В счет оплаты работ получена квартира
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В счет оплаты работ получена квартира». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Подрядная квартира и ее особенности
Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.
Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.
Существует несколько основных рисков, которых стоит опасаться больше всего:
· Двойные продажи. Только зарегистрированный ДДУ может свидетельствовать о том, что права на квартиру принадлежат вам. Только после этого можно переводить деньги. Некоторые подрядчики, желая сразу получить средства, требуют оплаты до регистрации договора – это незаконно. Кроме того, если вы покупаете объект путем вписывания вашей фамилии в договор инвестирования, гарантий того, что квартира останется за вами, не так много.
· Отсутствие необходимых документов – разрешения на строительство, документов на земельный участок. Чтобы избежать таких проблем, нужно заранее проверить всю документацию.
· Претензии застройщика. Во время строительства девелопер может начать судебные разбирательства с подрядчиком, и тот лишится оплаты за свою работу (к примеру, если она была выполнена не в полном объеме). Если квартира еще не достроена, то договор инвестирования никак не защитит покупателя.
✅ Основные риски и подводные камни
Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками. А именно:
- Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.
- Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
- Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.
✅ Требуемые документы
Законная и прозрачная сделка требует определенного комплекта документов. А именно:
|
Звено процесса |
Необходимые документы |
|---|---|
|
Головной Застройщик |
|
|
Подрядчик |
|
Застройщик не несет ответственности за расходы, понесенные застройщиком.
Переуступка договора долевого участия является распространенной практикой. Акционер может переписать на себя квартиру в строящемся доме, потому что он брал ее в качестве инвестиции: купил на стадии фундамента за три миллиона и продал в конце строительства за пять с половиной миллионов. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построен на 90%, рождается второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переписывает договор о долевом участии и забирает большую квартиру себе.
Другой вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную фирму, и оплачивает квартиры. Затем подрядчики продают эти квартиры по переуступке.
Правительство накладывает ограничения на застройщиков даже после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. 214-ФЗ устанавливает правила, которым должна следовать любая компания, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию строительства дома.
Строительные работы могут выполняться самим застройщиком. Однако для выполнения некоторых работ требуется специальное разрешение саморегулируемой строительной организации (СРО). Если у компании нет разрешения, она может привлечь к выполнению работ технического специалиста с соответствующей квалификацией.
В контракте должны быть подробно описаны все расходы. Включая любые дополнительные расходы. Например, стоимость восстановления фундамента из-за деформации грунта на участке. Клиент должен четко понимать, какие дополнительные работы могут потребоваться и сколько они будут стоить.
Требования к застройщику по 214-ФЗ в 2021 году.
Преимущество, на которое рассчитывает покупатель в плане экономии при покупке квартиры у подрядчика, может быть значительно уменьшено посредниками — агентами по недвижимости.
Дело в том, что у подрядчиков нет собственного офиса продаж и опыта работы с недвижимостью, поэтому они обращаются к риэлторам. Они добавляют свой процент к цене, делая покупку уже не такой выгодной.
Кроме того, такая сделка может быть действительно некачественной, поскольку риэлтор, предлагающий квартиру, может знать о ситуации в новостройке только со слов подрядчика. Или он мог даже не общаться напрямую со строителем.
Так что если покупатель решит заняться приобретением квартиры в новостройке самостоятельно, без помощи эксперта, получить реальную информацию будет проблематично.
Отделочные работы — одни из самых трудоемких и дорогостоящих. Если вы принимаете квартиру в спешке, не зафиксировав все возможные дефекты и не подписав акт приема-передачи, вам придется устранять их за свой счет. В законе № 214-ФЗ описано, как принять готовую квартиру от застройщика. Она предусматривает специальную процедуру приемки, состоящую из нескольких этапов:
Арендатор должен быть уведомлен о необходимости забрать квартиру почтовым уведомлением. В договоре также должны быть оговорены дата и порядок уведомления. Если приблизительная дата наступила, а застройщик не прислал приглашение на осмотр, вам следует самостоятельно связаться со строительной компанией и попросить назначить дату осмотра квартиры.
Совет акционеру! Если застройщик игнорирует обращения застройщика или необоснованно затягивает проверку, вам следует обратиться в суд и потребовать расторжения договора и возврата уплаченных денег.
