Перераспределение земельного участка с муниципальными землями в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение земельного участка с муниципальными землями в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Порядок действий при перераспределении
Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:
- ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
- Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
- Кадастровые номера участков
Основания для отказа в перераспределении земель
Основаниями для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков несоответствие поданного завления случаям перераспределения земельных участков, которые предусмотрены законодательством:
- отсутствие согласия третьих лиц, изложенное в письменной форме, если прирезаемый участок обременён их правами, например, ипотека в банке, требующая согласования с ним; на прирезаемом участке находится здание или сооружение, объект незавершённого строительства, находящиеся в собственности муниципалитета или государства, или собственности граждан или юридических лиц;
- прирезаемый участок относится к изъятым из оборота или ограниченным в обороте муниципальным или государственным землям; прирезаемый участок относится к землям, зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;
- по прирезаемому участку подготовлено решение о проведении аукциона с публикацией извещения о проведении и выполнено предварительное согласование о его предоставлении и срок действия решения ещё не истёк; на прирезаемый участок уже подано иное завление о предварительном согласовании по его предоставлению, но ещё не приняты решения ни в согласовании и утверждения схемы расположения, ни в от отказе (как многим нравится говорить, “кто первый встал, того и тапки”);
- площадь прирезаемого участка увеличит площадь образуемого при его слиянии с основным с превышением более чем на 10% установленных размеров предельных площадей земельных участков; прирезаемый участок не может рассматриваться в качестве “добавки” и подлежит формированию в качестве самостоятельного;
- границы основного участка, к которому планируется прирезка, требуют уточнения, то есть, если основной участок не отмежёван; несоответствие схемы расположения земельного участка.
Перераспределение земли, принадлежащей частникам
Если земельные участки, которые будут участвовать в процедуре, принадлежат частникам (физическим и/или юридическим лицам), то действовать нужно следующим образом:
Этапы |
Находим владельца зу. |
Обговариваем с собственником смежного надела условия перераспределения. |
Заключаем соглашение. |
Организуем проведение кадастровых работ. |
Регистрируем новые наделы, образованные в результате процедуры. |
Раздел и объединение земельных участков
Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следует обратить внимание на то, что объединение земельных участков допускается в том случае, если исходные (преобразуемые) земельные участки являются смежными, т.е. граничащими друг с другом (часть границ одного земельного участка одновременно является частью границ другого земельного участка). При этом объединяемые земельные участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.
При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Однако допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
- Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
- Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.
Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков.
Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения.
Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет.
Комментарий к Статье 39.29 Земельного кодекса РФ
Порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, содержит в себе элементы, схожие с порядком предоставления земельных участков без проведения торгов. Так, комментируемой статьей предусматривается заявительный порядок реализации процедуры заключения такого соглашения.
При этом, учитывая, что в результате перераспределения должен быть образован новый земельный участок или новые земельные участки, образование таких земельных участков осуществляется по общим правилам, предусмотренным ЗК РФ, т.е. на основании утвержденного проекта межевания территории либо на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в случае, если такой проект отсутствует. Следует отметить, что п. 9 комментируемой статьи закрепляет достаточно широкий перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков.
Например, в целях защиты прав третьих лиц соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления должен принять решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении, в случае если не представлено согласие в письменной форме лиц, правами которых обременены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые заявителем предлагается перераспределить.
Аналогичное решение должно быть принято, если на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), которое размещается на условиях сервитута, или объекта, который предусмотрен п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ и наличие которого не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
Данная норма направлена на недопущение нарушений прав собственников зданий, сооружений на приобретение земельных участков в порядке реализации исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ .
———————————
Как отмечено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5), исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этими объектами недвижимости.
Кроме того, при перераспределении земель и (или) земельных участков должны учитываться и прочие ограничения, в том числе возникающие в связи с реализацией полномочий органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, в частности, запрещается перераспределение с землями или земельными участками, изъятыми или ограниченными в обороте, зарезервированными для государственных или муниципальных нужд, земельными участками, в отношении которых принято решение о предварительном согласовании их предоставления.
Однако существуют и «технические» ограничения, связанные с некорректным определением местоположения границ образуемого земельного участка в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории. В частности, в числе прочего заявителем должны быть соблюдены предъявляемые ЗК РФ требования к подготовке соответствующей схемы (см. комментарий к ст. 11.10) и предельным размерам образуемого земельного участка (см. комментарий к ст. 11.9).
