Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Можно ли продать квартиру если она в собственности меньше 3 лет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Покупка квартиры в собственности менее 3 лет – рискованная сделка для покупателя. В отличие от покупки жилья, которым продавец владел более длительное время, после совершения такой сделки больше возможностей опротестовать её, а потому следует озаботиться всеми деталями, чтобы надёжно защитить себя юридически. Важно со всем тщанием подойти к проверке как квартиры, так и продавца, а также к составлению документов.
Содержание:
C 2016 года продлен срок освобождения от уплаты налогов до 5 лет
Декларация по подоходному налогу с продажи квартиры подается по форме 3-НДФЛ в налоговый орган, осуществивший регистрацию налогоплательщика, в срок до 30 апреля года, который идет за годом продажи жилого помещения. Поэтому собственник, передающий свою недвижимость в управление грамотным специалистам, на порядок снижает риски своих вложений. При принятии вами решения о передаче юрлицу вашей квартиры в управление оформляется официальный договор. Доверенное лицо (компания) получает право производить в отношении указанной квартиры любые действия (фактические и юридического характера) в интересах ее хозяина-выгодополучателя.
Многих покупателей и продавцов волнует вопрос налогообложения доходов с продажи недвижимого имущества в 2018 году, налог с продажи квартиры, налог с продажи комнаты. Речь в данной статье пойдет не о налоге на квартиру, а именно о налоге с продажи жилого недвижимого имущества, о налоге с продажи имущества менее 3 лет в собственности, а также налог с продажи имущества, которое находится в собственности продавца менее 5 лет.
Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации. Одним из особых видов имущественных отношений считается доверительное управление, которое становится все более популярным в настоящее время. Что такое доверительное управление? Его основная суть в том, что доверитель (с одной стороны) передает свое имущество (это могут быть: недвижимость, акции, облигации, паи в инвестиционных фондах, а также денежные средства) управляющему (второй стороне) с целью, чтобы последний мог распоряжаться имуществом, переданным ему, с эффективностью и выгодой для владельца. Причем право собственности остается у доверителя. Услуга доверительного управления – из категории услуг, оказываемых на возмездной основе. Отношения в данной сфере регламентированы российским Гражданским кодексом.
Денежные поступления, полученные в результате продажи квартиры, считаются доходом гражданина и по общим правилам подлежат налогообложению.
Напомним, что до 2016 года продавцы платили налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее 3 лет. Сократить сумму, с которой рассчитывается налог, можно было или на 1 000 000 рублей (воспользоваться налоговым вычетом), или на сумму, ранее потраченную на приобретение продаваемой недвижимости.
Продажа квартиры, которая находилась в собственности менее трёх лет
Сделка купли-продажи квартиры в большинстве случаев является сложной и требует обязательного вмешательства профессионального юриста.
Сразу оговоримся, что в данной статье речь идет только о тех физических лицах — граждан РФ, которые продают следующее, НЕ используемое в предпринимательской деятельности, имущество: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доли (долей) в указанном имуществе.
Сократить базу, которая подлежит обложению налогом в случае продажи жилья, можно, воспользовавшись имущественным вычетом. Это фиксированная сумма, определенная законодательством. Ведь поиск клиента-квартиросъемщика, заключение договора аренды, контроль за своевременной оплатой и должным состоянием жилого помещения занимают довольно много времени, затрат нервов и энергии.
Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.
Юридическое оформление и безопасность покупки жилья должны находиться на как можно более высоком уровне, чтобы риск потерять деньги впустую был минимален. Ведь на этом рынке часто встречаются мошенники, стремящиеся обмануть доверчивых граждан. Кроме того, могут происходить и просто юридические конфликты между собственниками, от которых страдает покупатель.
Сроки напрямую зависят от того, насколько быстро будет найден покупатель на недвижимость. Если цена слишком высока или, наоборот, крайне занижена, это может вызвать подозрения, поэтому рекомендуется выставлять адекватный ценник.
Случаи, при которых риски повышены, и перед тем, как купить стоит лишний раз подумать:
- Значительно заниженная цена в сравнении с рыночной – если она ниже намного, на 20-30%, и никаких видимых причин для этого нет, то стоит внимательно всё проверить перед подписанием договора.
- Сделка проводится без собственника, по доверенности – стоит уделить особенное внимание как проверке доверенности, так и личности собственника. Обязательно всё-таки с ним встретиться, чтобы убедиться как в том, что он и в самом деле является собственником, так и в его вменяемости – ведь если будет установлено, что он не отдавал себе отчёта в действиях, это станет основанием для признания сделки недействительной.