Перед покупкой квартиры я не знал, как правильно принять квартиру, на что обратить внимание — чтобы потом забрать ключи, въехать и сразу жить.
Я хотел знать, как принять квартиру, каковы мои права и с какими проблемами сталкиваются жильцы в домах моего застройщика.
Я начал свой поиск с осмотра своего здания. Я нашел группу своего дома в «ВКонтакте», которую создали другие жильцы дома.
В группе было много фотографий и информации о ходе строительства на официальном сайте, отчеты о поездках соседей на стройку, советы по подбору — а также отзывы о производителях кухонь, мастерах по ремонту. Там соседи также рассказали нам о недостатках, которые они обнаружили в своих квартирах во время приемки здания.
Ремонтник определяет кривизну стен, ищет трещины в штукатурке и пустоты под ней, проверяет неисправность вентиляции, сантехники и электропроводки, наличие электричества в розетках.
Монтажник не только найдет неисправность, но и объяснит, к каким последствиям она может привести: например, из-за трещины в стене стена начнет промерзать, c каждым годом в квартире будет становиться все холоднее и холоднее. Как строитель, прораб определяет, сколько времени потребуется для устранения проблемы.
Эксперт также проверяет соответствие материалов и работ, прописанных в договоре, тому, что было сделано в квартире. Например, в договоре указано, что возведена стальная ванна 170*70 см и акриловая 140*50 см.
Специалист может не только осмотреть квартиру на предмет дефектов, измерить метраж и проверить материалы в соответствии с документами. При необходимости помещение можно осмотреть с помощью тепловизионной камеры, чтобы обнаружить щели в стыках между плитами и места продувания.
После осмотра мастер составляет лист осмотра в 2-х экземплярах и отмечает все недостатки. Один экземпляр передается домовладельцу, а другой — представителю строительной компании.
Документы имеют силу закона: если вам придется иметь дело с застройщиком в суде, лист осмотра будет приложен к иску.
Подрядная квартира и ее особенности
Подрядная квартира – это та, которой застройщик расплатился с подрядчиком за выполненные им работы. Раньше этот вид оплаты встречался реже, чем последние годы – такая форма расчета стала особенно популярной после 2008-го года. В годы финансового кризиса для многих девелоперов стало проблематичным расплачиваться со своими партнерами деньгами. Свободных средств стало гораздо меньше. Сегодня такая ситуация сохраняется – особенно отчетливо это прослеживается на рынке первичной недвижимости среднего класса среди небольших строительных контор. Как правило, крупные девелоперы осуществляют оплату прямыми деньгами, хотя и тут бывают исключения.
Сами по себе подрядные квартиры редко нужны подрядчикам – они хотят получить деньги. Иногда они оставляют себе такое жилье, если нуждаются в улучшении жилищных условий или чувствуют, что со временем квадратные метры здесь подорожают, и они смогут продать объект недвижимости дороже. Однако в большинстве случаев подрядные квартиры выставляются на продажу, причем дешевле, чем от застройщика, так как компания желает «обналичить» свои деньги как можно быстрее. Порой жилье реализуется на 10-30% дешевле.
Существует несколько основных рисков, которых стоит опасаться больше всего:
· Двойные продажи. Только зарегистрированный ДДУ может свидетельствовать о том, что права на квартиру принадлежат вам. Только после этого можно переводить деньги. Некоторые подрядчики, желая сразу получить средства, требуют оплаты до регистрации договора – это незаконно. Кроме того, если вы покупаете объект путем вписывания вашей фамилии в договор инвестирования, гарантий того, что квартира останется за вами, не так много.
· Отсутствие необходимых документов – разрешения на строительство, документов на земельный участок. Чтобы избежать таких проблем, нужно заранее проверить всю документацию.
· Претензии застройщика. Во время строительства девелопер может начать судебные разбирательства с подрядчиком, и тот лишится оплаты за свою работу (к примеру, если она была выполнена не в полном объеме). Если квартира еще не достроена, то договор инвестирования никак не защитит покупателя.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
Важная информация для сделки
Бояться схем с уступкой права требования не стоит, если вы внимательно смотрите документы, перед тем как их подписать, и в случае сомнений не стесняетесь обращаться к юристу. «Главное — избегать недобросовестных подрядчиков, — заметила начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова. — Собрать информацию о подрядной организации очень просто: нужно подойти в отдел продаж строительной компании и узнать, сотрудничает ли застройщик с этим подрядчиком и на каком счету фирма, у которой вы планируете приобрести квартиру. Наш отдел продаж консультирует тех покупателей, кто приобретает квартиры через подрядчиков, потому что это в конечном итоге клиенты застройщика, они все равно придут за квартирой к нам. Если в той цепочке, которая приведет инвестора к нам, его обманут, это негативно отразится и на нашей репутации».
Как и перед любой другой операцией с недвижимостью, прежде чем подписать договор уступки, необходимо навести справки, кто является участником долевого строительства в настоящий момент, есть ли на объект какие-либо обременения, ограничения прав, если он находится в залоге у банка или физического лица. Вся эта информация есть в выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую не помешает заранее заказать в органах регистрации.
Обязательно запросите у застройщика справку о полной оплате, откуда вы узнаете, в полном ли объеме профинансирована квартира, чтобы исключить вероятность перевода долга. Такое возможно, когда подрядчик не в полном объеме рассчитался за квартиру. Допустим, из 1,5 млн рублей стоимости квартиры он оплатил 1 млн, а 500 тыс. рублей переводит на покупателя. Тогда в договоре уступки с переводом долга содержится положение о том, что покупатель согласен с переводом долга на себя и готов доплатить застройщику эту сумму вместо подрядчика.
«Застройщик дает свое согласие только на заключение первого договора уступки права требования с переводом долга, — рассказывает начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова. — Для этого в договоре уступки специально предусматривается пункт „согласовано с застройщиком“, где строительная компания подписывает свое согласие на сделку. В дальнейшем застройщик уведомляется о состоявшейся уступке права. Застройщик может и не согласиться на переуступку права требования — например, когда есть просрочки поставок или подрядчик не до конца выполнил свои обязательства. В дальнейшем до окончания строительства дома новый хозяин вновь может переуступить право требования другому лицу, для чего достаточно будет просто уведомить застройщика о переходе прав».
Как купить жилье в новостройке способы
Квартира может приобретаться несколькими способами, исходя из начального правоустанавливающего документа, полученного продавцом, и позволяющего участвовать в имущественной сделке. Среди них:
- Договор цессии или переуступки. Им можно воспользоваться на начальных этапах строительства, если продавец получил от застройщика право требования квартиры, которое он может передать цеденту. Такая сделка имеет самый низкий уровень юридической защищённости.
- Договор цессии, если между заказчиком и подрядчиком заключён ДДУ на имя продавца (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут).
- Договор переуступки прав во втором и в третьем поколении, если подрядчик осуществил поднаём субподрядчика, передав ему право требования. В этом случае главное получить в наличии все экземпляры договоров переуступки, чтобы цепочка правопреемства не разрывалась.
- Договор соинвестирования, может оформляться, если изначально отношения услуг подрядчика оформлялись как инвестиции, вложенные в строительство. Такой договор носит трёхсторонний характер, заключается между сторонами сделки и застройщиком.
- Договор купли продажи составляется после сдачи объекта в эксплуатацию по стандартным схемам проведения имущественной сделки. Допускает оформления ипотеки, зачёта имеющегося жилья, использования средств от сертификатов.
Наиболее распространённым является договор цессии, позволяющий оформление сделки на начальном этапе.
Справка. При оформлении договора цессии следует проверить, чтобы в правоустанавливающем документе не указывался запрет на переуступку.
Но предпочтительным будет вариант приобретения квартиры, оформленной подрядчиком в собственность, так как он практически лишён тех или иных рисков и максимально безопасен. Кроме этого, здесь допустимо оформить ипотечный кредит, а качество квартиры можно проверить по факту.
Кто такой заказчик-застройщик?
Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.
В его лице выступают:
- Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
- Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
- Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
- Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.
Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:
- Утверждает проектно-сметную документацию.
- Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
- Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
- Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
- Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
- Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.
Особенности приобретения жилья в новостройке
Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.
Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.
По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).
Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.