Учитывая, что обязанность по обеспечению выполнения кадастровых работ и постановке образуемого земельного участка лежит на лице, заинтересованном в заключении соглашения о перераспределении, законодатель справедливо возложил на это лицо и обязанность по направлению в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления кадастрового паспорта образованного земельного участка, поскольку такой документ является обязательным приложением к заключаемому соглашению о перераспределении земель (или) земельных участков (п. 4 ст. 39.28 ЗК РФ).
Вместе с тем отметим, что положения вступающего в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусматривают возможность получения сведений Единого государственного реестра недвижимости в виде кадастрового паспорта. В соответствии с ч. 1 ст. 28 данного Закона государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Распределение земельных участков, находящихся в частной собственности на основании соглашения
На текущий момент перераспределение земельных участков чаще всего регистрируется в отношении частных владений. В результате процедуры у заинтересованных лиц возникают права собственности на преобразованные участки.
Юридическим основанием передела служит соглашение, заключенное между собственниками соседних участков по правилам Земельного кодекса России (п. 2 ст. 11.7 ЗК). Оно может представлять собой:
- отдельный самостоятельный договор;
- часть комплексной гражданско-правовой сделки (купли-продажи, мены, дарения).
На соглашения об образовании новых участков путем преобразовании распространяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). При этом договор не может противоречить земельному законодательству и публичному порядку. Его нотариальное удостоверение не является обязательным, может проводиться по желанию и на средства сторон. Сделка вступает в силу при условии ее государственной регистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ).
Отказ в перераспределении
Здесь речь идет не об отказе в регистрации в Росреестре. Это отдельная тема, и если есть все необходимые разрешительные документы, это решается кадастровым инженером. Расскажем об отказе в самой возможности перераспределения от муниципалитета.
Если отказ вдруг произошел из-за неправильной подготовки схемы расположения, естественно переделаем и быстро и бесплатно. Но это случай из разряда «вдруг». Почти всегда причины в другом. Их с указанием нормативов и актов всегда в отказе подробно расписывают. Запрашиваемый участок может находиться в охранной зоне кабеля, водохранилища и т.д; там может планироваться какое- нибудь строительство; кто- то уже подал заявку на приобретение этого участка.. ну и т.д. Оспорить это можно в судебном или досудебном порядке.
Правовые предпосылки и условия
Процедура перераспределения площади и границ участка регулируется статьей 11.7 Земельного кодекса РФ. Нормативный акт предусматривает возможность перераспределить границы в упрощенном порядке – для этого собственники смежных участков должны заключить письменное соглашение и зарегистрировать его в местных органах муниципальной власти. Завершающий этап упрощенного перераспределения – постановка новообразованных участков на кадастровый учет. Действующее законодательство выделяет три варианта изменений границ с непосредственным участием собственников:
- Юридические и физические лица. Для завершения процедуры нужно заключить соглашение между собственниками и получить разрешение от государственных органов.
- Муниципальные структуры. Такой вид сделок характерен для государственных учреждений, которые передают право собственности от одного к другому.
- Муниципальные структуры и физические лица. Законодательство предъявляет особо жесткие требования к участкам, а процедура регулируется особым регламентом.
В 2016 году вступил в силу Федеральный закон № 344, который внес несколько изменений в регламент перераспределения земли. Вот основные нововведения:
- Решения по территориям сельских поселений переходят в компетенцию местных органов самоуправления.
- Если корректировка границ участков затрагивает земли сельских поселений, нужно разрешение от администрации района, к которому территориально относятся землевладения.
- После завершения процедуры и постановки участков на кадастровый учет владельцы приобретает исключительные права и полномочия по использованию наделов.
Возможные причины отказа в перераспределении участков
Государственные органы могут не принять заявление и вынести письменный отказ в перераспределении на законных основаниях. Вот список самых распространенных причин для отказа:
- Один из собственников, участвующий в сделке, не согласен c перераспределением.
- Alt наделе, который планируется перераспределить, возведены здания, принадлежащие органу местной власти или государству.
- B отношении участков установлены ограничения — арест или обременение.
- Надел имеет муниципальную, государственную бронь или выставлен на аукцион.
- Земельный участок, в котором заинтересован заявитель, подлежит передаче третьим лицам по приоритетному праву.
- B результате процедуры будет превышен максимально допустимый размер участка, установленный местными органами власти (индивидуально для каждого региона).
- Надел относится к категории земель c ограниченным оборотом.
- Заявитель не предоставил полный пакет документов либо сведения в них неверны.
- B результате процедуры будут изменены границы участков третьих лиц, которые не давали согласия на перераспределение.
- Границы участков не соприкасаются друг c другом, наделы находятся в разных территориальных зонах или принадлежат разным категориям землепользования.
