Как разделить дом между двумя владельцами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить дом между двумя владельцами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ситуации, когда земельными наделами с расположенными на них частными домами владеет несколько лиц — далеко не редкость. Возникновение общей собственности на землю может быть обусловлено законным режимом имущества супругов, наследованием, дарением (покупкой) доли (долей) в праве собственности.

Как разделить участок

Описанные выше трудности при делении земли касаются приведённых примеров. В целом же закон разрешает делить сформированные земельные участки. Но с соблюдением ряда условий. Например, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли.

Общероссийских критериев нет, и ограничения по площади участков отличаются от региона к региону. В Московской агломерации (Москва и область) надел под огород должен быть не менее 4 соток, под полноценное садоводство — 6 соток. То есть если дача расположена на участке в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении.

Если площадь разделённого участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат.

Раздел участка с домом в судебном порядке

При невозможности достичь соглашения мирным путем, порядок деления имущества определяет суд. Обратиться в инстанцию может любой из владельцев. Ведение процесса зависит от подготовленности истца.

До судебного заседания заявитель может провести необходимые работы по выделению доли, а именно, изолировать помещение, подготовить технический план и проект раздела участка и дома. В этом случае суд назначит экспертизу, и если эксперт подтвердит допустимость отделения части недвижимых объектов, утвердит план. Дополнительно будут решены вопросы по компенсации, если доля одного из хозяев будет меньше установленной.

При отсутствии подготовки по техническому разделу, вопрос возможности выделения доли решает эксперт. При этом варианте велика вероятность отказа в иске по причине неделимости дома и земли.

Что закреплено в законодательстве

Разделить участок земли на две отдельные части очень проблематично. Для этого стоит соблюдать нормы земельного законодательства. Например, статьи 11.2 и 11.4 ЗК РФ дают разъяснение разделу земельного участка относительно кадастра, результатом которого является получение двух земельных участков меньшего размера из одного большого. Обратите внимание, что для раздела земельного участка также имеется предел.

Внимание! Минимальный размер участка земли устанавливается местными властями, а затем происходит фиксация на законодательном уровне. Чтобы установить размер земельного участка, стоит за основу брать градостроительную документацию, нормы застройки и землепользования, которые действуют на настоящий момент.

Как разделить земельный участок на два участка по соглашению сторон

Для раздела необходимо:

• договориться с сособственниками о межевании участка и установлении его окончательных границ;
• воспользоваться услугами кадастрового инженера и оформить межевое дело, предусматривающее формирование двух объектов недвижимости.
• подписать соглашение, и, при необходимости оформить его у нотариуса.

Межевание проводится в присутствии собственников объекта, их представителей, а также соседей смежных участков. По завершению формированию границ и при отсутствии спора их определении кадастровый инженер устанавливает межевые знаки и готовит техническую документацию.

На основании межевого дела стороны подписывают соглашение о разделе земельного участка.

В нем указывают:

• дату оформления сделки;
• сведения о сторонах соглашения, их паспортные данные и другие идентифицирующие сведения;
• подробное описание раздела – указание границ сформированных участков, целей их использования, фактического местонахождения.
• порядок разделения и передачи сформированных земельных участков.

В межевом деле не указывается адрес объектов землепользования, а обозначается место их фактического нахождения. Для получения адреса потребуется обратиться в землеустроительный отдел местной администрации с заявлением о присвоении адреса земельного участка. К заявлению прилагаются копия межевого дела, соглашения или судебного решения о разделе участков.

Раздел участка на два собственника между супругами

Согласно семейному законодательству, супруги имеет право ставить вопрос о разделе своего имущества, приобретенного в браке. При этом, делить имущество можно как после расторжения брака, так и в браке.

Порядков раздела законом предусмотрено несколько:

• Добровольный. Если вопрос о разделе решается в браке, то можно заключить брачный договор или соглашение о разделе у нотариуса. Если брак уже расторгнут, то можно заключить только лишь соглашение.
• Судебный. Он актуален для тех ситуаций, когда между супругами или бывшими супругами возникает конфликт, и они не могут договориться друг с другом.

Отметим, что семейное законодательство устанавливает принцип равенства супружеских долей в общем имуществе. Но возможно и отступление от этого принципа. Таким правом наделен суд.

Делимые и неделимые земли

А теперь коротко пройдемся по вопросу, какие наделы не подлежат процедуре. Некоторые же просто по закону, в соответствии с ЗК РФ не выйдет градировать. И даже начинать все это мероприятие нет смысла.

