Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Ипотечный договор практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.
В силу п.3 ст. 39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?
Содержание:
Случаи,когда банк обращается в суд
Имеет большое значение при заключении договора ипотеки тщательно изучать все его пункты, которые становятся обязательными для сторон при включении в соглашение.
Как правило, заключаемый с банком договор ипотечного займа предусматривает ежемесячное погашение займа равными, аннуитетными платежами, которые включают в себя как часть основного долга, так и начисляемое за пользование кредитом вознаграждение, хотя возможны и иные схемы погашения кредита (к примеру, т.н. «балунные» платежи и т.п.) Аннуитетные платежи — регулярные равные ежемесячные или ежеквартальные платежи, направляемые на погашение ипотечного займа, а именно, основного долга и вознаграждения, рассчитываемые таким образом, что в конце срока договора ипотечного жилищного займа при условии выполнения обязательства заемщиком задолженность полностью погашается. Однако, ответчику будет лучше предоставить возражения по иску в письменном виде, поскольку, на первых порах, возражения прояснят картину для суда. Суд посмотрит на ситуацию как с точки зрения истца,так и с точки зрения ответчика. Что в конечном итоге сыграет, не последнюю роль.
Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18). При неоплате задолженности по кредиту, к примеру, при неоплате ежемесячного платежа, на данную сумму начисляются проценты.
С учетом данных обстоятельств суд принял решение о расторжении брака и возложил на ответчика обязанность выплатить банку недоплаченную сумму кредита в размере 381 663 рублей.
При нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодатель /кредитор/ вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся части займа вместе с причитающимся вознаграждением.
В 2008 между истцом и ответчиком был зарегистрирован брак, от которого имеется несовершеннолетний ребенок. Семья фактически распалась, каждый живет своей жизнью. Целесообразно установление в договоре возможности (или невозможности) досрочного погашения займа и порядок такового, если оно допускается. Как правило, кредитор устанавливает штрафные санкции за досрочное погашение займа. Если заемщик, подписывая договор, согласился с таким условием, то при досрочном погашении он обязан заплатить штраф. Частичное досрочное погашение влечет за собой изменение графика платежей при сохранении срока кредитования. В случае, если стороны договорились об изменении срока кредитования — необходимо заключить дополнительное соглашение к договору ипотечного жилищного займа и внести соответственное изменение в договор ипотеки.
Бумага,в которой указаны уважительные причины,по которым гражданин не выполнил кредитные обязательства, тоже берется в суд. Истец подготавливает бумаги, подтверждающие обоснованность обращения в судебную инстанцию. В перечне предоставляются исковое заявление и кредитное соглашение.
В ипотечном договоре может быть предусмотрена неустойка, размер которой более высокий, чем установлено гражданским законодательством.
Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него. Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).
При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.
Ипотечный договор предусматривает оформление недвижимого имущества в качестве залога. В процессе оформления кредита предметом залога выступают в основном квартиры или дома.
Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.
Договор ипотеки — образец этого документа вы найдете в нашей статье. Данный договор является частным случаем договора залога. Он не имеет самостоятельного значения, так как всегда направлен на обеспечение основного обязательства. Каковы существенные условия договора ипотеки (далее — ДИ), рассмотрим ниже.
Первый этап подготовки к разбирательству – это сбор необходимых бумаг. Этап начинается с написания возражения на исковое заявление..В правилах гражданского права говорится,что предоставление суду объяснения,которое предъявляет заемщик в письменной форме и отражает видение на ситуацию со стороны ответчика, значения и сути спора не меняет. Ответчик может и не предоставлять ничего.
Во время брака ответчиком был взят кредит в размере 2 325 000 рублей в ПАО Сбербанк, что подтверждается кредитным договором.
Далее, ответчик собирает бумаги, которые подтверждают уплату платежей по кредитному договору и предоставляет экземпляр кредитного соглашения. Помимо этого, будет не лишним приложить бумагу о финансовом положении заёмщика и членов семьи.
Если по договору ипотечного жилищного займа дополнительным обеспечением исполнения обязательств является гарантия (поручительство), то в договоре оговаривается наличие поручителя или гаранта, указываются его данные и сумма, на которую представляется гарантия (поручительство). При этом, гарант (поручитель), договор банковского займа не подписывает, стороной по договору не является, однако, в качестве приложения к договору банковского займа приобщается оформленный в соответствии с требованиями законодательства гарантийный договор или договор поручительства. Надо отметить, что возможности обеспечения исполнения договора гарантией или поручительством сегодня не достаточно широко используются банками, выдающими ипотечные жилищные займы.
Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.
Важным условием считается дееспособность и правоспособность сторон. В роли залогодателя не разрешается выступать гражданам, не достигшим 18 летнего возраста.
Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Согласно договору ипотечного займа банк-кредитор имеет право после первой просрочки требовать от заемщика возврата полной суммы долга.
Подготовка заёмщика к судебному разбирательству
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» при разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.
В федеральном законе «Об ипотеке» и в Гражданском кодексе РФ регулируются общие нормы ответственности сторон по договору ипотеки.
За рубежом, в странах, где ипотека применяется давно и широко, распространена практика прямого взыскания задолженности заемщика при просрочке платежа со счетов гаранта (поручителя) на основании предоставленного им письменного документа о гарантии (поручительстве). Гарантом (поручителем) может быть как физическое, так и юридическое лицо. Если гарантом (поручителем) является лицо физическое, требований родства к нему не предъявляется, таким образом, гарантом (поручителем) может выступить т.н. «гражданский супруг», сожитель. Гарант (поручитель), так же, как заемщик, проходит процедуру андеррайтинга.
Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП.