Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
Несмотря на распространенность практики применения задатка, мало кто участников сделки, в том числе и риелтор, понимают его суть.
Почти повсеместно на практике договор купли-продажи сопровождается (а точнее было бы сказать – предвосхищается) оформлением задатка.
Содержание:
Количество посетителей за месяц
Уголовный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 13 июня 1996 года. Принят Государственной Думой 24 мая 1996 года. (в ред. от 25.11.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. №25. Ст. 2954; Российская газета. 2013. 27 ноября.
Как видно из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает доказательственной функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения. В то же время, полагаем, что правовое регулирование указанного вида задатка в большей степени отвечает потребностям гражданского оборота, чем регулирование отношений по вопросу использования задатка, которое закреплено в ст.ст. 380 и 381 ГК РФ.
Бердникова А.А. Потенциальные риски потребителя по предварительному договору купли-продажи жилого помещения // Экономика и право. XXI век. 2016. № 2.
Краснодарский филиал АО «Издательский дом «Комсомольская правда», 350000, Краснодар, ул. Октябрьская, 72. Многоканальный телефон — 8 (861) 992-7-992; секретарь — доб. 102.
Но, в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, банковская гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер, что вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ. Так, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Другими словами, ты, покупатель, хочешь купить у меня товар, поэтому дай мне, продавцу, некую сумму и тогда я поверю в серьезность твоих намерений, если все будет нормально, то эта сумма пойдет в счет оплаты этого товара. Гражданские организационно-правовые отношения // Советское государство и право. — 1966. — № 10. — С. 53, 55, 57; Антология уральской цивилистики: 1925-1989: Сб. статей. — М.: Статут, 2001. — С. 156-165; Его же. Структура предмета гражданско-правового регулирования социалистических общественных отношений // Тр. Свердл. юрид. ин-та. Вып. 13. — 1970. — С. 18-20; Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2 т. Т. 1. — М.: Статут, 2005. — С. 28-44).
Покупателю, собирающемуся приобрести недвижимость, необходимо заранее подготовиться к такому ответственному шагу и знать обо всех «подводных камнях» рынка недвижимости.
Таким образом, при существующей в ГК РФ конструкции задатка и предварительного договора последний может быть обеспечен в своем исполнении неустойкой, но не задатком. Несомненно, это снижает гарантированность исполнения предварительного договора, стороны которого (или хотя бы одна из них) обычно стремятся обеспечить его исполнение контрагентом, убедиться в серьезности его намерений и с этой целью связать его перспективой потери существенных денежных сумм при отказе от заключения основного договора. Видимо, целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК РФ возможность обеспечения задатком предварительного договора, исключив одновременно из п. 1 ст. 380 ГК РФ обязательность платежной функции задатка по предварительным договорам.
Болотская С.В. Практика рассмотрения дел о продаже чужого жилья в судебном порядке // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 7.
Как правило, задаток применяется в различных договорных отношениях. Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве существует два вида задатка: первый – задаток как один из общих способов обеспечения обязательств (ст.ст. 380, 381 ГК РФ), а второй – задаток, который используется в ходе заключения договора на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ). Так, согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
Разбираемся, что надежнее для каждого из участников сделки и как избежать возможных уловок. ЗАДАТОК: ВЫГОДНО, НО… «ВНЕЗАКОННО» На практике при сделках с недвижимостью бесспорно лидирует задаток. Он позволяет убить сразу двух зайцев: оплатить часть цены квартиры (платежная функция) и гарантировать заключение сделки (обеспечительная функция). Гарантия проявляется в том, что благодаря задатку покупатель и продавец дисциплинируются: с одной стороны, они рискуют потерять деньги, нарушив договоренность о заключении сделки, с другой — автоматически получают компенсацию, если оказываются пострадавшей стороной при отмене сделки. Так, если передумывает приобретать квартиру покупатель, то выплаченный им задаток остается продавцу.
Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 02.11.2013 г.) // Собрание законодательства. 1998. №31. Ст. 3824; Собрание законодательства РФ. 2013. №44. Ст. 5645.
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (в ред. от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 декабря; Собрание законодательства РФ. 2009. №1. Ст.2.
Подпишись на новости судебной практики
Особенно это касается отношений, связанных с оборотом жилых помещений, поскольку задаток традиционно является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств при совершении сделок с жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в котором обязуются совершить договор продажи в будущем.
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФC77-50166 от 15 июня 2012. Главный редактор — Сунгоркин Владимир Николаевич. Шеф-редактор сайта — Носова Олеся Вячеславовна.
Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4.
Одним из таковых является необходимость внесения задатка в качестве подтверждения своих намерений приобрести понравившуюся квартиру.
Бобров И.В. Проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения // Территория права Заочная научно-практическая конференция: сборник научных статей. Ответственный редактор: В.Н. Сусликов. 2015.
Юридическая наука и правоохранительная практика РФ риэлтеры могут рекомендовать своим клиентам (будущим продавцам и покупателям) «скреплять» свой предварительный договор (наряду с неустойкой) параллельным непоименованным (т.е. не предусмотренным в законе, но и не противоречащим ему в силу подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ) договором — в письменной форме или путем расписки продавца — о передаче ему покупателем денежной суммы в счет будущего договора. Можно включить это условие и непосредственно в текст предварительного договора, ни в коем случае не именуя соответствующую денежную сумму задатком.
Неспроста поэтому при оформлении сделок с жилыми помещениями растет популярность предварительного договора. Однако, несмотря на наличие в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору (ст. 429), практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных теоретических и практических вопросов.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 02.11.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Собрание законодательства РФ. 2013. №44. Ст. 5644.
Из них с позиции российского законодательства наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 64-ФЗ (в ред. от 02.12.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410; Собрание законодательства РФ. 2013. №49. Ст. 6346.
Бандо М.В. О квалификации перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, в качестве существенного условия договора купли- продажи жилого помещения // Закон. 2015. № 4.
Задаток — это сумма, выдаваемая одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в счет причитающихся с нее платежей и в качестве обеспечительной меры.
Также одной из отличительных черт задатка по сравнению с другими способами обеспечения обязательств является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины.
По изложенным выше причинам, по которым задаток не может применяться при заключении предварительных договоров клиентов с риэлтерскими фирмами, -при действующей редакции ст. 380 ГК РФ, в силу которой непременными функциями задатка, наряду с обеспечительной, являются доказательство заключения договора и частичное исполнение уже имеющегося (заключенного) договора, — задатком вообще не может обеспечиваться заключение договора купли-продажи жилого помещения или предприятия (т.е. основного договора), даже если речь идет о соглашении о задатке между самими сторонами этого договора (продавцом и покупателем).
Казалось бы: все логично и взаимовыгодно, лучше не придумаешь! Однако квалифицированные юристы предупреждают о «засаде»: буквально по Гражданскому кодексу, где прописаны правила о задатке, этот платеж вносится «в подтверждение заключения договора». То есть, строго по закону, соглашение о задатке действительно и имеет вышеописанные последствия, если этот документ оформлен непосредственно ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ договора купли-продажи квартиры. А сделка по отчуждению недвижимости (в том числе купля-продажа), в свою очередь, считается заключенной только с момента государственной регистрации. Таким образом, с юридической точки зрения столь распространенные на рынке недвижимости соглашения о задатках, традиционно оформляемые ПЕРЕД совершением сделок, попросту… недействительны!