Итак, все территории делятся, кроме:

• Случаев, когда целостность – обязательное условие стоимости. То есть при любых деформациях надел просто теряет свою цену практически полностью. И уже можно не спрашивать, как из одного участка сделать два, разделен такой объект не будет.

• Нарушение норм санитарной или пожарной безопасности у нового имущества. Зачастую это значит, что они просто слишком маленькие.

• Нарушение рационального использования.

• Невозможность применять по назначению.

• Все описанные ранее виды. Обременение, слишком маленький размер для строительства дома или иных построек. А также наличие споров между дольщиками.

Как оформить землю в собственность в двухквартирном доме

Сам процесс оформления земли в собственность в двухквартирном доме имеет определенные сложности и тонкости, но полностью стандартизирован. Что несколько упрощает данную процедуру.

На данный момент к основным этапам оформления земельного участка в собственность относятся следующие:

• требуется сначала уточнить – осуществлена ли постановка земельного участка на кадастровый учет (если земельный участок оформлен до введения в действие ЖК РФ, то таковой переходит в собственность собственников земельного помещения);
• далее понадобится провести общее собрание всех собственников квартир, которые располагаются на конкретном земельном участке – на таковом собрании принимается совместное решение по поводу оформления недвижимости в собственность, а также по выбору уполномоченного представителя;
• далее уполномоченный представитель всех собственников должен обратиться с составленным заранее заявлением в местный муниципальный управляющий орган;
• после предыдущего шага понадобится подать заявление на формирование земельного участка;
• когда на земельный участок будет готов кадастровый паспорт – понадобится осуществить постановку на учет (сделать это возможно будет в Многофункциональном центре);
• далее потребуется обратиться в кадастровую палату с установленным перечнем документов.

Также важно учесть, что участки многоквартирных домов с 01.01.15 г. не являются объектом для осуществления налогообложения.

Получение права собственности на участок под домом происходит в следующем порядке:

• Обращение в муниципалитет или отделение Росимущества;
• Выдача справки о предварительном согласовании приватизации;
• Проведение межевых работ и регистрация участка на кадастровой карте местности;
• Выдача разрешения на приватизацию;
• Оплата госпошлины и обращение в орган Росреестра;
• Регистрация права собственности.

Предварительное согласование приватизации происходит только при отсутствии кадастровых документов на земельный участок. Согласование также не требуется, если оно было осуществлено при предоставлении земли для строительства.

При наличии кадастровых документов заявитель обращается сразу за разрешением на приватизацию с заявлением.

В заявлении необходимо указать следующие сведения:

• ФИО и контактные данные заявителя;
• Адрес участка;
• Категорию земли и вид её использования;
• Наличие обременений на землю;
• Вид права пользования и номер документа;
• Перечень расположенных на участке строений, находящихся в собственности;
• Реквизиты прав собственности на каждое строение.

Рассмотрение заявления осуществляется в течение месяца.

По итогам рассмотрения заявителю выдаётся разрешение на приватизацию или отказ в таковом в письменном виде.

Отказ может быть получен по следующим причинам:

• Представлении неполного пакета документов;
• Наличие неточностей в заявлении и/или документах;
• Заявитель воспользовался правом бесплатной приватизации ранее;
• Указанный в заявлении земельный надел не подлежит приватизации.

В первых двух случаях заявителю следует исправить ошибки и подать заявление заново. В случае ранее осуществлённой бесплатной приватизации можно воспользоваться правом выкупа земли за процент от её кадастровой стоимости.

В органы Росреестра необходимо обратиться для регистрации права собственности на участок под домом со следующими документами:

• Копия паспорта;
• Разрешение на приватизацию;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Заявление на регистрацию можно также подавать в многофункциональный центр или в электронном виде, воспользовавшись специальной формой на сайте Росреестра. Регистрация прав осуществляется в течение 15 дней.

Два дома на одном участке: как сделать по закону

Постройка второго дома на участке — перспектива заманчивая: коммуникации находятся рядом и не нужно тратиться на покупку земли. Но насколько это законно; не возникнут ли в процессе оформления проблемы, которые невозможно будет исправить? Об этом мы расскажем в статье.

Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся:

• высота здания — не более 20 метров;
• этажность — максимально допустимое количество 3 этажа.

Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Для того чтобы убедиться в законности мероприятия лучше всего сначала ознакомится с правилами землепользования и застройки муниципалитета (ПЗЗ), в территорию которого входит земельный участок. И также в местных органах самоуправления нужно получить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Из этих двух документов станет понятно: можно ли строить второе жилое здание на участке; если можно, в каком месте участка ставить дом и на какие параметры и ограничения опираться. Если возведение второго дома на участке запрещено, из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как обойти ограничения. Например: уменьшить площадь стоящего на участке дома; организовать мероприятия по охране объектов, если участок находится в зоне культурного наследия.

Обратиться с этим вопросом необходимо к специалисту лицензированной проектной организации. Кадастровый инженер составит техплан постройки. Для подготовки технического плана необходима регламентированная декларация, заполненная на специальном бланке.

В декларации указываются:

• данные владельца;
• тех описание объекта;
• кадастровый номер земельного надела;
• кадастровый номер квартала;
• тип здания;
• локация объекта.

В качестве приложения к декларации прилагаются:

• выписка на земельный надел из Единого Государственного реестра недвижимости;
• план каждого этажа здания;
• чертёж;
• согласие на обработку данных.

Далее документация отправится на процедуру регистрации в Росреестр. Подать собранные документы можно двумя способами: через МФЦ; по порталу Госуслуг в личном кабинете пользователя. Рассматриваться данный вопрос будет в местном самоуправлении либо местным органом исполнительной власти.

Разрешение на возведение второго дома чиновники дают не всегда. В подавляющим большинстве случаев отказы приходят по следующим причинам:

• превышения максимального процента застройки земельного участка;
• невозможность соблюдения отступов от границ соседнего землевладения, в связи с чем будут нарушены минимально допустимые значения;
• устав садового некоммерческого товарищества запрещает или ограничивает подобные действия (если участок входит в состав СНТ);
• земельный надел находится в водоохранной или санитарно-защитной зоне;
• на участке расположены охраняемые объекты, включённые в реестр культурного наследия.

Существует ещё одна лазейка в законе, позволяющая обойти запреты и ограничения на возведение второго дома — размежевание земли на два участка. Для реализации этого плана землевладельцу нужно обратиться к кадастровому специалисту, который подготовит документы для подачи на регистрацию в Росреестр. После этой процедуры Росреестр аннулирует данные о прежнем земельном наделе и зарегистрирует новые участки. Количество участков не ограничивается делением на два — при желании можно создать несколько земельных новообразований.

При реализации этого варианта следует знать:

• новообразованные земельные наделы полностью наследуют целевое назначение и виды использования разделяемого участка;
• дом на новом земельном наделе можно будет построить только в случае, если он будет выполнен в соответствии с градостроительными правилами и нормами;
• новые участки должны превышать минимально допустимые нормы по площади;
• на новом земельном наделе не должно быть запретов и ограничений на строительство.

Чтобы не возникло отказов в строительстве жилого дома, нужно заранее получить информацию о потенциале новообразованного участка. Не будет смысла делить землю на два или более участков, если в итоге дом не разрешат строить.

Ещё одним хитрым решением проблемы может стать возведение небольшого домика, по проекту напоминающего обычную дачу. Такое строение можно зарегистрировать как хозяйственную постройку. Вариант выгодный, так как иногда можно столкнуться со сложностями при регистрации второго дома. Например, если коммуникации не позволяют: не хватает напряжения в электрической сети; слабый напор воды в водопроводе; недостаточное давление газа в магистрали. В этих случаях дом не может считаться жилым объектом, так не имеет возможности обеспечения жизненно важными коммуникациями. Такие проблемы не редкость в посёлках.

Но можно вообще обойтись без разрешения и поставить лёгкую, некапитальную конструкцию. Это неплохой вариант, когда необходимо увеличить жилую площадь, а с разрешением возникают проблемы.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

После того, как возможность деления на доли частного домовладения подтверждена представителями администрации, можно приступать к сбору документов. В кадастровую палату предоставляется следующий список документов:

• копия страниц паспорта, содержащих информацию (копия паспорта нынешнего владельца дома, а также тех, кто претендует на получение доли);
• кадастровый паспорт на участок земли под домом;
• документы, подтверждающие факт владения домом и участком;
• технический паспорт на домовладение;
• документы, подтверждающие право каждого претендента на долю собственности;
• решение суда (если такое имеется).

