Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основания прекращения права собственности по воле собственника можно подразделить на виды: а) отчуждение собственником своего имущества другим лицам; б) использование собственником иму-щества по прямому назначению и в связи с этим уничтожение его; в) добровольный отказ собственника от своего имущества; г) прекращение государственной или муниципальной собственности вследствие приватизации или благотворительства.
Качественная оценка сельхозугодий значительно снижает трудности с продажей участка или при использовании его в качестве залоговой гарантии при получении кредита или ипотеки.
Оценка проводится по группам почв в соответствии со шкалой бонитете. Кадастровая оценка в субъектах Российской Федерации проводилась на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе кадастровой оценки и обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации. Дифференцировались базовые показатели по земельно-оценочным районам.
Содержание:
Факторы, влияющие на стоимость
В современной методологии оценка земли отнесена к категории недвижимости, в связи с чем ее оценка производится по принципам рыночной оценки. Однако земли сельскохозяйственного назначения имеют свои особенности, которые не позволяют их приравнивать к другим видам недвижимости и ко всем видам категории земель. К тому существующие принципы оценки недвижимости нацелены на определение рыночной стоимости объектов, тогда как кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий не является рыночной. Вследствие специфических особенностей земель сельскохозяйственного назначения к ним практически неприменимы общераспространенные методы рыночной оценки недвижимости.
Наиболее удачной для земледелия является II зона, располагающая самыми плодородными на Урале почвами – черноземы выщелоченные, обыкновенные, типичные мощные и тучные. Осадков в этой зоне выпадает достаточное количество, чтобы получать хорошие урожаи зерновых, кормовых, овощных, картофеля и других культур, поэтому и кадастровая стоимость земель – соответствующая (табл. 2).
Проблемы, связанные с определением кадастровой стоимости земли Кадастровая оценка недвижимости может проводиться с использованием одного из подходов: затратного, сравнительного или доходного. В подавляющем большинстве случаев при государственном оценивании используется последний.
Средняя цена квадратного метра земельного участка
Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.
Если рассматривать географическое расположение Челябинской области, то можно отметить, что Челябинская область расположена почти в центре громадного материка Евразии, к востоку от Уральского хребта, на большом удалении от морей и океанов, прежде всего от Атлантики.
Сложный рельеф, большая протяженность с севера на юг позволяют в области выделить 3 почвенно- климатические зоны, различающиеся как по рельефу, так и по климатическим характеристикам, а также по качеству почв: горно-лесная, лесостепная и степная зона (рис.).
Определяется наиболее эффективное использование земель. Выбирается подходящий метод вычислений и производится окончательный расчёт цены.
Таблица 2. – Средний уровень кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель сельскохозяйственного назначения по видам использования в трех природно-климатических зонах Челябинской области, руб.
The article summarizes the theoretical basics of the cadaster value of agricultural lands. The analysis of the metrics of the cadastre value of agricultural lands in various regions of the Russian Federation is presented.
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Т Г где Эро и Эр, — средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно по субъекту РФ (административному району) и і-му объекту кадастровой оценки, км; 110 Г0 и П— внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (административному району) и і-му объекту кадастровой оценки, тонн; Т— затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Для получения кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на 1-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход.
Кадастровая оценка земель проводится для информационного обеспечения регулирования земельных отношений собственников. Земельные отношения регулируются в правовом и экономическом отношении. Основанием их правового регулирования является право собственности на землю или арендное пользование землей. Реализация права собственности в экономическом отношении осуществляется на основе цены земли.
Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет в нашей стране большую историю, осуществляется в России уже более 10 веков и тесно связана со становлением и развитием имущественных отношений еще со времен Киевской Руси. Качественная оценка стоимости земли путем проведения комплекса правовых, административных и технических мероприятий, представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.
Нотариус своей подписью и печатью заверит факт, что сделка была проведена на добровольной основе, и стороны не вправе предъявлять друг другу претензии. В тексте договора нужно указать паспортные и персональные данные сторон соглашения, а также адреса регистрации и постоянного проживания участников сделки.
Наиболее распространенными производными основаниями перехода права собственности являются договоры. К производным основаниям права собственности помимо договоров (купли-продажи, дарения и т.д.) относятся наследование (переход прав и обязанностей от умершего лица к его наследникам) и реорганизация юридического лица. Важное значение имеет определение момента возникновения права собственности у приобретателя, поскольку именно с этого момента собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом.
Оценка кадастровой стоимости земельного участка должна включать три этапа: составление перечня всех объектов на заданной территории, определение ценообразующих показателей в зависимости от вида функционального назначения и, собственно, сам расчёт. При этом цена недвижимости определяется путём умножения этих показателей по каждому виду земель на их площадь. Стоит отметить, что в соответствии с «Методологическими указаниями по государственной оценке земель сельхоз назначения», для каждого вида земельных угодий существует свой алгоритм её проведения.
Стоимость услуг компаний может различаться и составляет обычно от 5 до 10 тысяч рублей. Сроки, как правило, не превышают 5 дней. Однако могут быть обстоятельства, которые значительно увеличат сроки выполнения договора. Например, большой объём дополнительных документов и значительное удаление объекта от конторы оценщика.
Кадастровая стоимость земли сельхозназначения: как определить?
В статье изложены теоретические основы кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Проанализированы показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в различных регионах Российской Федерации.
Более низкие удельные показатели кадастровой стоимости 1 м2 земли сельскохозяйственного назначения отмечены в горно-заводской и степной зонах. Это напрямую связано с агроклиматическими условиями, качеством почв и их продуктивностью.
Действовавшие ранее ставки земельного налога были разработаны на основании IV тура оценки земель 1987-1990 гг. Ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране возникла необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Согласно ФЗ предусматривается возможность купли-продажи как земельных участков, так и земельной доли. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.* Тот факт, что большая часть угодий находится в долевой собственности, при которой физические лица не владеют конкретными участками, обуславливает невысокую цену земельных долей. Наряду с этим возникает множество проблем, связанных с сохранностью и эффективностью использования земель.
Сельскохозяйственные угодья практически не являются предметом купли-продажи, не находятся в гражданском обороте. Незначительные случаи продажи земельных угодий, их разнообразие по качеству и местоположению не позволяют определить статически надежные показатели рыночной цены сельскохозяйственных угодий. В связи с этим возникает необходимость определения стоимости сельскохозяйственных угодий на основе многолетних, массовых данных по производству (урожайности, затратах) и цене продажи продукции в хозяйствах путем вычисления земельной ренты, образующейся на землях относительно лучшего качества и местоположения.
Во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив — создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.
Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.
Участники должны заблаговременно прийти к соглашению касательно стоимости участка, которая вписывается в договор. Рекомендуется указывать реальную сумму сделки, это убережет от возможных рисков в случае признания сделки недействительной. В договоре также требуется прописать способ расчета между сторонами и ответственность сторон.
Методика и этапы определения государственной кадастровой стоимости
Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.
Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.
В развитии российской земельной реформы закономерным шагом стало поручение Правительства Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель») провести оценку земель на территории Российской Федерации, основанную на данных кадастра с целью, создания основы для справедливого налогообложения недвижимости.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, то он принимает нулевое значение.