Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Договор на погашение ипотеки продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Крупные банки не задаются целью постоянно проверять ипотечный объект на предмет соответствующего использования. Но пренебрегать данными требованиями не следует. Любое нарушение требований по использованию объекта может повлечь наложение в отношении него взыскания, либо обязанности по досрочному исполнению обязательств со стороны банка.
Далеко не у каждого покупателя недвижимости имеется достаточно сбережений для полного расчета с продавцом и тогда прибегают к заемным средствам — ипотеке. И статистика в этом вопросе не утешительна — большая часть населения приобретает жилье кредитными средствами.
Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.
Содержание:
Этап №3 – Зарегистрировать сделку купли-продажи
Как правило, необходимость продать квартиру, обремененную договором ипотечного кредитования, возникает при изменении условий: ухудшении финансового положения заемщика, изменении состава семьи и необходимости расширения жилплощади, переезда в другой регион и т. д. Предварительный договор не удостоверяет сделку, а лишь указывает намерения сторон, а также заранее определяет порядок выплат и прочих необходимых в рамках передачи собственности процедур.
По завершению процесса регистрации покупателю предоставляется выписка из ЕГРН, в которой содержится информация об отсутствии обременений по данной квартире.
Обязанности банка в рамках действия договора могут прописываться отдельным пунктом, либо прямо вытекать из прописанного объёма прав банка.
Меня зовут Митрофанова Светлана Витальевна. 14 лет помогаю людям в купле-продаже недвижимости, приватизации, дарении, оформлении перепланировок и т.п.
После одобрения банком объекта недвижимости в качестве залога и принятия всех документов, продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры. Далее сделка регистрируется в МФЦ, квартира переоформляется на новых собственников и накладывается банковское обременение.
В данном случае, необходимо чтобы покупатель был согласен на покупку жилья, находящегося в обременении, и готов внести задаток в размере оставшейся части долга.
Но, несмотря на отсутствие удостоверения сделки, предварительный договор имеет полноценную юридическую силу: так, например, если согласно данному документу после передачи первоначального взноса продавец обязан переоформить права на покупателя, и он этого по факту не сделает, покупатель имеет полное право обратиться в суд. Судебные инстанции будут на стороне покупателя.
По договору купли-продажи квартиры под ипотеку продавец передает покупателю жилье, а покупатель рассчитывается с использованием ипотечных средств.
Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка о выплате паевого взноса.
Когда заемщик принимает решение купить в ипотеку вторичное жилье, возникает необходимость оформить предварительный договор купли-продажи.
Помимо описанных обязанностей в отношении банка в рамках договора могут предусматриваться и прочие, но банки крайне редко обременяют себя дополнительными обязанностями, ограничиваясь лишь предписаниями законодательства.
Схема получения кредита с ПДКП выглядит так:
- Покупатель получает одобрение банка на выдачу кредита.
- Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Банк на основании ПДКП формирует окончательный комплект документов.
- Ипотечное соглашение может быть заключен как до основной сделки, так и в день заключения ДКП.
- Стороны заключают основную сделку купли-продажи.
- Документы передаются на регистрацию в Росреестр.
- После перехода права собственности на покупателя продавец получает оплату.
- После завершения сделки купли-продажи начинается процесс погашения ипотеки.
Обычно расчет осуществляется в два этапа. Сначала покупатель оплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в качестве аванса, а затем банк переводит заемные средства в сумме кредита в качестве завершающего платежа.
Суть данного способа – вместе с объектом недвижимости покупатель получает ипотечный долг. Поиск покупателя, как правило, ведет продавец, если потенциальный покупатель не против такого варианта сделки, он отправляется в банк-кредитор для оформления «перезайма».
Такой вопрос возникнет рано или поздно почти у каждого обладателя квартиры, обремененной обязательствами перед банком. Но как же её продать, если долг перед банком еще есть, а реализовать квартиру нужно срочно?
Никаких специфического порядка действий тут нет. Проверить следует все перед тем, как купить такую недвижимость, а именно:
- Документы на собственность. Подтверждаются актуальной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
- Справка, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг.
- Выписка из домовой книги: препятствием может стать прописанный в доме несовершеннолетний.
- Отсутствие судебных тяжб в отношении недвижимости.
- Психическая дееспособность продавца. При сомнении в таковой понадобится справка от психиатра.
Предварительный договор купли-продажи фактически нужен для обеспечения максимальной безопасности всех сторон сделки, но не для реального фиксирования передачи прав на собственность.
Для чего нужен предварительный контракт?
В зависимости от ситуации, договор купли-продажи может быть:
- Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
- Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.
Такое упоминание делается в шапке и в тексте. Чаще всего в порядке расчетов делается ссылка на ипотечное соглашение, заключенный между покупателем и банком.
Непременное условие – у будущего владельца есть деньги на первоначальный взнос, которые перекрывают оставшийся ипотечный долг, механизм сделки следующий:
- составляются договор задатка, предварительный договор купли-продажи. Оговариваются порядок и механизм расчетов – обязательно с использованием депозитных ячеек. Задаток выплачивается банку с целью погашения задолженности.
- Продавец снимает обременение с жилища.
- Продавец передает банку покупателя документы: выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан, оценку квартиры. Банк внимательно изучает документы, дает свое согласие, стороны заключают договор.
- Банк, кредитующий покупателя перечисляет деньги продавцу квартиры.
В этом пункте покупатель и продавец обозначают права и обязанности каждой из сторон сделки:
- Дату фактической передачи объекта недвижимости;
- Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.
Дальнейшие действия, связанные с расчетом будут отличаться в зависимости от того, каким образом покупатель планирует оплатить недвижимость: собственными наличными средствами или полученными в ипотеку от банка. Сделка купли-продажи жилой недвижимости, выступающей в качестве залога, предполагает участие трех лиц: продавец в лице собственника, залогодержатель в лице банка и покупатель, который может иметь намерение приобрести квартиру за счет собственных средств или воспользовавшись заемными средствами, оформив ипотечный кредит.
Способ практически не отличается от продажи с досрочным погашением. Продавец ищет покупателя самостоятельно. Единственный нюанс – банк с покупателем заключают между собой соглашение в письменном виде о дальнейшей покупке ипотечной квартиры.
Как лучше произвести расчет за покупку
Для того чтобы официально закрепить намерения продавца и покупателя в совершении сделки купли-продажи составляется предварительный договор и, покупателем вносится задаток. Данный документ регулирует обязанности сторон и сроки их исполнения.
В 2000 году закончила Санкт-Петербургский государственный университет. Специальность — юрист в сфере оборота недвижимости.
При этом подпись сотрудника банка в договоре купли-продажи не требуется, сделка заключается между продавцом и покупателем.
Достаточно противоречивый пункт любого ипотечного соглашения, вызывающий вопросы у потенциальных заёмщиков. В статье 31 ФЗ даются рекомендательные нормы, в соответствии с которыми стороны могут самостоятельно согласовать процедуру страхования объекта. При этом имеется в виду страхование от полной гибели объекта или от значительных ухудшений его состояния. Именно эти виды рисков должны сопровождать любое ипотечное соглашение.