Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Расторжение договора купли продажи недвижимости в рассрочку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Одна из сторон сделки, то есть продавец, дал гарантию, что на квартиру никто другой не претендует, она не находится в залоге и т. д. Допустим, после того, как сделка завершена, вдруг появляется дальний родственник продавца, например, недавно вышедший из тюремного заключения. Он ранее был зарегистрирован и постоянно проживал в данной квартире, а теперь через суд хочет добиться возвращения имущества.
Основные условия, которые следует включить в договор-купли продажи недвижимости в рассрочку, касаются существенности нарушений обязательств, связанных с выплатой оставшейся суммы, после регистрации сделки.
Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).
Содержание:
Как оформить сделку между физическими лицами?
В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя. Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита. Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален.
Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами. Мы зарегистрировались в жилой недвижимости согласно договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Первую часть суммы мы выплатили, но обнаружив недостатки, отослали претензию покупателю. Продавец эту претензию проигнорировал, и прислал свою претензию о необходимости заплатить вторую часть суммы.
Чем такая сделка отличается от ипотеки?
Суд решает, что заключенный имеет право дальше жить в своей квартире и в итоге он получает разрешение дальше пользоваться своим жильем. Покупателю ничего не остается, как требовать отменить все взятые ранее на себя обязательства по договору купли-продажи, так как если бы он знал о таких радикальных изменениях обстоятельств, то не заключал бы сделку.
Судя по Вашему письму, продавец дома действует не правомерно. Но чтобы дать точную консультацию, необходимо знать какой именно договор Вы подписали, юридически грамотно ли был составлен такой договор. Подали ли Вы документы на регистрацию (то есть начали ли Вы процесс оформления собственности на себя).
Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю юридическую поддержку юридическим и физическим лицам, по оформлению сопровождению всех видов гражданско-правовых сделок.
Покупка квартиры в рассрочку может быть очень выгодной. В основном такие предложения встречаются на первичном рынке, но иногда рассрочка практикуется и со вторичным жильем. Чтобы оформить договор купли-продажи с рассрочкой нужно знать риски подобных сделок и заранее предусмотреть варианты, как их можно минимизировать.
В каких случаях возможно заключение?
Достаточно часто возникают ситуации, когда единственным вариантом продажи является отчуждение недвижимости в рассрочку. В первую очередь это может быть связано с тем, что у покупателя не имеется достаточного количества денежных средств для разовой оплаты полной суммы, в то время как продавец, испытывает затруднения с желающими приобрести принадлежащий ему объект.
До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.
Вы пока не собственники, недвижимость находится под обременением в силу залога до полной выплаты денежных средств по договору. Договориться о продаже возможно. С согласия вашего продавца. Продавец даст письменное согласие, в с новым покупателем составите договор купли-продажи, денежные средства заложите в 2 ячейки, для вас и для вашего продавца. Далее запись в ЕГРН о залоге будет погашена, недвижимость перейдет к вашему покупателю. Суд расторг договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 16.06.2011 года, заключенный между АЕН и ШАВ Признал недействительными регистрационные записи УФСГР КиК по РО, произведенные 21.06.2011 года № 61-61-12/048/2011-14, № 61-61-12/048/2011-15, № 61-61-12/048/2011-16, привел стороны в первоначальное положение.
Риски неуплаты и способы ее избежать
Допустим, обе стороны (т.е. покупатель и продавец) заключили сделку по передаче прав на квартиру. Продавец подготовил жилье к продаже, покупатель заплатил всю необходимую сумму, а затем они подали документы на государственную регистрацию.
Оставшуюся сумму продавец разбивает на определенный промежуток времени в равных долях:
- Если это краткосрочная (обычно до шести месяцев), то покупатель в течение этого времени каждый месяц до определенной даты, которая установлена в договоре обязан отдать необходимую сумму.
- При долгосрочных формах рассрочки платежи растягиваются на более длительный срок, поэтому ежемесячные платежи становятся гораздо меньше.