- Квартира прежде часто переходила из рук в руки – частные продажи служат признаком неблагонадёжного жилья.
- Если продавец хочет составить договор так, чтобы в нём была указана не вся сумма, – это распространённый способ ухода от налогов, ведь если продаётся квартира стоимостью до миллиона, то можно использовать налоговый вычет и не платить налог с продажи. Однако, покупатель при этом рискует: если затем сделка будет признана недействительной, то суд постановит вернуть ему лишь указанную в договоре сумму.
- Если есть лица, которые могут предъявить претензии на квартиру, к примеру, если продавец состоит в браке, и супруг также владеет правами на недвижимость, то обязательно получить его письменное согласие на сделку. Более того, даже если он развёлся, но с развода не прошло трёх лет, у бывшего супруга сохраняется возможность заявить права на часть квартиры. В таких случаях проверку стоит проводить тщательно.
- Также следует обратить внимание на список выписанных из квартиры. Если среди них окажется гражданин, отбывающий заключение, то после освобождения он получит возможность восстановить права.
- Если продавец получил квартиру по наследству, стоит выяснить обстоятельства получения и узнать, нет ли вероятности появления и других претендентов на наследство.
- Если квартира была подарена, в течение трёх лет для продавца есть возможность оспорить дарение по установленным в законодательстве причинам. То же самое и с покупкой.
Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.
Законодатель пытается снижать налоговое бремя продавцов квартир, предоставляя ряд льгот при исчислении подоходного налога. В 2019 году были внесены ряд изменений, которые регламентируют проведение сделок и льготирование.
Стоит разобраться, как данный факт влияет на проведение сделки и какие обязательства возникают при этом у владельца квартиры.
Налог за продажу квартиры, которая в собственности менее 3 лет
Как же избежать налогообложения или сократить расходы на уплату налога при продаже квартиры, которой владели меньше трех лет, разберем далее.
C 01.01.2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2018 году.
Главным образом, риски относятся к возможному признанию сделки недействительной – а причин для этого может быть немало. Помимо этого, бывают риски и другого характера, в первую очередь приводящие к дополнительным тратам, такие как обременения на имуществе.
Что касается срока заключения основного контракта, то в предварительном можно узнать такое условие. Если срок не указан, основной контракт нужно заключить в течение 1 года после предварительного.
Иной раз в объявлениях о продаже квартир можно увидеть пометку о том, что в собственности она находится меньше трёх лет, но это редкий случай. Продавцы обычно стараются подождать этот срок, чтобы не выплачивать НДФЛ, но даже если им понадобилось продать квартиру срочно, и они не считаются с этим налогом, то предпочитают не отпугивать лишний раз покупателей. В результате о том, что в собственности продавца квартира находится недолго он узнаёт, уже прибыв на осмотр. Так происходит из-за того, что это невыгодно не только для продавца. При такой сделке выше, чем при обычной, и риски покупателя. Подавать налоговую декларацию можно как лично явившись в офис налоговой структуры, как и через доверенное лицо. Предоставить документ можно и дистанционно – через Почту России или через сайт налоговой.
Согласно налоговому законодательству каждый гражданин России обязан уплачивать налоги с доходов, в том числе полученных от сделок с недвижимостью. Однако предусмотрены случаи, когда платить налог с продажи квартиры по закону не нужно. Это касается как раз тех моментов, когда в собственности жилая площадь находилась меньше 3 лет.
При этом продолжительность прав собственности значения не имеет – это может быть, как один день, так и несколько десятков лет.
Такой услугой пользуются обычно те, у кого нет времени, достаточных знаний или возможностей для получения с имеющихся у них активов прибыли, которую возможно с них получить при грамотном и четком распоряжении ими. Доверительное управление квартирой Рассматриваемый вид услуг наиболее востребован у тех, кто сдает свою квартиру (дом) в наем. Риэлторы стали работать в этом направлении чуть более десяти лет назад. Смысл в том, что по желанию хозяина квартиры и договоренности с ним сотрудники компании недвижимости организовывают и контролируют весь процесс арендосдачи, беря на себя все обязанности собственника недвижимости и его риски.
Т.е. если Вы владеете имуществом более 3 лет, но менее 5 лет и при этом в собственность это имущество получили до даты 01.01.2016 года, налог на доходы от реализации этого имущества платить Вы не будете.
Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.