Как происходит формирование фонда
Наполнение специального фонда распределения земель осуществляется за счет присоединения участков сельскохозяйственного назначения, которые по ряду причин стали свободными от эксплуатации и были куплены государственными структурами в рамках традиционной правовой сделки.
Формирование фонда перераспределения земель происходит при добровольном отказе граждан от территории. Участок становится бесхозным. А полномочия переходят государству.
Принудительное изъятие земли регулируется статьей 49 Земельного кодекса РФ. Если территория изымается в интересах государства, может быть предусмотрен ее выкуп. Если земля изымается по решению суда, собственнику денег не выплачивается.
Массивы, исключенные из оборота, переходят в фонд запаса, но целевое назначение изменению не подлежит.
Максимальный предельный размер
Такое выражение включает в себя несколько понятий, это не только сама площадь надела, но и нормативные отступы строений от границ участка, максимальный процент застройки в границах земельного участка, разрешенное количество этажей.
Такие нормы указываются в градостроительном регламенте, устанавливаемом каждом населенном пункте местными органами самоуправления. Чтобы узнать, какие установленные нормы действуют в вашем городе или поселке, нужно обратиться в органы власти, муниципалитет.
Смотрите видео: Новый закон о садоводстве и огородничестве
По разным регионам максимальные и минимальные размеры земли, выделяемой под индивидуальное строительство, отличаются. Но среднее количество выделяемых соток под дом – это 3. Количество небольшое, но нужно узнавать в инстанциях, занимающихся земельными вопросами, возможно вы сможете получить и более просторную территорию.
При выделении участка под ИЖС его новый собственник может столкнуться с рядом проблем, в частности, с конфликтами, которые возникают иногда с соседями, владельцами смежных участков.
Если знать права собственника и правила, по которым выделяется земля, происходит определение установленных максимальных размеров надела под строительство дома, конфликт быстро будет закрыт.
Максимальные размеры могут быть установлены законами, принятыми на уровне государства, субъектов Федерации, муниципалитета.
Это зависит от того, кому принадлежит земля. Местными органами власти, в том числе и в Московской области, принимаются градостроительные регламенты, которые не должны противоречить государственным законодательным нормативам.
В Московской области последний такой регламент был принят в 2003 году. По этому законодательному документу минимальный размер земли в области для фермерского хозяйства составляет 4000 сотое, для дачного строительства 25 соток, для садоводства – 15 сотое. В каждом районе области были приняты нормы по максимальному предельному размеру надела, который также будет зависеть от вида хозяйствования на земле.
Практические наблюдения
Чем характеризуется перераспределения схема, пример может показать более наглядно. Стоит рассмотреть присоединения к участку муниципальных земель, это наиболее распространенная ситуация.
ВНИМАНИЕ! Обязательно при составлении схемы межевания учитывать данные кадастрового паспорта, площади надела, топографической съемки.
Схема межевания может составляться даже не для одного, а для нескольких участков сразу. Работа выполняется только специалистом – кадастровым инженером.
Для составления схемы ему нужны правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт на землю, градостроительные данные, предоставленные муниципалитетом. Также может понадобиться и другая документация.
Включает схема координаты участка, а также графическую часть и титульный лист. Чтобы она была утверждена, следует подать еще и правоустанавливающие документы на землю, пояснительную записку, схему границ участка. Если на нем есть недвижимость, она также указывается.
После составления документов инженер, как исполнитель, должен подписать этот документ, на нем должна стоять печать, подтверждающая согласование. Если нет никаких осложняющих обстоятельств, процесс перераспределения занимает около двух месяцев.
Пример перераспределения земельного участка с муниципальной землей
При заказе на проведение межевания земельных участков, следует указывать цель, с которой необходимо выполнить геодезическую съемку и оставить план межевания.
Так, собственники двух соседних участков, Мария и Вероника, проигнорировали данное требование и, заказав геодезическую съемку и план межевания своих участков, не поставили кадастрового инженера в известность, что это им необходимо для перераспределения земель.
В результате, кадастровый инженер выполнил свою работу и заказчики получили документацию, которую заказывали.
После чего Мария и Вероника обратились в территориальное подразделение Росреестра с заявлением о перераспределении земельных участков и получили отказ.
Причиной отказа стало:
- несоответствие участков нормам и требованиям, которые изложены в Земельном кодексе Российской Федерации;
- нарушение городских законодательных актов, которые регулируют вопрос перераспределения земель.
Оказалось, что если произвести перераспределение по документам, которые подали собственники смежных земельных участков, то участок Марии становится меньше, чем 0,6 га, что недопустимо, так как на нем расположен жилой дом.