Довольно часто в наше время при покупке квартиры пользуются услугой рассрочки. Это довольно удобно для покупателя, не нужно сразу же отдавать полную стоимость недвижимости, а разделить ее на несколько частей.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, суды также принимают во внимание отсутствие в договоре положений, которые предусматривают возможность его расторжения по требованию одной из сторон с возвращением помещения продавцу в случае, если покупатель нарушит обязательства по оплате переданного ему помещения (например, Определение Московского городского суда от 30.06.2016 N 4г-6909/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015).
Взаимное расторжение договоров на практике встречается достаточно редко, так как чаще всего недовольной остается только одна сторона.
Если не было нарушения условий договора, то расторгнуть его можно по соглашению сторон согласно ст.452-453 ГК РФ. В одностороннем порядке расторгнуть не получится.
Безусловно, основный риск продажи недвижимости в рассрочку возлагается на продавца, т.к. купля-продажа недвижимости подразумевает под собой в первую очередь регистрацию соответствующей сделки, а это означает, что покупатель, не заплатив возможно и трети стоимости приобретаемого объекта, становится его собственником. И здесь уместен вопрос, а какие действия должен предпринять продавец, что бы не остаться в проигрышной ситуации. Ответ очевиден – максимально проработать условия договора купли-продажи.
А можно ли продать недвижимость так, чтобы мы получили свою уплаченную часть суммы? Ведь мы уже по сути собственники и для нас важно только вернуть свои деньги. Т.е. мы договариваемся с нашим продавцом (которому мы полную сумму не заплатили), что найдём покупателя, этот покупатель отдаст нашу сумму, а сумму продавца отдаст, скажем так, в разумные сроки.
Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.
Позицию, согласно которой закон в принципе не позволяет расторгнуть договор и/или обязать покупателя возвратить жилое помещение, суды занимают в тех случаях, когда доказан факт оплаты имущества покупателем или истек срок исковой давности (например, Кассационное определение Московского городского суда от 21.12.2015 N 4г-13231/2015, Определения Московского городского суда от 30.06.2016 N 4г-6909/2016, от 28.03.2016 N 4г-3401/2016, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.05.2016 по делу N 33-19036/2016, от 16.02.2016 по делу N 33-2713/2016).
Но помимо удобства здесь можно столкнуться и с рядом проблем, о которых даже человек, покупающий квартиру, и не подозревает.
Порядок и способы внесения платежей
Возраст при оформлении рассрочки также играет роль. Так, например, право мужчины имеют право получить рассрочку, если их возраст от 21 до 65 лет, а для женщин – 20-65 лет.
N 19-КГ15-15 Суд отменил в части апелляционное определение по делу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, а в другой части направил дело на новое рассмотрение, поскольку при неисполнении своевременно покупателем обязательства по оплате товара в рассрочку продавец вправе требовать расторжения договора рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Корнева Н.С. Можно ли расторгнуть дкп с обрменнением (рассрочкой), комерческой недвижимости в одностороннем порядке если со стороны покупателя небыло нарушений оплат.
Когда возникает право собственности?
Так, неполная оплата недвижимости автоматически переводит ее в статус залога, где продавец будет являться залогодержателем по закону, но при условии если иное не будет предусмотренно договором. Соответствующее положение закреплено в части 5 ст. 488 ГК РФ.
В обоснование заявленных требований истец указывала, что 16.06.2011 года между сторонами был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по условиям которого истец передала в собственность ШАВ земельный участок, жилой дом и хозяйственные постройки, расположенные по адресу: Ростовская область, г.Донецк, ул.Гвардейская, д.43, а ШАВ взял на себя обязательство перечислить на расчетный счет истца в течение 30 дней с момента подписания договора, то есть до 16.07.2011 года 200 000 рублей.
После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. Например, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки. По истечении определенного срока (в данном случае это один месяц), покупатель становится законным собственником квартиры, а продавец теряет все права на нее. Ни у кого из сторон претензий друг к другу не наблюдается, но по каким-то причинам (здесь это не имеет особого значения), обе стороны договора решили его расторгнуть.