После того, как все вопросы с Администрацией города будут улажены и межевой план окажется на руках, можно будет приступить к сбору документов для подачи в МФЦ. Понадобятся следующие документы:

• копия паспорта (страниц с информацией) заявителя;
• подписанное заявление по образцу, представленному в МФЦ;
• межевой план в оригинале;
• разрешение Администрации на деление домовладения и земельного участка на отдельные объекты собственности и присвоение каждому объекту отдельного адреса.

Xлoпoты c oфopмлeниeм дoкyмeнтoв инoгдa зaтягивaютcя нa нecкoлькo мecяцeв, a зaтpaты измepяютcя в дecяткax тыcяч pyблeй. Нeкoтopыe нe выдepживaют вoлoкиты, пpoдaют cвoю дoлю и пoкyпaют дpyгoй дoм. Пoэтoмy для нaчaлa пoдyмaйтe, дeйcтвитeльнo ли вaм нyжeн peaльный paздeл. Boт двa cлyчaя, кoгдa paздeл дoмa oпpaвдaн:

• Baм xoчeтcя жить pядoм c poдитeлями, poдcтвeнникaми или xopoшими дpyзьями и пpи этoм чyвcтвoвaть ceбя oбocoблeннo физичecки и пo зaкoнy. Moжнo пpoвoдить вpeмя c близкими, нo имeть oтдeльный вxoд, cвoй интepнeт и cчeтa зa кoммyнaлкy.
• Кoгдa вы нe мoжeтe дoгoвopитьcя c дpyгими coбcтвeнникaми o тoм, кaк пoльзoвaтьcя дoмoм и пpилeгaющeй зeмлeй, нo пoмeнять жильe нe мoжeтe. B этoм cлyчae нeдвижимocть пpидeтcя дoлгo дeлить чepeз cyд.

Можно ли разделить земельный участок на два

Согласно ГК РФ, большинство объектов недвижимости являются неделимыми и реальному разделу не подлежат. Это в первую очередь касается жилых помещений в многоквартирных домах, некоторых типов индивидуальных жилых домов, а также земельных участков отдельных категорий. Но не всех. Например, участок, предназначенный для ИЖС, особенно если на нем стоит дом на два хозяина, либо для ведения огородничества может быть разделен при соблюдении некоторых критериев.

Вне зависимости от возможности или невозможности реального раздела объекта недвижимости, любое недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности можно разделить юридически.

Более того, даже если возможен фактический раздел, процедура его юридического раздела в обязательном порядке должна его предварять. Другими словами, в любом случае сначала проводится юридический раздел, затем, после того, как будут определены доли каждого из совладельцев, можно начинать раздел объекта в натуре согласно долям каждого из совладельцев.

Если на предназначенном для раздела участке земли находится жилой дом, его делят в первую очередь, только затем, в зависимости от того, какую часть дома при разделе получит каждый из совладельцев, будет делиться земля возле дома. На практике каждый из совладельцев получает ту часть участка, которая прилегает к его половине жилого строения.

Такое правило применяется по причине более сложной процедуры фактического раздела жилого дома, так как для каждого владельца требуется оборудовать отдельный вход, а это технически сложно. Землю же подлить гораздо проще.

Основные этапы разделения

Определение границ участка — обязательный пункт

Само разделение земли состоит из отдельных этапов:

1. Выбор организации, занимающейся межеванием.
2. Заключение договора. Эта компания определит границы будущих участков.
3. Получение согласия на межевание иных владельцев земли. Если между собственниками конфликт, то придется обращаться в суд и ждать судебного решения.
4. Ознакомление кадастрового инженера с правоустанавливающей документацией.
5. Определение инженером границ участка. Данные действия ведутся в присутствии самих собственников. Инженер установит границы между 2-мя новыми участками, обозначит их. На этом этапе он сверяет площадь исходного участка и площади 2-х получившихся. Итог этой работы – межевое дело, в него входят чертежи, акты установления границ, ведомость вычисления площади.
6. Присвоение адресов. На этом этапе каждый новый участок получает свой адрес. За ним обращаются в управление архитектуры и градостроения. Туда подают заявление, правоустанавливающие документы, межевое дело, мирное соглашение / решение суда, старый кадастровый паспорт.
7. Постановка участков на кадастровый учет. Для этого идут в Росреестр. Там пишут соответствующее заявление, подают документы на каждый участок отдельно. Обращаться можно лично и дистанционно.
8. Последний этап – регистрация права собственности на каждый участок. Это также делают в Росреестре. Обычно документы рассматривают 18 рабочих дней.

