажей комнаты любому стороннему лицу собственник сначала должен уведомить о своих действиях всех других собственников. Они обязаны либо согласиться и купить объект по оговоренной стоимости, либо отказаться в письменном виде.
- Продажа любому лицу возможна только в тех случаях, когда остальные собственники в коммунальной квартире отказались от покупки или по крайней мере истек срок для принятия решения.
- Наконец, продавать можно только тот объект, который находится в собственности. Если же комната оформлена по договору социального найма, то сначала нужно провести ее приватизацию.
Не лишним будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить.
Несмотря на то что эти жилые помещения заметно уступают по качеству и площади, такая собственность все же лучше, чем ее отсутствие.
Видео: Продаем комнату без согласия соседей!
Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке – куплена не менее 3 лет назад (общий срок исковой давности).
При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.
Если с соседями плохие отношения или они в принципе игнорируют поступившее сообщение, нужно обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления. Его оформляют за свой счет, и взыскать эти издержки за счет соседа будет невозможно.
Алгоритм можно разделить на следующие этапы:
- Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
- Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
- Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
- При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
- Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
- Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.
После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.
Поскольку основное отличие сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире от обычной процедуры связано с правом преимущественной покупки, то основной и единственный риск связан именно во взаимодействии с соседями.
Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления. Далее, свидетельство и договор купли-продажи нужно предоставить в Росреестр.