Чтобы зарегистрировать право собственности, надо на руках иметь такие документы:

• паспорт;
• заявление;
• мирное соглашение / судебное решение;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт;
• документы о присвоение адреса;
• квитанцию о госпошлине;
• если обращение идет через доверенное лицо – доверенность.

Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.

Далее, мероприятие проходит ряд этапов:

1. Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
2. Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
3. Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.

Главный документ, на основании которого производится разделение участка земли – это Земельный Кодекс.

Так, в статьях 11.2, 11.4 говорится о том, что раздел участка представляет собой разновидность кадастровых работ, при которых из одного участка образовалось два и более.

Законом устанавливаются минимально допустимые размеры образовавшихся после раздела площадей.

Минимальный размер участка, который используется для ведения подсобного хозяйства, определяется органами местной власти и закрепляется законодательными актами.

Для остальных типов участков допустимые минимальные и максимальные размеры устанавливаются в соответствии с документацией (градостроительной, проектной и т.д.) и правилами землепользования и застройки.

С точки зрения закона участок может быть поделен между собственниками на добровольной основе путем заключения мирного соглашения.

Наличие споров по поводу предстоящей процедуры раздела является основанием для обращения в суд. В этом случае раздел производится по постановлению суда.

Сроки и место регистрации права собственности

Право собственности на участок регистрируется в Росреестре.

Гражданину необходимо подать заявку на регистрацию, приложив вышеперечисленный перечень документов.

Заявка должна быть рассмотрена за 18 дней.

За этот промежуток времени должностными лицами проводится анализ представленных заявителем сведений и выносится решение о возможности внесения данных об участке в государственный реестр.

Собственнику выдается выписка из ЕГРП относительно новых территориальных зон.

Таким образом, под разделом земельного участка подразумевается деление его на два и более отдельных участка, наделенных юридической самостоятельностью.

Раздел земли может происходить на основании мирного соглашения между собственниками, либо постановления суда.

При оформлении раздела участка нужно помнить о следующих моментах:

• Процедуры раздела участков регулируются положениями Земельного кодекса.
• Раздел должен производиться при наличии согласия всех собственников, либо постановления суда.
• Перед разделом необходимо провести межевание земли.
• Межевание может проводить только организация, имеющая соответствующую лицензию.
• После межевания необходимо получить адреса для новых участков.
• После присвоения адресов участки ставятся на кадастровый учет.
• Заявка на регистрацию права собственности на новый участок подается в Росреестр вместе с приложенными необходимыми документами
• Решение о постановке на регистрационный учет принимается в течение 18 дней.

Фактический раздел участка

Собственники участка, владеющие таким объектом недвижимости на праве общей долевой собственности, в некоторых случаях, имеют возможность разделить земельный участок в натуре. То есть, размежевать землю, превратив один участок в два, граничащих друг с другом.

Законодательство РФ, в том числе и земельное, не запрещает разделять земельные участки, но устанавливает некоторые ограничения:

• Площадь каждого из образовавшихся участков не должна быть меньше, чем минимально-допустимая площадь, установленная в законодательстве. Это один из самых серьезных камней преткновения, который не дает многим дольщикам дачных участков, «утратить связь» друг с другом. Дело в том, что дачные участки, как правило, имеют стандартную площадь – 6 соток, она, во многих регионах, является минимально-допустимой. То есть, «нарезать» два участка по 3 сотки, как правило, не представляется возможным.
• Новые участки должны сохранить назначение первоначального. То есть, если делится в натуре дачный участок, то новые участки не могут быть предназначены, например, для ИЖС и т.д.

Таким образом, раздел дачного участка на 2 собственника – действие, в ряде случаев, вполне допустимое, с точки зрения законодательства.

Прежде чем затевать раздел, желательно обратиться к квалифицированному специалисту в области юриспруденции, который:

• внимательно изучит сложившуюся ситуацию, выделит в ней все ключевые моменты;
• расскажет о порядке осуществления раздела;
• соберет все необходимые документы;
• проверит имеющиеся документы на предмет их законности;
• поможет зарегистрировать возникшие права в органах Росреестра.

Можно обойтись и без помощи юриста. Но в вопросах, связанных с недвижимостью, лучше не рисковать и доверить все самые важные и ответственные поручения профессионалу в области юриспруденции, имеющему большой практический опыт и серьезный багаж знаний.

Похожие записи:

• Что такое отложенный налоговый актив
• Для чего нужен специальный трудовой стаж?
• Порядок продления инвалидности ребенку